아파트 공급이 많다는 것은 선택할 것이 많아진다는 것이다. 그러므로 결국 사람들은 제일 좋은 것을 선택하게 된다. 아파트 공급이 적다는 것은 선택할 것이 적어진다는 것이다. 그러므로 결국 사람들은 우선 소득에 맞추어 선택하게 된다. 아파트는 자본재이면서 '필수재'라는 성격을 가졌기 때문이다. 그러므로 투자자로서의 포지션은 공급이 많을 때는 갭을 메워 수익률이 극대화될 곳을 공급이 적을 때는 입지가 제일 최대한 입지와 상품성이 좋은 것을 선택해야 한다는 것이다. 최고의 전략은 공급이 적을 때 레버리지 등으로 수익률이 높을 곳을 선택하여 공급이 많을 시기에 맞추어 수익을 누적하여 단계적으로 제일 좋은 곳으로 갈아타는 것이다. 그러기 위해서는 시장의 사이클, 즉 파도를 잘 탈 수 있는 파도타기의 실력을 길러야..

용산 집무실 이전으로 부동산 추가 규제를 하게 된다면 부동산 완화 기조를 기치로 내세운 차기 정부와 배치된다. 그리고 6월 지방선거와 2년 뒤 총선을 의식해야 한다. 오히려 재건축 등 정비구역에는 호재로 작용할 수 있다. 괜한 다른 이유로 추진에 제동이 걸리면 집무실의 영향으로 치부될 수도 있기 때문이다. 부동산 정책이 정치화되어 결국 보여주기 식으로 더 빠른 속도로 추진을 밀어붙일 수도 있다. 결국 추가 규제를 걱정하는 것이 오히려 호재로 작용될 가능성이 높아진 것이다.

부동산이 상승 기류를 타고 활황기에 접어들면 소위 말해서 개집도 오른다. 그러나 상승의 파도가 걷히면 누가 벌거벗었는지 알 수 있다. 소득이 높은 지역에 투자해야 하는 이유는 상승 사이클을 지나 하락기에 접어들었을 때를 대비해서다. 전세라는 제도가 매매가 하방을 막아주기 때문이다. 그렇다면 전세는 무엇을 뜻할까? 실수요를 뜻한다. 실수요는 무엇을 뜻할까? 대부분 근로나 사업 소득을 그 지역에서 내는 사람들의 수요다. 그럼 전세가 상승의 받쳐주려면? 당연히 그 지역의 소득 수준이 높아야 한다. 그러면 소득으로 전세를 커버하고 높은 전세가가 형성된다. 그리고 매매가를 높은 곳에서 막아준다. 이렇게 버블이 절대 끼지 않는 실수요 지표인 '전세가'에 주목해야 한다. 그렇다면 절대 잃지 않는 투자를 영위하면서 평..

우리나라의 부동산 정책은 1960년대 후반부터 시작되었다. 개발도상국 지위로의 고성장과 급격한 도시화로 부동산 가격이 상승했기 때문이다. (1967.11.29. 부동산 투기억제 특별조치법) 1970년대에는 중동 건설 특수 등으로 부동산 가격이 올랐고 규제책을 펼쳤으나 1970대 후반과 1980년대 초 오일쇼크 여파로 경기가 침체되자 다시 부양책을 펼쳤다. 1980년 후반에는 올림픽 특수와 3저 호황 등으로 전국의 집값이 급등하였다. 그로 인한 특단의 대책으로 1기 신도시 등 200만 호 건설과 토지 공개념 도입으로 가격은 약보합세를 보이다가 1997년 미증유의 외환위기 사태로 급락하였다. 이에 맞서 건설 및 부동산 경기 활성화 대책을 펼쳤고 2000년 이후 저금리와 유동성으로 가격이 다시 상승하여 참여정..

사람들은 말한다. '부자라고 행복하지 않다'라고. 맞다. 부자들은 행복하지 않을 수 있다. 다만, 불편으로 초래되는 스트레스는 받지 않는다. 주거 기준으로 예를 들어 보자. 원룸 사는 사람. 신축 아파트 사는 사람. 원룸 사는 사람은 집에 들어갈 때 주차 걱정을 해야 한다. 그리고 층간 소음과 좁은 공간에 고통받는다. 신축 아파트 사는 사람은 위의 걱정을 할 필요가 없다. 그러기에 스트레스를 받지 않는다. 그리고 남은 에너지를 생상적인 곳에 쓸 수 있는 기회가 주어진다. 주변 입지, 인프라, 교육 환경, 조망, 자연경관 등을 제외하고도 말이다. 고로 '부자라도 행복하지 않다.'라고 노력하지 않는 자신을 정당화시키기보다는 잠에서 깨어나 조금이라도 노력을 해보는 것은 어떨까? 아니면 평생 불편을 감수하고 살..

부동산이든 무엇이든 정책은 반복된다. 그 이유는 간단하다. 정책의 주체는 정부 조직이기 때문이다. 구성원은 공무원이다. 공무원의 특성을 살펴보자. 더 혁신적인 일을 한다고 민간 기업처럼 인센티브가 많지 않다. 그리고 절대적인 연봉도 적어 국가적 사명감을 가지고 일하지 않는 한 민간 기업처럼 성과를 내고자 열을 올리지 않는다. 중요한 것은 최대한 상사나 국민들에게 욕을 먹지 않는 정책이다. 그럼 앞선 정책의 틀을 차용할 수밖에 없다. 그 이전의 정책을 구상한 사람들도 그러한 고심 끝에 정책을 내놓았고 그 전 사람들도, 그 전 사람들도 그랬을 것이다. 그러면 자연스럽게 믿고 의지할 수밖에 없게 된다. 그리고 공무원의 장은 선출직이다. 괜한 혁신적인 것을 했다가 책임을 온전히 지고 재선에 떨어질 수도 있다. ..