경제적 자유를 위한 부자 마인드셋

정책을 내놓는 사람 즉 위정자는 본디 '정치'인이다. 정치인은 그럼 무엇을 먹고 사는가? '표'를 먹고산다. 어떤 정책이 좋을지는 알지만 그 정책을 펼치고도 재선 될 수 없다면 결코 쓰지 않을 것이다. 재선은 자신의 생명줄과 다름없기 때문이다. 이것은 철학자가 정치를 해야 한다는 옛말과 일맥상통한다. 위의 내용을 종합해보면 정책 수준은 지지자(국민)의 수준과 같다는 결론에 다다른다. 지지자들이 '표'를 던지기 때문이다. 예를 들어 다주택자를 배척하고 투기 소득을 억제하고 부자들을 것을 빼앗아서 나눠주는 것이 결국은 경제적으로 자신들에게 '해'가 될 것을 모르기 때문에 그들은 이러한 정책을 펼치는 사람들에게 박수와 지지를 보낸다. 하지만 결과를 보면 알 수 있다. '지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다..

투자 공부를 왜 꾸준히 해야 할까? 거래량이 많은 적든 가격이 상승하든 하락하든 시장이 상승장이든 하락장이든 말이다. 바로 '기회'가 왔을 때 놓치지 않고 바로잡기 위함이다. 이와 비슷하게 투자의 현인들은 상승 포지션을 구축하고 '시장'에 노출해야 한다고 한다. 그렇다면 우리는 왜 '시장'에 노출되어야 할까? 왜냐하면 기회와 마찬가지로 언제 상승(기회)할지 모르기 때문이다. 이처럼 항상 습관적으로 노출되는 것이 중요하다. 그래야 기회를 잡을 수 있기 때문이다. 인간의 영역에서 벗어나 언제 올지 모르는 기회 말이다.

부동산 시장은 사이클이 존재한다. 입주 물량이 많고 절대 가격이 높고 매매가와 전세가가 벌어진 상승기 끝에 하락 전조 현상으로는 거래량이 감소하면서 가격이 하락한다. 그리고 매매가는 하락하고 모두가 집을 사지 않고 임대를 하려고 하니 전세가는 올라간다. 그리고 매매가가 하락하니 건설사에서 공급을 하지 않는다. 결국 매매가와 전세가가 붙어버리고 신규 입주 물량도 없어지니 '수급'상 다시 상승 사이클을 맞는다. 하지만 지금은 각종 규제가 실타래처럼 엉켜있어 거래량은 감소하는데 가격은 상승하는 형국이다. 그리고 더욱 문제는 규제로 인해 신규 입주 물량도 없다. 또한 거래량은 감소하는데 가격은 오르는 것의 뒤에는 거래량 감소는 임대 가능 물량 감소를 의미하기도 한다. 결국 규제로 인해 매매가와 임대가가 동반 상..

만약에 장기국채 가격을 인위적으로 올린다면 즉, 장기국채 금리를 인위적으로 줄인다면 통화량을 증가시킬까요? 아닐까요? 단기금리와 장기금리의 스프레드는 수익률 곡선을 나타내는데 은행 시스템의 한계대출 성향을 반영합니다. 왜냐하면 스프레드가 가팔라질수록 차후 은행 대출 이익률은 증가하기 때문입니다. 이 간단한 것을 이해하시겠나요? 스프레드가 작아질수록 은행 대출 이익률은 감소하죠. 스프레드가 크면 이익률은 증가합니다. 장기금리를 낮춘다면 은행 대출은 감소합니다. 은행 대출이 감소할 때 통화량 증가속도는 빨라질까요? 아닐까요? 통화량이 지급준비제도하에서 어떻게 증가하는지 생각해보세요. 통화량은 은행의 대출량이 증가할 때 직접적으로 증가합니다. 대출 증가량이 감소하면 통화량 증가는 감소합니다. 통화량 증가가 감..

장기금리는 여러분이 학교에서 배웠을 수도 있는데 '실질금리'와 '인플레이션 프리미엄'의 합입니다. 실질금리는 많이 변동하지 않습니다. 실질금리가 치솟는 구간은 경제위기입니다. 경제위기를 제외하고 실질금리는 많이 움직이지 않습니다. 명목금리는 실질금리와 인플레이션 프리미엄의 합입니다. 그래서 경제위기를 겪지 않는다면 큰 인플레이션 없이 장기금리는 많이 오르지 않습니다. 큰 인플레이션은 언제 발생할까요? 통화량이 증가해야 합니다. 왜냐하면 인플레이션은 너무 많은 화폐가 더 적은 재화를 좇을 때 발생하기 때문입니다. 간단한 개념이죠. 그것 말고는 없습니다. 밀턴 프리드먼이 말했죠. "인플레이션은 항상 화폐적 현상이다." 그래서 통화량이 많이 증가하지 않는다면 미래 인플레이션은 없습니다. 경제위기가 아니라면 장..

시장이 작동하는 방식은 당신과 저의 생각을 전부 선반영 할 뿐만 아니라 나머지 모두의 생각도 선반영합니다. 당연히 전문가도 포함되죠. 제가 오래전에 배웠던 요령은 전문가의 예측은 일반인보다 더 틀리고 더 강하고 더 오래간다는 것입니다. 왜냐하면 그들은 편향이 강하기 때문입니다. 오랫동안 고집하도록 훈련되죠. 당신이 전문가가 합의한 예측을 알아낸다면 예측한 것은 일어나지 않고 선반영 된 것을 말해줄 분입니다. 그리고 다른 것이 일어나죠. 이 간단한 것을 이해하시겠나요? 전문가의 예측을 정규분포에 세워놓으면 정규분포 중간 지점은 절대 일어나지 않습니다. 왜냐하면 선반영 되었기 때문이죠. 대부분의 전문가가 장기금리가 오른다고 예측하면 예측대로 일어날 확률은 거의 없습니다. 왜냐하면 선반영되었기 때문입니다.

전 세계가 하나의 국가보다 더 중요한 이유 중 하나는 오늘날의 세계에서 글로벌 은행이 한 국가로부터 차입해서 다른 국가에 대출해줄 수 있기 때문입니다. 그들은 국가 간 스프레드의 이점을 누리죠. 두 번째는 2~3년 물과 5~10년 물을 비교하는 것은 부적절합니다. 왜냐하면 당신이 보려고하는 핵심 원리는 은행의 근본적인 기능입니다. '단기' 예금을 받아서 '장기' 대출로 사용합니다. 은행은 2~3년 기간의 예금이 많지 많습니다. 그들의 예금은 매우 단기적인 경향이 있죠. 3개월 물을 사용할 수 있습니다. 혹은 실제로 익일물을 사용할 수도 있습니다. 둘 다 거의 똑같죠. 은행의 차입은 단기적인 것입니다. 그들은 예금을 받아서 장기 대출로 사용합니다. 하지만 과거 몇 년에는 사람들이 나쁜 것만 찾으려고 했습니..

모든 투자 분야가 그렇듯 투자는 '현재' 보단'미래' 그리고 '현상' 보단 '본질'을 봐야 한다. 부동산 정비사업을(재건축/재개발)을 예로 들어보겠다. '현재'와 '현상'은 '저 낡은 아파트가 어떻게 저렇게 비싸지?'이고 '미래'와 '본질'은 '향후 새 아파트가 될 것이니 땅 값에 대한 프리미엄은 당연하지!'이다. 부동산 규제지역도 마찬가지이다. '현재'와 '현상'은 '이 지역의 가격이 상승하니 좋은 곳이네!'이고 '미래'와 '본질'은 '가격이 오르는 것은 입지를 떠나 정책 풍선효과인 거야, 나중에 규제로 묶이거나 규제였던 지역이 풀리면 메리트가 사라지겠지!'이다. 그러므로 결국 대다수가 '현재'와 '현상'에 집중할 것을 파악하고 단기적으로 선진입하여 수익을 창출하고 다음 단계로 '미래'와 '본질'을 보..

토지거래허가제는 수요 사이드에서 보게 되면 가격 하락 책이 맞다. 세를 끼고 살 수도 없어 실거주만 가능하기 때문이다. 그런데 왜 압구정, 여의도, 목동, 대치, 삼성, 청담, 잠실 등 은 상승세를 지속할까? 반드시 우리는 '수요'와 '공급' 둘 다 보야야 한다. 수요자 입장에서는 실거주만 할 수 있기 때문에 결국 공급자 입장에서도 실거주가 가능한 매물만 팔 수 있다. 과연 실거주가 가능한 정도의 재력가가 최고 입지의 매물을 내놓을까? 대체 주거지가 생성되지 않는 이상 최고 입지라 불리는 곳은 언제나 수요가 대기하고 있기 때문에 매물만 귀해지게 된다. 결과는 그저 '현금' 부자들만 살 수 있어 '양극화'만 부추기게 된 것이다. (조합원 양도 지위 등과 같이 거래 금지 정책은 모두 궤를 같이한다.)

부동산 가격이 상승하기 시작하면 사람들은 대개 2가지 행동을 한다. 1. 하락할 때까지 기다린다. - 과거 가격을 기억하며 저 가격은 있을 수 없다. 2. 오르는 것을 따라 산다. - 이러다 못 사겠는데? 지금이라도 사자. 이 두 가지 행동이 나뉘는 이유는 각자가 상승과 하락에 베팅했기 때문이다. 하지만 부동산은 '공급'을 유심히 보면 '리스크'를 일정 제어할 수 있다. 즉, 공급이 현저히 부족한 지역의 부동산 투자는 하방 경직이 강하다. 그리고 부동산은 필수재라는 특성과 공급 시차가 길어서 불확실성이 리스크로 전환되는 것이 상대적으로 쉽다. 주식과 비트코인 등에 비해서 변동성이 낮은 이유이기도 하다. (리스크는 발생 확률과 얼마나 잃을지를 계산할 수 있고 불확실성은 발생 확률과 얼마나 잃을지를 계산하지..