경제적 자유를 위한 부자 마인드셋

부동산 투자의 장점은 '전세'이라는 제도를 이용하여 적은 투자 자금으로 큰 레버리지 수익을 올릴 수 있다는 것이다. 그런데 이러한 특장점의 기회비용을 날리고 소형 오피스텔이나 구분 상가 등으로 월세 수익을 얻고자 한다? (시세 차익과 월세 수익을 동시에 가지는 빌딩 시장은 제외하겠다.) 그렇다면 화폐 가치가 하락한다는 것에 베팅하지 않는 것이다. 수익형 투자로 현금 흐름은 당장 나오겠지만 인플레이션의 영향을 받아 실질 월세는 떨어지며 시세 차익의 기회비용도 날려버린다. 하지만 시세 차익형 부동산을 투자하면 인플레이션에 의한 자산 가치 상승을 누리고 차익을 나중에 크게 받아 종국에는 훨씬 큰 수익을 얻을 수 있다. 가령 월세 100만 원씩 다년간 얻고 조그마한 시세차익을 누리는 것보다 전세 레버리지를 활용..

각종 규제로 다주택자의 추가 매수가 불가하고 보유세 부담으로 던질 수밖에 없는데 이것을 실수요만 받아줄 수 있는 시장 상황이라면? 그런데 그 물건에 '기존 세입자'가 있다면? 다급한 매도자는 수요의 폭이 좁아진 상황에서 '가격'적인 메리트만으로만 매도할 수 있을 것이다. 그런 물건을 발견한다면 '무주택자'라면 주저없이 '월세'살면 거 '갭 투자'를 해야 한다.

부동산은 '매매 시장'을 기준으로 '전세 시장'과 유기적으로 연결되어있다. 상대적인 개념으로 매매 시장이 좋으면 전세 시장이 나쁘고 매매 시장이 나쁘면 전세 시장이 좋다. 매매 시장이 좋다는 것은 투자 수요가 받쳐준다는 것이고 이것은 전세 매물 증가와 매매 하락기에 따른 매매 이전 수요로 전세 시장이 안정화됨을 뜻한다. 매매 시장이 나쁘다는 것은 투자 수요가 빠진다는 것이고 이것은 전세 매물 감소와 매매 하락기에 따른 전세 이전 수요로 전세 시장이 오름을 뜻한다. - 대규모 입주물량과 경기 악화가 겹쳐 동시에 하락할 수도 있고 시장에 반하는 정책으로 동시에 상승할 수도 있다. 이러한 메커니즘을 파악하여 자신의 포지션에 따라 '매매'와 '전세' 중 유리한 쪽을 선택하면 된다. 가령 매매가가 하락하는 시기에..

투자의 게임에는 '불확실성'과 '리스크'가 상존한다. 하지만 이러한 것들을 깨부수는 것이 '안전 마진' 즉, 아주 저렴한 가격에 사는 것이다. 더 이상 떨어질 폭은 적고 오를 폭만 남을 때 사는 것이다. 완전하게 생기를 잃은 지역이 아니라면 말이다. 부동산 투자에는 공급 시차가 발생하기 때문에 하락 사이클의 바닥을 포착하면 상승 사이클은 대개 몇 년을 지속한다. 그럼 어떻게 아주 저렴한 것을 알 수 있을까? 가격이 처참하게 하락하여 향후 입주 물량이 현저히 적어지고 사람들이 외면하는 곳을 보면된다. 한마디로 피바람이 부는 곳이다. 그런 지역의 '입지' 좋은 곳을 선진입하면 잃지 않는다. 왜냐하면 애초에 싸게 샀기 때문이고 부동산의 특성상 수급 불균형이 길게 이어지기 때문이다.

부동산 투자 시 유의해야 할 점은 '수요의 흐름'이다. 먼저 투자하기 좋은 여건인 입주물량 적음, 전세가율 높음 등이 집약된 지역 내 단지에 투자자들이 개입한다. 그러면 매매가는 상승되고 전세가는 하락한다. (투자 수요로 매매가 상승, 전세 매물 증가로 전세가 하락.) 이때 그 지역 사람들(실수요)은 어리둥절한다. 내가 살던 지역이기 때문에 '과거 가격'에 앵커링이 되어있어 현재 오른 가격을 부정한다. 그리고 전세가도 안정되니 눌러앉게 된다. 하지만 이제 전세가율이 낮아져(매매가 상승, 전세가 하락)으로 투자 수요는 잠잠해지고 다시 전세가가 상승한다. (투자 수요가 적어져 전세 매물 감소) 그리고 애초에 입주 물량이 적은 곳을 투자했기 때문에 신축 물량도 부족해 매매가는 고정되어있고 전세가가 상승한다. ..

부동산 가격이 떨어지려면 가격 상승 모멘텀을 잃어 투자의 메리트가 상실되거나 소유자가 급전이 필요해서 던지는 매물이 적체되고 '급매'가 발생하여야 한다. 그럼 금리 상승기에는 어떻게 될까? 금리 상승은 확실히 가격 상승 모멘텀을 저하시키는 요인이다. 하지만 다른 상승 요인이 더 강하다면 매물을 던지지 않을 것이다. 그럼 금리 인상기에는 자금적인 문제가 발생하는 소유자가 발생할까? 대다수 다주택자들은 전세를 끼고 매수했기 때문에, 과한 신용대출을 일으켰거나 물건이 많아 자금이 꼬이지 않는 한 대부분 문제가 되지 않는다. 다만, 문제라면 임차인 측에서 전세자금 대출이 꼬여 전세 수요가 받쳐주지 못하는 것이다. 그럼 금리 인상을 직격으로 받는 사람은 누구일까? 바로 주택담보대출을 활용하여 구입한 사람이다. 즉..

항상 투자를 할 때는 양극단의 시나리오를 파악해야 한다. '기대감'으로 상승한 부동산은 그 재료인 '호재'가 불분명해지거나 가격이 너무 과열되면 '실망감'으로 변질되어 다시 하락 요인으로 작용한다. 항상 부동산 가격 상승 요인이 반대로 하락 요인이 될 수 있다는 점을 염두에 두고 투자에 임해야 잃지 않는 투자가 가능하다. 무턱대고 호재를 좇고 가격이 상승하는 부동산을 덜컥 추격 매수하면 안 된다. '호재'가 실현 가능한지 언제 되는지 방향성은 훼손될 가능성은 없는지 상승 요인이 '호재'라면 '호재'를 분석해야 한다. 그것이 사라지면 하락 요인이 되기 때문이다.

부동산 투자에서는 '바텀 피싱'이 상대적으로 잘 나타난다. (매수한 가격 밑으로 매도를 잘하지 않는다.) 그 이유는 절대 가격이 무거우며 '필수재'라는 특성으로 하방 경직이 강하고'집값은 장기적으로 오른다'라는 인식이 뿌리 깊어 있기 떄문이다. 만약에 하락기라면 전세가가 올라와주어 버틸 수 있기도 하다. 그렇다면 이러한 현상을 투자 시 고려할 때는 어떻게 할까? 부동산 단지 투자자가 개입이 많이 되면 매매가와 전세가가 벌어진다. 매매가는 오르고 전세가는 내려간다. (투자 수요가 몰려 매매가가 올라가고 투자 수요는 전세 매물 증가이므로 전세가는 하락한다.) 그리고 '전세가율'이 낮아져 가수요와 실수요들이 외면하게 되고 가격은 점점 내려간다. 물론 전세가 밑으로도 떨어지기 힘들겠지만 이미 그 차이가 크다면 ..

부동산 투자의 수요는 '실수요'와 '가수요'가 있다. '전세가율'의 지표로 이 두 수요가 어떻게 움직 일지를 보면 부동산 가격이 상승할 것인지 예측할 수 있다. 적어도 '방향성'은 말이다. '전세가율'이라는 매매가 대비 전세가이다. '전세가율'이 낮다면 매매가 대비 전세가가 낮다는 것이다. 두 가지 변수로 구성된 비율이다. '매매가'와 '전세가'. 매매가는 높은데 전세가가 낮다면 '실수요'는 전세가로 머무르면서 자본을 축적하여 매매가의 하락을 기다릴 것이다. '가수요'는 [매매가-전세가=갭(투자금)]이 커져서 선뜻 투자를 않을 것이다. 왜냐하면 동일한 '갭'으로 더 좋은 투자처가 전국적으로 많기 때문이다. 이로써 두가지 수요가 모두 외면하는 상황이 되어버린 것이다. 그럼 부동산 가격이 어떻게 될지는 '명..

'월세기'는 수요자와 공급자가 만난 '가격'이다. 그럼 수요자와 공급자단을 파악해보면 도대체 왜 월세 비중이 높이지는 알 수 있다. 공급자인 집주인 입장에서 보자. 1. 세금 강화로 세부담 증가 - 월세로 충당(현금흐름). 2. 전세를 받아서 재투자하여 어차피 다주택 포지션으로 갈 수 없으니 월세를 선호. 3. 전세 대출로 전세를 찾는 수요자가 월세 수요로 이전되어 공급을 창출. 수요자인 세입자 입장에서 보자. 1. 임대차법으로 신규 전세 가격이 급등하였음. 2. 전세 대출 규제로 자금적 문제가 발생. 3. 몇 년간의 매매가 상승에 따른 전세가 진입장벽 상승. 위의 원인 등 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하여 발생된 수요와 공급으로 '월세화'는 가속되고 있다.