부동산 투자 '수요의 흐름'을 읽어라(투자 수요에서 실수요로)

부동산 투자 시 유의해야 할 점은 '수요의 흐름'이다.

먼저 투자하기 좋은 여건인 입주물량 적음, 전세가율 높음 등이

집약된 지역 내 단지에 투자자들이 개입한다.

그러면 매매가는 상승되고 전세가는 하락한다.

(투자 수요로 매매가 상승, 전세 매물 증가로 전세가 하락.)

이때 그 지역 사람들(실수요)은 어리둥절한다.

내가 살던 지역이기 때문에 '과거 가격'에 앵커링이 되어있어

현재 오른 가격을 부정한다.

그리고 전세가도 안정되니 눌러앉게 된다.

하지만 이제 전세가율이 낮아져(매매가 상승, 전세가 하락)으로

투자 수요는 잠잠해지고 다시 전세가가 상승한다.

(투자 수요가 적어져 전세 매물 감소)

그리고 애초에 입주 물량이 적은 곳을 투자했기 때문에

신축 물량도 부족해 매매가는 고정되어있고 전세가가 상승한다.

그리고 전세가 상승 압박과 지금이라도 안사면 못 사겠다는

'불안감'이 조성되어 그 지역 사람(실수요)들이 매수하기 시작한다.

매수에는 매도가 동반되어야 하는데 그 매도 물건이 과세 요건을

채운 투자 수요(다주택자)들의 매물이다.

그리고 이렇게 상승 사이클이 지나간다.

가격이 오르면 이제 입주 물량이 대거 대기하고 있으며

매전갭(투자 자금)의 메리트도 사라져 투자자들은

다른 지역에 투자를 하기 때문이다.

기본적으로는 이러한 수요의 흐름이 발생한다.

정책적으로 왜곡되지 않으면 말이다.

하지만 왜곡되면 사이클이 재시작됨을 반복하여 길어질 수 있다.

대부분 상승 사이클이다.

왜냐하면 하락 사이클에는

시장에 반하는 정책을 펴지 않기 때문이다.

시장에 반하는 정책만이 시장 왜곡을 불러일으킨다.