경제적 자유를 위한 부자 마인드셋

맞아, 그거야! 돈을 다른 곳으로 옮기게끔 유도한 거야. 개털이 되서가 아니라 아무 일도 없어서. 돈을 잃는 건 아닌데 벌지도 못하는 거지. 이 불을 끄려면 물을 끼얹을 게 아니라 방 안의 산소를 죄다 빨아들여야 해. 천천히, 눈에 안 띄게. 그리고 완전히.

역사상 가장 '현명한 사람'이라고 불리는 벤저민 프랭클린은 1776년 독립 선언문을 작성한 사람이다. 그는 '어느 젊은 상인에게 주는 충고'라는 글에서 다음과 같은 말을 남겼다. "시간이 돈임을 명심해라, 하루 종일 일해서 10실링을 벌 수 있는 사람이 있다고 가정해보자. 만약에 그가 하루 동안 밖에서 그냥 시간을 날렸다고 가정해보자. 그러면서 설사 그가 6펜스만 소비했다고 하더라도 그는 그것만이 비용의 전부라고 생각해서는 결코 안된다. 왜냐하면 그 외에도 5실링을 낭비하거나 포기한 것과 같이 때문이다." 훗날 이 이야기는 '기회 비용'의 개념으로 발전했다. 그 시간에 일을 하지 않고 소비한 직접 비용과 벌 수 있는 돈인 간접 비용까지 이중의 손해를 본 것이다. 여기서 우리는 투자에 개념으로 접근해보자...

그가 일을 맡으면 깨끗하게 처리할 거야. 사고로 위장하겠지. 뭐에 압사하거나. 약물 과다 복용이나 교통사고, 폐색으로 인한 급성 심장 발작. 이 분야는 그쪽 직원들이 워낙 세련되게 처리해서 대적할 사람이 없지. 사법 당국은 절대 너와 관계된 것을 모를 거야. 하지만? 그럼 평생 그에게 약점 잡히는 거지. 어느 날 자기 돈을 수수료 없이 관리하라고 요구하고 이어서 침묵의 대가로 돈을 요구할지도 몰라. 그리고 그자가 그런 제안을 했고 네가 그 제안을 들은 이상 그자의 약점을 잡은 건데 그 또한 위험한 일이지. 네 대답에 많은 것이 달렸어.

부동산은 타 투자 자산과 비교하여 상대적으로 '장기'적인 관점의 투자이다. 이러한 특성 때문에 사람들은 부동산을 투자 대상으로 택한다. 그런데 왜 공부는 변동성이 심한 상품처럼 하는가? 그리고 변동성이 심한 주식조차도 장기 투자가 이기는 투자라고 투자의 대가들은 입 모아 말한다. 그렇기에 부동산 투자 공부는 분단위로 쪼개서 필요 이상으로 할 필요는 없다. 그냥 장기적 방향성만 파악하고 매도 시점의 타이밍을 재면서 포지션을 취하면 된다. 결국 투자란 인생을 더욱더 윤택하게 하기 위함이 아닌가? 꼬리가 몸통을 흔드는 상황을 경계하고 인생을 즐기자.

부동산에서 매매가와 임대가는 상호 유기적인 관계이다. 이 두 가지를 동시에 잡으려면 '공급'밖에 없다. 신규 입주물량을 과도하게 냄으로 가능한 일이다. 만약 공급이 없다면? 수요를 조절해서 가격을 조절해야 하는데 안타깝게도 매매가와 임대가 중 하나를 선택해야 한다. 다주택자 개입으로 말이다. 다주택자 개입을 허용하여 임대가를 잡을 것인가 다주택자 개입을 불허하여 매매가를 잡을 것인가 하지만 두 가지를 잡으려고 과도하게 수요를 억제한다면 왜곡현상으로 오히려 폭등하는 경우가 발생한다. 결국 문제는 '공급'이다. '공급'이 확보된 상태이거나 확보될 '시그널'을 주어야 한다는 말이다. 그리고 그 공급이 되기 전 3년의 시차 동안 임대가를 잡는 방식으로 가야 한다. 임대가는 민생 경제와 직결되어있기 때문이다. 괜..

타인이 자신들의 이익을 위해 행동하는 것에서 이익을 취하자. 부동산 기사가 하나가 될 수 있다. 우선 부동산 기사는 '사실'과 '의견'을 구분해야 한다. 하지만 그것을 넘어 더 중요한 것이 있다. 바로 현장의 목소리와 정책 입안자의 " "를 주목해야 한다. 우리가 직접 모든 현장을 보거나 정책 입안자의 말을 직접 들을 수 없으니 부동산 기사로 간접적으로 그들의 이야기를 듣고 향후 방향성을 예측해서 투자의 포지션을 취해야 한다. 부동산 기사를 투자의 도구로서 제대로 활용해보자.

우리는 인간으로서 의사결정을 내린다. 그렇기에 각종 심리 연구 결과로 나온 것은 대부분에게 해당될 것이다. 그중 하나가 '앵커링 효과'다. 기존 기준점에서 크게 벗어나는 의사결정을 내리지 못하는 심리다. 그것이 바로 부동산 과거 실거래가다. 2006년 6월 1일부터 부동산 실거래가 제도가 시행되었다. 해당 연월일 이후에 거래되었다면 등기부등본에 실거래가가 찍힌다. 그것을 본다면 인간의 심리상 의사결정에 방해가 된다. '전 매수자는 이 가격에 샀는데 나는 더 주고 사네?' '사기 당하는 것 아닌가?' 애초에 매수 의사결정을 내린 로직을 판단해서 더 오를 것 같다면 매수를 하면 되는데 괜히 과거 가격이 앵커의 역할이 되어 오히려 방해가 되는 것이다. 자신이 신이 아니라고 생각하는 이상 그냥 과거 실거래가를 ..

부동산은 환금성이 낮고, 덜 투명하며 정보의 효율성이 낮고 주관적 정보에 대한 의존도가 높다. 그렇기에 감성적 자산이라고 할 수 있다. 그렇기에 가격이 펀더멘털을 반영하지 못하고 강세장과 약세장에서 '비이성적 과열' 현상이 종종 나타난다. 부동산은 매도자가 매수자보다 정보를 더 가진다. 중앙 거래소가 존재하지 않기 때문이다. 정보의 질과 접근성이 상대적으로 낮아 주관적 판단이 영향이 크다. - 과신, 낙관주의, 대표성 편향, 귀인 편향 등 이러한 심리는 평균 가격을 본질적 가치 이상으로 끌어올린다. - 손실 회피 성향, 앵커링 효과, 거짓 준거점, 친근성 편향 등 이러한 심리는 평균가격을 본질적 가치 이하로 끌어내린다. 또한 유동성 리스크와 높은 거래비용 등도 ..

기존의 경제의 관념을 깬 행동경제학으로 노벨상을 수상한 대니얼 카너만은 '인간은 손실을 더 싫어한다.'라는 명제를 구축했다. 여기서 우리는 알 수 있다. 인간은 양의 불확실성과 음의 불확실성을 지니고 있다. 음의 불확실성을 투자에 대입해보면 어떤 기업이 처벌을 받는다고 하면 음의 불확실성을 가진다. 그래서 그 결과에 대해 최악을 가정하고 주가가 흘러내린다. 그리고 실제로 처벌이 나오면 불확실성이 제거되기에 주가는 반등을 한다. 참으로 놀라운 일이다. 이성적으로 판단하면 원래 반대가 되어야 하는데 그렇지 않다. 양의 불확실성을 투자에 대입해보면 반대이다. 기업의 실적이 좋아질 것이라고 기대를 한다. 그래서 주가가 오른다. 하지만 정작 그렇게 발표가 되어도 주가가 내린다. 양의 불확실성이 제거되었기 때문이다..