[조선비즈 - 닉 아밋] 부동산은 감성적 자산

부동산은 환금성이 낮고, 덜 투명하며 정보의 효율성이 낮고

주관적 정보에 대한 의존도가 높다.

그렇기에 감성적 자산이라고 할 수 있다.

그렇기에 가격이 펀더멘털을 반영하지 못하고

강세장과 약세장에서 '비이성적 과열' 현상이 종종 나타난다.

부동산은 매도자가 매수자보다 정보를 더 가진다.

중앙 거래소가 존재하지 않기 때문이다.

정보의 질과 접근성이 상대적으로 낮아 주관적 판단이 영향이 크다.

< 부동산 강세장 >

 - 과신, 낙관주의, 대표성 편향, 귀인 편향 등

이러한 심리는 평균 가격을 본질적 가치 이상으로 끌어올린다.

< 부동산 약세장 >

 - 손실 회피 성향, 앵커링 효과, 거짓 준거점, 친근성 편향 등

이러한 심리는 평균가격을 본질적 가치 이하로 끌어내린다.

또한 유동성 리스크와 높은 거래비용 등도 불합리성을 증폭시킨다.

양 떼 효과와 집단 사고는 거래 가격이 펀더멘털을

벗어나는 현상 이외에도 부동산 시장에서 발생하는 다른 요인을 설명 한한다.

예를 들어 양 떼 효과로 똘똘한 1채로 몰리는 현상을 부추겼고 차순위 우량 부동산과

똘똘한 1채로 대변되는 프라임 부동산의 격차는 점점 커져간다. 

발 빠른 일부 투자자들은 이미 차순위 우량 부동산에서 발생하는

높은 초기 소득을 노리고 선진입하였다.

이러한 모습을 보아도 부동산은 장기적인 시각에서 접근해야 하는데

단기적 관점을 버리지 못하는 투자자들의 행태를 보여준다.

특히 양 떼 효과가 손실회피 성향가 만날 때 최악의 결과가 나타난다.

이는 부동산이 비유동적 자산이기 때문이다.

일반적으로 부동산 투자자들은 손실을 경험할 때 '세 번의 법칙'을 따른다는

연구결과가 있다.

첫 번째 부동산 가격 하락 단계 : 투자자들이 가격 하락을 단기적 변동성으로 이해한다.

두 번째 부동산 가격 하락 단계 : 일부는 심각성을 판단했지만 대부분 자산을 보유한다.

세 번째 부동산 가격 하락 단계 : 결국 자본 가치의 급격한 하락이 발생하고 동시에 매도하는 시점이다.

또한 많은 투자자들은 매몰 비용의 존재를 무시하고 최소한

본전을 찾으려는 욕구에 사로잡힌다.

매입가 아래에서는 절대 매도하지 않겠다는 마인드로

자산을 비합리적으로 수년 동안 보유하고는 한다.

또한 과거 상승이의 자산 가격을 회상하며 오르기만을 보여준다.

앵커링 효과의 일부분이다.

마지막으로 가용성 편황, 친근성 편향에 치우친다.

이는 투자자들이 자신이 가장 많이 알고 있는 자산에만 투자하려는 모습이다.

이것은 자국 편향으로 나타나기도 하는데 현재 국제 사회가

도래했음에도 자기 나라의 부동산만 고집하는 것을 보면 알 수 있다.