재건축의 최대 약점은 낮은 전세가율이다. 그 이유는 투자자가 많이 진입하여 매매가를 상승시키고 재건축은 본디 낡아 실수요가 상대적으로 적어 전세가가 낮기 때문이다. 낮은 전세가율은 리스크가 높다. 전세가 매매가를 그만큼 받쳐주지 못하고 투하 자본이 그 차이만큼 더 많이 들어가기 때문이다. 하지만 지금 양당에서 논의되고 있는 세입자 우선 분양권을 준다면? 전세 수요가 폭발할 것이다. 결국 몰린 수요로 오른 전세가가 매매가 하방을 경직시키고 갭(투자 자본)을 적게 만든다. 그리고 일정 전세가율에 다시 도달할 만큼 매매가가 한 단계 더 상승할 것이다. 결국 재건축의 최대 약점을 커버해주어 절대 지지 않는 투자가 가능하게끔 만들어준다.

시장은 가만히 내버려 두어 '수요'가 자연스럽게 분산되도록 하여야 한다. 그래서 자연스럽게 선택받지 못한 상품은 가격이 하락하고 선택받은 상품은 가격이 상승한다. 절대 가격이 높아지면 자연스럽게 외면받아 가격이 하락하고 상대적으로 저평가된 곳은 가격이 다시 상승한다. 이렇게 시장은 흘러간다. 하지만 어느 한 곳을 규제하면 풍선효과로 한 곳에 투자자가 진입하여 단기간 매매가가 상승한다. 자연스럽지 못하고 인위적인 시장이 되어버린 것이다. 또한 투자자가 집입 하지 못한 곳은 임대 가능 물량이 사라져 서서히 임대가가 상승하다가 결과적으로는 매매가 상승을 촉발시킨다. 결국 규제를 한 곳은 단기적으로 매매가가 오르고 규제를 안 한 곳은 먼저 임대가 오르고 뒤늦게 매매가가 오르는 결과가 발생한다. 가격을 누르기 위..

정규분포에서 벗어난 양극단은 각각 보기 드물다. 대부분 중간치에 모여있기 때문이다. 연애 시장에서 희소한 것과 희귀한 것은 나누자면 아래와 같다. '잘생기고 예쁜 사람은 희소한 것이고 정반대의 사람은 희귀한 것이다.' 대부분 비슷비슷하게 생겼다. 하지만 양극단은 드물지만 '수요'가 있냐 없냐에 따라 나뉜다. 부동산 투자는 어떻게 보면 희귀한 것만 투자하지 않으면 된다. 실수요와 투자수요가 함께 모여 장기적으로는 우상향 하기 때문이다. 자신이 찾은 것이 아무도 보지 않는 희귀한 것이어서 가격이 저렴한 건지 아직 사람들이 눈치채지 못한 저평가된 것인지 잘 판단해야 한다. 잘못 매수했다가는 팔리는 것은 둘째치고 평생 가져가야 될 수도 있기 때문이다. 그리고 그동안의 기회비용은 어마어마할 수도 있다.

우리나라는 최근 출산 통계는 0.81명으로 전년 대비 0.03명 감소하였다. 이러한 감소세에 따른 미래 학령인구 감소는 명약관화이다. 주변 사람들을 보아도 비혼족과 딩크족이 확산 추세이다. 그리고 코로나-19로 촉발된 영상 교육 문화 활성화와 추후 자율주행 등 물리적 거리 제한 최소화가 학군지 근처에 꼭 거주할 이유를 제거해주었다. 그러면 학군지 선호지 부동산에 몰린 '돈'은 어디로 갈까? 여러 가지 복합 요소가 가리키는 부의 이동 방향성을 캐치하여 선진입한다면 잃지 않는 투자가 가능할 것이다.

미래 거대 방향성은 인공지능이 우리의 일자리를 대체할 것이라는 것이다. 이것은 거스를 수 없는 방향성이다 AI가 일자리를 대체하면 인간들은 무엇을 할까? 근로시간이 현저히 줄어들고 정부에서는 AI 관련하여 세원을 확보하여 '기본 소득' 개념으로 나눠줄 것이다. 그럼 활용 시간이 늘어난 사람들은 무엇을 할까? 여가 시간을 즐길 것이다. 아마 그때 즈음이면 자율주행과 UAM이 활성화되어 여행을 비롯한 관광을 즐기기에 시공간적 제한이 제거되었을 것이다. 투자의 전략으로는 돈과 시간이 몰리는 곳에 선진입하여야 한다. 관광 도시의 부동산에 주목하자.

분양가 상한제는 말 그대로 경제 수급에 따라 결정되는 최고 단계인 '가격'을 통제하는 것이다. 경제학 서적 등을 찾아보면 가격을 통제하면 반드시 부작용이 발생한다고 서술되어있다. 기업은 이윤을 추구하는 집단이기 때문에 사업성이 없으면 민간 건설을 하지 않는다. (만약 건설을 하더라도 저가의 자재와 날림 공사로 주거의 질은 떨어진다.) 결국 시행사에게 시장 가격에 맞는 분양가를 허용하지 않으면 시행사는 시공사의 적정 공사비와 공기 보장 하지 않게 되고 결국 공급 부족으로 귀결된다. 공급 부족은 부동산 가격 상승을 촉발시킨다. 게다가 중대재해 처벌법이 2021년 1월 본회의를 통과하고 공포 후 1년 후 시행되었다. 분양가 상한제와 중대재해 처벌법 두 가지 규제가 동시에 쏟아지면 어떤 민간 건설사에서 건설을 ..