투자 구루들의 서적을 살펴보면 아래와 같은 말이 나온다. '대중들은 매수를 하는 이유는 가격이 오르기 때문이고 매도하는 이유는 가격이 내리기 때문이다.' 사람은 감정적으로 흔들릴 수밖에 없다는 것이다. '감정의 동물'이기 때문이다. 위의 격언을 보더라도 가격 상승이 가격 하락의 요인은 결코 아니다. 그저 '부동산 가격이 많이 상승해서 이제 떨어질 것'이라고 판단하는 것은 그냥 가격이 떨어지기를 바라는 그 간절한 감정이 녹아든 것일 뿐이다. 하지만 절대적 가격 상승이 하락의 요인은 결코 아니다. 왜냐하면 다른 사람들은 현재 가격을 기준으로 상방과 하방 압력을 가하는 다른 요인을 비교, 판단해서 미래를 보고 투자 의사결정을 하기 때문이다. 과거 가격을 기준으로 현재 가격이 너무 많이(?) 올랐다는 단순한 명..

사람들은 압구정 현대 신고가를 찍어도 무반응이다. 어차피 '그사세(그들만의 세상)'이라고 치부해버린다. 본능적으로 의도적 무시를 함으로써 자기 위안을 하는 것일 수도 있다. 하지만 그사세가 맞는 것은 맞지만 우리는 관심을 끄면 안 된다. 1. 강남 초고가 아파트가 상승한다는 것은 부동산 가격 상승에 베팅한 것이다. 우리보다 훨씬 돈이 많고 좋은 인사이트를 가진 사람들이 부동산 가격이 상승으로 방향성을 잡았다고 보고 있다는 것이다. 2. 강남 초고가 아파트가 오르면 하위단도 줄줄이 오른다. 예를 들어 강남 초고가 아파트보다 아래 급지의 사람이 돈을 벌어서 강남 초고가 아파트로 갈아탄다고 가정해보자. 그런데 현재 강남 초고가 아파트가 오르고 있다면 현재 자신이 사는 곳도 가격을 높아야 갈아타기가 가능할 것이..

요즘 1기 신도시 호재가 뜨겁다. 이미 양당은 관련 법률을 발의한 상태이다. 하지만 호재도 가격으로 그대로 흡수돼버리면 호재로서의 작용을 못한다. 오히려 현재 국민들의 주목도만 올라가서 토지거래허가구역, 재건축 지위양도 제한, 이주 수요대책 등 추가적인 규제책으로 투기 수요를 억제할 수도 있다. 그렇다면 우리는 어디에 주목해야하는가? 택지개발지구와 지구단위계획으로 건설된 1기 신도시와 비슷하게 입주 물량이 적고 전세가율이 높은 지역 내에서 1990년대 초반에 지어진 용적률과 대지지분 등을 고려한 사업성이 높은 곳에 주목을 해야 한다. 정부에서도 수도권 일극화를 방지하고자 노력하고 있고 국토 균형 개발은 글로벌한 어젠다이기 때문이다. 투자 방향성만 맞다면 기간이 장기화되어도 무리하지 않는 선에서 베팅할 충..

강한 보유세에도 현재 재고 주택의 매물이 나오지 않는 이유가 매도를 해봤자 양도세 중과로 가져가는 것이 없기 때문이다. - 이미 종부세는 맞은 상태고 대다수는 이미 증여를 하였다. 그리고 절대적 공급 부족 등으로 인한 가격 상승 기대도 한 몫한다. 하지만 차기 정권의 공약 중 하나인 '다주택자 일시적 중과세 완화'가 나온다면 급한 매물들은 쏟아져 매매가 약보합세에 기여할 것이라는 전문가들의 의견이 나오고 이때가 오히려 매수의 적기라는 해석도 나온다. 즉, '중과세 완화'는 매매가 하방 압력으로 작용한다는 것이다. 하지만 '지방'의 중저가 물건들은 다르다. ✔︎소득세법 시행령 167조의 3을 살펴보면 수도권, 광역시, 세종시 외 지역의 기준시가 3억 원 이하 주택을 양도할 경우 중과가 배제된다. 여기서 중..

여러분들은 이런 이야기를 많이 들어보았을 것이다. 실리콘 밸리의 고연봉자가 주거비를 아끼려고 캠핑카에서 숙식을 해결한다는 이야기 말이다. 집을 살 엄두는 못 내고 주거비만 소득의 50%를 차지한다는 그것도 세계 톱클래스 고연봉자인데도 말이다. 여기서 우리는 방향성을 알 수 있다. 선진국이란 말은 먼저 여러 분야에서 나아간 나라를 뜻한다. 우리나라는 최근 UNCTAD(유엔 무역 개발회의)에서 32개국 선진국 그룹으로 합류되었고, 2020년 GDP는 상위 10권에다가 1인당 GDP는 G7 국가인 이탈리아를 넘어 3만 2,800만 달러 정도이다. 다른 선진국들의 상황을 비추어 보면 우리나라의 미래를 알 수 있다. 그것도 주거 부동산에 대해서 마찬가지일 것이다. 언제 어떻게 도래할지는 모르지만 언젠가의 방향성을..

이전 정부들의 부동산 시장 '규제' 정책에 대한 시장의 반응은 '똘똘한 1채'였다. 다주택자의 규제가 많으니 지위를 포기하고 돈을 뭉쳐서 좋은 1 주택자 포지션으로 간 것이다. 그리고 많은 사람들이 그러한 반응을 펼치다 보니 똘똘한 1채의 가격이 상승하였다. 규제의 반대는 무어일까? 규제의 정상화, 즉 완화책이다. 그렇다면 간단하다. 똘똘한 1채가 아닌 '역' 똘똘한 1채로 가게 된다. 규제가 있었기에 완화가 있는 것이다. 규제로 똘똘한 1채의 절대 가격이 너무 상승하여 더 이상 상승 모멘텀이 약하니 규제의 완화 방향성에 편승하여 다주택자 포지션을 취할 것이다. 그렇다면 눈여겨볼 지역은 정해져 있다. 똘똘한 1채가 가능한 강남을 위시한 마용성, 수용성, 광역시 등의 지역이 아닌 그 외 지역을 눈여겨보면 ..