부동산 투자에서 가장 아이러니한 것은 아파트는 모두가 시장 참여자이고 나름 친숙하기 때문에 투자를 안 해본 사람이 부동산에 대해서 알 수 있다고 생각하는 것이다. 무주택자들은 다주택자들이 과도한 보유세로 매물을 싸게 던질 것이라고 생각한다. 하지만 이때까지 다주택을 보유한 사람은 소위 말하는 부동산 투자의 고수이다. 이때까지 팔지않고 버텨 결과적으로는 수익을 창출했기 때문이다. 그리고 그들은 절대 손실을 내지 않고 계산기를 잘 두드린다. 그래서 이미 시뮬레이션을 돌리고 손익을 계산했다. 수익이 나지 않을 매물은 이미 정리했고 수익이 나는 매물은 이미 증여를 했다. 그리고 증여는 5년의 매물 잠김을 뜻한다. 이렇듯 무주택자(하락에 베팅하거나 부동산 투자에 관심 없는 사람)들의 생각처럼 다주택자(상승에 베팅..

부동산 시장의 원리에 맞게 소외받는 것들은 가격이 오르지 못하고 오히려 자본이 부족한 사람은 그곳을 매매든 임대든 선택하여 자본을 축적할 수 있었다. 하지만 규제가 개입되어 이른바 ‘풍선효과’가 발생하여 소외받던 것도 ‘비규제’의 프리미엄이 붙어 투자 수요가 몰리고 가격이 상승하게 되었다. 그리고 비규제의 소외받던 것들이 오르니 이에 질세라 상대적으로 인기 많던 곳은 다시 떠밀려 올라갔다. 시장의 자연스러운 수급의 원칙에 의해 가격이 어느 정도 다다르면 외면받아 가격이 하락하고 다시 수급에 의해 새로운 가격이 생성되는 이러한 시장 생리가 막혀버린 것이다. 결국 규제가 원래 수요가 있던 지역도 수요가 없던 지역도 모든 것이 오르는 결과를 초래해버렸다.

부동산 정책을 펼치는 전제는 정책으로 부동산을 컨트롤 가능하다는 것이다. 컨트롤 가능하다는 것은 예측 가능하다는 것이다. 모든 것은 ‘음양’이 존재한다. 오히려 시장 자연적으로 내버려두었을 때보다 투자자 입장에서 예상이 가능하다는 전제로 시작된 정책적인 요인의 개입으로 투자의 방향성의 예측을 오히려 용이하게 만들어 버렸다. 시장은 본디 감정을 가진 인간의 의사결정의 합이기 때문에 ‘불확실성’과 ‘리스크’가 혼재해서 예측이 어려운데 이것을 정책으로 왜곡을 시켜버렸다. 투자자 입장에서는 정책이 ‘불확실성’과 ‘리스크’를 제거해준 셈이다. 결국 방향성은 인지할 수 있게 되었고 그것이 모멘텀이 되어 가격 상승을 불러일으킨 것이다.

현재 부동산 수요 억제책의 일환인 강화된 세금은 신규 입주 물량 공급 없이는 수요자의 선택권이 현저히 적기 때문에 일정 부분 조세가 전가된다. 또한 세금이 높아 기존 매물 출회도 어렵고 신규 진입도 어려워 투자 수요가 줄어들어 임대 가능 물량도 줄어든다. 매매와 임대 둘 다 수요 측에서 선택권이 줄어드는 결과를 맞게된다는 것이다. 그렇다면 결론은 나왔다. 고세율일수록 전가되는 절대 가도 높아지고 매물도 줄어들어 가격 상승은 당연지사다. 취지는 다주택자를 때려잡자이지만 잡히는 것은 애먼 사람이다. 이러한 메커니즘을 알아야 앞으로라도 정치적으로 이용되지 않을까?

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 '입지'다. 입지를 구성하는 일자리, 학군, 상권, 교통 등등이다. 하지만 입지보다 우선 되어야 하는 곳은 '부자'들이 선호하는 곳이다. 예를 들어 한남동은 교통, 학군은 없지만 '초하이엔드' 시장이기에 우리나라에서 최고가를 경신하고 있다. 그 이유는 '부자'들이 좋아하기 때문이다. 부자들은 위에 열거한 '입지'보다는 '커뮤니티'나 '바다, 강뷰', '숲세권'을 더 선호한다. 이렇듯 '부자'들이 몰리는 곳은 '권역별'로 존재한다. 모두가 '강남'에 살 수도 살 필요도 없다. 그러므로 우리는 투자로 시드를 차곡차곡 모아서 각 권역별로 '대장' 지역에 투자를 해야 한다. '부자'들이 원하는 곳은 '돈'이 모이는 피라미드 꼭대기이기 때문이다. 권역별로 부울경, 전라권, 경북권..

* 낙찰가율은 '감정가' 대비 '낙찰가'의 비율이다. * 낙찰률은 경매 진행 물건 대비 '낙찰 건수'의 비율이다. 위 지표들을 가지고 '시장 사이클'을 가늠할 수 있다. ▶ 상승기 : 낙찰가율 하락 / 낙찰가율 상승 ▶ 하락기 : 낙찰가율 상승 / 낙찰가율 하락(경매물건 수 증가) '낙찰가율'이 낮아지기 때문에(누적된 유적 물건 접근 용이) '낙찰률'이 증가하는 메커니즘이 작용할 수도 있다. 부동산 투자에서 상승기에는 경매 시장을 볼 필요가 없다고 한다. 왜냐하면 경매에 투입되는 시간과 비용을 고려하면 일반 매물을 살 때보다 메리트가 없기 때문이다. 그래서 '낙찰률'이 낮게 형성된다. 하지만 반대로 뒤집어보면 하락기에는 경매가 유용하다. 벤 그레이엄이 강조한 '안전 마진'을 확보하여 가격을 싸게 구입해버..