부동산 투자 : 경매 '낙찰가율', '낙찰률', '경매 물건수'를 주목해서 시장을 가늠하자

* 낙찰가율은 '감정가' 대비 '낙찰가'의 비율이다.

* 낙찰률은 경매 진행 물건 대비 '낙찰 건수'의 비율이다.

위 지표들을 가지고 '시장 사이클'을 가늠할 수 있다.

▶ 상승기 : 낙찰가율 하락 / 낙찰가율 상승

▶ 하락기 : 낙찰가율 상승 / 낙찰가율 하락(경매물건 수 증가)

'낙찰가율'이 낮아지기 때문에(누적된 유적 물건 접근 용이)

'낙찰률'이 증가하는 메커니즘이 작용할 수도 있다.

부동산 투자에서 상승기에는 경매 시장을 볼 필요가 없다고 한다.

왜냐하면 경매에 투입되는 시간과 비용을 고려하면 일반 매물을

살 때보다 메리트가 없기 때문이다.

그래서 '낙찰률'이 낮게 형성된다.

하지만 반대로 뒤집어보면 하락기에는 경매가 유용하다.

벤 그레이엄이 강조한 '안전 마진'을 확보하여

가격을 싸게 구입해버리면 하락장에서도 수익이 나기 마련이다.

그래서 '낙칠률'이 높아지는 추세라면 하락기에 접어들 수 있다고 볼 수 있다.

그리고 '낙찰가율'도 주목해야 한다.

'낙찰가율'이 100%가 넘어섰다는 것은 완연한 상승기라는 뜻이다.

경매 감정가는 약 6개월 전에 매겨지는데 6개월 사이에 상승을 했고

상승기에는 매물 자체가 없는데 경매에는 드물게 매물이 나오기 때문이다.

하락기에는 그 반대 상황이 발생한다.

즉, 경매 물건 수가 많아지고 낙찰가율이 점점 떨어진다.

부동산 금융에 문제가 생겨도 상승기에서는

상승한 값에 팔거나 매매가 상승 대비 전세가 상승으로

담보 대출을 갚을 수가 있는데 하락기에서는 그러지 못하기 때문이다.

(일부러 경매로 던지는 물건도 있다.)

결국 '낙찰률', '낙찰가율', '경매 물건 수'를 보면

부동산 시장의 사이클을 어느 정도 가늠할 수 있게 된다.