현재 전세 매물이 씨가 말라가고 있다. 이유는 간단하다. (집값 고점에 대한 우려와 금리 상승은 배제하겠다.) 우선 거래량이 현저히 적다. 대출 규제라는 강력한 대책으로 수요를 억제해버리니 수요와 공급의 합인 '거래'가 발생하지 않는다. 그러니 강제로 보합세를 유지되어 무주택자들도 매매보단 전세로 가는 등 관망세를 유지한다. 그리고 양도세 규제로 다주택자들은 기존 매물을 처분하지 않아 매매 이전 수요가 발생하지를 않고 종부세 등으로 보유세 강화로 임대료로 전가된다. 그래서 묘책으로 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 카드를 꺼내 들었지만 현재 계약갱신청구권으로 묶여 매도할 수 있는 매물도 거의 없다. 그리고 매도해야 할 물건들은 당분간 공실로 놓아둔다. 왜냐하면 취득세 등 중과로 다주택자들은 더 이상 매물..

우리가 투자하고자 하는 대상의 종류는 여러 가지가 있겠지만 3가지로 좁혀진다. 고평가. 저평가. 희소한 것. '고평가'는 가치 대비 비싼 것이다. '저평가'는 가치 대비 싼 것이다. '희소한 것'은 수요 대비 공급이 적은 것 즉, 누구나 돈만 있으면 원하는 것이다. 투자할 때 우리는 고평가는 반드시 피하고 저평가를 찾되 희소한 것을 모아나가야 한다. 예를 들어 언제 될지도 모르는 교통 호재의 발표만으로 일부 지역이 가격이 올라 상급지 가격을 넘어서버리면 그것은 '고평가'이고 경계해야 한다. 그리고 입주 물량 폭탄, 규제의 타깃 등으로 하락하여 사람들이 이제 외면하기 시작하는, 소위 말하는 '피가 낭자한 떨어지는 칼날을 잡는' 가치 대비 저렴한 '저평가'를 찾아서 수익을 창출하고 그 누적된 각 지역별 '강..

주식 투자에서는 '좋은 주식'과 '좋은 기업'은 다르다는 것을 알아야 한다. 부동산도 마찬가지이다. 하지만 장기적으로 주식도 '좋은 주식'을 모아야 하듯이 부동산도 '입지 좋은 부동산'을 차곡차곡 모아야 한다. 하지만 그러기엔 부동산은 단위가 커서 자본이 크게 들어가기 때문에 '수익이 좋은' 부동산으로 투자 수익을 누적시켜나가야 한다. 그렇기에 '입지 만능주의'는 '자본'이 일정 부분 형성되었을 때 이야기이다. 애초에 구입조차 못하기 때문이다. 문제는 '입지 좋은 부동산'은 기다려주지 않는다는 것이다. 내가 자본을 모을 때까지 말이다. 더욱 희소해지고 더욱 돈이 몰려서 가격은 상승할 것이다. 하지만 그렇다고 포기하면 투자의 의미가 희석되어버린다. 결국 부단하게 공부하고 노력하여 하방 경직이 강하고 수익이..

투자는 마치 '선거'와 비슷하다. 나와 배치되는 생각을 가진 사람을 배척해도 그 사람들의 '표'로 결정되는 '선거'는 나에게 영향을 주기 마련이다. 주식 '투자'도 마찬가지이다. 자신이 철저한 기업 자체와 가격 분석으로 좋은 주식을 골랐어도 남들이 그렇게 생각하지 않고 매도하면 수익이 나지 않는다. 오히려 손실이 난다. 그렇다면 주식 투자를 할까요? 부동산 투자를 할까요? 의 답은 정해져 있다. 주식은 진입장벽이 상대적으로 낮다. 상대적으로 부동산보다 초기 투자 금액도 적어 누구나 쉽게 접근 가능하다. 그렇기에 그러한 사람이 많은 주식 투자는 변동성이 커서 그로 인한 불확실성이 더 크고 리스크도 더 크다. 부동산은 진입장벽이 상대적으로 높다. 상대적으로 주식보다 초기 투자 금액도 커서 아무나 접근 가능하..

1960년대 아파트 개발을 시작으로 현재 우리나라는 마땅한 택지가 없다. 박근혜 정부에는 괜한 외곽 신도시 개발로 글로벌하게 문제 되는 '빈집'을 양산할까 봐 '택지개발 촉진법'을 사실상 폐지했다. 그리고 이미 인프라는 거의 대부분 조성되었고 각 지역별 대장 입지는 고착화되었다. 우리나라 전국적으로는 '강남'이다. 결국 먼저 '자본'을 모아서 '선진입'하여 '땅따먹기'를 하느냐가 부동산의 성패를 좌우할 것이다. 제아무리 하락 사이클이 오고 수요 억제책이나 대규모 공급이 쏟아져도 최고의 입지를 향하는 '인간'의 본성인 '욕심'과 필수인 의식주의 '주거'의 결합은 거스를 수 없다. 가뜩이나 좁은 땅덩어리에 이제 택지는 더 이상 없고 싱가포르처럼 공공이 80%를 차지할 수도 없는 상황이 되었다. 부동산 가격이..

부동산 투자에 있어 다주택자들이 무주택보 다보다 같거나 더 경험이 많고 부동산 지식이 많다. 그럼 '다주택자'들의 투자 방향에 '무주택자'는 숟가락을 얹으면 된다. 1. 다주택자들은 왜 매도하지 않을까? 가. 더 오를 것을 기대할 때. - 재건축/재개발 활성화, 지역 입주물량 급감, 이주 수요 확보 등 나. 매도하지 못할 때(세금, 거래 금지 정책 등) - 기존 물량이 줄어들어 가격이 상승한다. 다. 더 떨어지지 않고 임대가가 오를 때. - 임대가가 매매가를 받치고 나중에는 밀어 올린다. 2. 그럼 다주택자가 개입된 단지는 어떻게 알까? 가. 주변 다주택자들에게 직접적으로 물어봐서. 나. 최근 2년간 거래 회전율이 높았고 전세가율이 낮아졌을 때. 그럼 의 상황이 포착되면 무주택자는 사는 것이 맞다. 다주..