금리 인상기 초반에 부동산 가격이 '떨어지지 않는' 이유는 간단하다. 여기서 가격이 오르는 것이 아니라 '하락'하지 않는다는 것이다. 그 이유는 금리 인상 이전에 명분인 '물가 상승'이 전제되어야 하는데 '물가'는 '주거비'가 포함되어있기 때문에 이미 전월세 가격이 올랐다는 것이다. 그리고 '금리'가 오르는 초반에는 대출 연체율이 누적되지 않고 버틸 여력이 초반에는 상대적으로 있기에 급매물 매도가 급속도로 퍼지지 않지만 '금리 인상기'라는 압박으로 매수 수요는 상대적으로 더 떨어진다. 결국 '임차 가능 물량'이 감소하고 전월세 가격이 더 오르게 된다. 종합해보면 전월세 가격이 오른 것이 포함된 물가가 올라서 금리가 오르는데 금리가 올라서 임차 매물이 줄어들어 전월세 가격이 더 오르고 금리가 일정 부분 타..

강남은 우리나라 부동산 최고 입지이며 가장 선두 그룹이다. 강남을 '그들만의 리그'로 치부하여 무시할 것이 아니라 강남의 움직임을 잘 보아야 한다. 강남이 시장의 선봉대장이며 부동산 정책도 강남 집값의 움직임을 보며 정해지기 때문이다. 그러니 결국 우리나라 부동산은 강남에서 시작하는 셈이다.

부동산 정책에는 순서가 필요하다. 왜냐하면 부동산의 공급은 비탄력적(3년)이기 때문이다. 우선 공급을 확보하여 '공급'이 많으니 '가격'이 하락할 수 있다는 '시그널'을 던진 다음 '수요에 대한 억제'를 세심하게 했어야 되었다. 하지만 '공급'이 없어 향후 3년간 '가격' 상승이 불 보듯 뻔한데 수요만 억제하는 정책은 자본주의가 작동하는 이유인 인간의 본성인 '탐욕'을 억제할 수 있다는 '자본주의' 전제를 부정하는 정책이다. 인간의 탐욕은 일시적으로 억제될 뿐 사라지진 않기 때문이다. 그것이 사라질 수 있다면 '시장 경제'는 진즉 무너졌어야 됐다. 하지만 살아있기 때문에 '탐욕'은 없앨 수 없다는 것이다.

글로벌리 하게 비교해본 우리나라의 특성은 상위 '입지'의 부동산 가격 상승할 수밖에 없는 이유로 작용한다. 1. 좁은 국토 면적 : 공급할 택지가 부족. 2. 기개발된 토지 : 공급할 택지가 부족. 3. 높은 인구 밀도 : 입지 좋은 곳에 사람이 몰림. 4. 전세 제도 : 매매가 하락을 받쳐주고 투자가 용이. 그리고 부동산의 속성인 1. 필수재 : 반드시 살아야됨(주민등록). 2. 자본재 : 오르는 것을 사고 싶어함. 그리고 누구나 입지 좋은 곳에 가고 싶은 사람의 '탐욕'. 이러한 것들을 합치면 부동산 가격은 장기적으로 상승할 수밖에 없다는 결론에 도달한다.

다주택자의 규제는 오히려 기존 다주택자에게는 '안전장치'로 작동한다. 예를 들어 어떤 단지에 다주택자들이 많이 몰린다고 하면 다주택자들의 개입은 임대 매물 증가이므로 전세가가 하락하고 매매가와 전세가의 차이인 '갭'(투자자금)이 벌어져 투자 수요가 감소한다. 그리고 서서히 전세가를 맞추지 못하고 던지는 투자자의 매물과 신규 진입을 하지 못해 줄어드는 투자 수요로 매매가는 하락한다. 결국 투자 수요가 현저히 줄어들고 임대 매물이 축소되면 매매가는 그대로 유지되며 다시 전세가가 올라 붙게 되는데 그때 다시 투자자들이 개입한다. 이러한 메커니즘으로 시장은 작동하는데, 신규 다주택자 진입 자체를 규제로 막아버리면 임대 매물이 늘어나지를 않아 전세가는 떨어지지 않게 된다. 결국 다주택자들의 최고 리스크인 '역전세..

현재 우리나라는 10% 미만이 공공이 임대를 내주고 있다. 거꾸로 말하면 90%는 민간에서 임대를 내준다는 것이다. '공공'의 임대를 늘리려면 상대적으로 '민간'의 임대를 축소해야 하고 예산의 투입이 '민간'보다 많이 필요하며 양질의 주거지를 만들기 어렵다. 그러므로 '민간' 임대의 축소로 '민간' 임대가는 상승하고 세원을 마련하기 위한 세금 강화는 그대로 '세입자'에게 전가되고 '공공' 임대를 완성하여도 사람들의 '인식'의 변화는 상당한 시차가 있어 물질적으로도 양질이 아니지만 사회적으로도 양질의 주거지가 되기 어렵다. 오히려 '민간' 임차인들에게 악영향을 끼치며 '공공' 임대는 제 역할을 하지도 못한다. 즉, 공공 임대를 애초에 많이 늘렸어야 하는데 우리나라의 '적은 토지 면적'과 '인구 밀도'를 고..