부동산 가격을 잡는 가장 확실한 방법은 '돈줄'을 끊는 것이다. 그리고 부동산 투자 시 제일 무서운 것은 '역전세'이다. 왜냐하면 주식의 '반대매매'처럼 의지와 자산을 처분해야 하기 때문이다. 그리고 거기에 감정이 개입되어 왜곡된 의사결정을 낳는다. 그렇다면 '돈줄 끊기'와 '역전세'를 반대로 생각해보면 '전세 대출'은 '돈줄 공급'이고 '역전세 방어'인 것이다. 그러기에 전세 대출이 존재하는 한 부동산은 떨어지지 않는 안전한 자산이 되어버리는 것이다. 그리고 전세 대출은 서민의 삶과 밀접하게 연관되어있고 이미 대출을 맛본 사람들이기에 정치적으로 중단은 힘들 것이다. 여론이 악화되어 표가 증발하기 때문이다.

부동산 '분양' 물량과 '입주' 물량은 어떤 것을 의미할까? 1. 분양 당첨이 되면 다른 물건 매수를 거의 하지 않는다. (매매 대기 수요가 전세로 계속 거주하든가 기존 집에 거주하면서 입주를 기다린다.) 2. 주변 지역으로의 전세 수요로 작용할 수 있다. (특히 정비사업이라면 주변으로 전세 수요가 강하게 작용한다.) 3. 분양지 주변은 나름 좋은 입지로 판단된다. (브레인으로 구성되어있고 돈에 해박한 시행사와 시공사들이 분양이 잘되지 않을 곳에 사업을 하지는 않는다.) 1. 입주 시기에는 전세에 있던 사람이 입주를 하거나 입주할 시점에 새 아파트를 전세로 내놓는다. (주변의 구축들에게는 전세가 하락으로 작용한다.) 2. 입주 시기에는 기존 집을 처분하여 입주를 한다. (주변의 ..

부동산에서 우리가 알 수 있고 중요한 것은 '공급'이다. 부동산의 특성상 '공급'은 비탄력적이다. 시차가 2년 존재하기 때문이다. 그렇기에 공급이 너무 적거나 너무 많으면 몇 년간 상승장과 하락장이 지속된다. 그리고 '입주 물량'은 인터넷에서 손쉽게 알 수 있다. 그렇다면 왜 입주 물량이 많으면 가격이 2배로 나빠질까? 이유는 간단하다. 입주 물량이 많으면 실수요자 입장에서는 선택권이 많아진다. 매매와 전세 선택권 둘 다 많아지기 때문에 가격 상승의 압력이 약해진다. 그리고 투자 수요 입장에서는 공급 과잉은 가격 하락임을 너무나도 잘 알기에 투자를 꺼려한다. 결국 실수요의 힘도 투자 수요의 힘도 약해지기 때문에 가격이 2배로 나빠진다는 것이다.

정비 '사업'은 기존 조합원들에게 일반 분양을 한 후 수익을 나누어가지는 사업이다. 그리고 조합원들도 조합원 분양으로 그 아파트를 가지게 된다. 부동산 재건축/재개발 즉, 정비사업에서 제일 중요한 것은? '시장 사이클'과 '사업성'이다. (위 두 가지가 갖추어져야 정비사업에서 반드시 필요한 빠른 '속력'을 가지게 된다. - 시간이 지체될수록 금융비용이 늘어나기 때문이다.) '시장 사이클'은 상승기 때 사업이 진행되어야 한다는 것이다. 그래야 분쟁 없이 사업의 속도가 붙고 일반 분양을 제대로 할 수 있다. '사업성'이란 투자자금 대비 수익을 뜻한다. (투자자금 : 초기 아파트 투자금과 추가 분담금 등 수익 : 일반 분양 수익금) '사업성'은 '대지 지분', '입지', '용도 지역' 등이 있다. ('용적률'..

우리도 이제 공식적으로 선진국이 되었다. UNCTAD에서 지위를 부여함으로써 말이다. 이것은 이제 글로벌하게 모든 사람들에게 우리나라는 선진국이라고 천명한 것이라는 의미가 있다. 그럼 부동산 투자도 비선진국 때와 달라져야 하지 않을까? 과거에는 일자리가 중요했다. 먹고사는 것에 급급했기 때문에 고차원의 삶의 질을 원할 시간도 여유도 없었기 때문이다. 하지만 이제는 달라졌다. 글로벌한 선진국을 둘러보면 어디서 '부촌'이 형성되었는지 알 수 있다. 대다수가 '녹지'가 많고 '뷰'가 좋고 '바다'를 끼고 있거나 '강'을 끼고 있다. 대자연의 숭고함을 집에서도 볼 수 있도록 카렌시아를 집 안에 들여놓은 것이다. 우리나라 부동산도 학군, 직주 근접 등의 차원을 벗어나 고차원에 '부자'들이 모이고 '부촌'이라는 커..

부동산 투자 공부 늦어서 못하겠다고 생각이 들면 2가지 행동을 취할 수 있다. 1. 계속 안 한다. 2. 늦은 만큼 당장 열심히 한다. 하지만 투자 공부를 하려면 지금이라도 해야 한다. 만약에 투자 공부를 하겠다고 생각이 들면 말이다. 늦었다는 것은 핑계다. '나는 늦어서 어차피 안돼.'라고 생각하며 낯선 투자 공부를 하기 싫어하는 자신을 정당화한 뒤 남는 시간을 어영부영 보내거나 비생산적인 일에 몰두한다. 투자는 원래 현재를 베팅해서 미래 수익을 취하는 구조다. 결국 느리고 천천히 가는 게임이라는 것이다. 여기에서 출발이 늦고 빠르고는 존재하지 않는다. 누가 얼마나 포기하지 않고 끝까지 가냐가 중요하다.