다주택자의 규제는 오히려 기존 다주택자에게는 '안전 장치'로 작동한다

다주택자의 규제는 오히려 기존 다주택자에게는 '안전장치'로 작동한다.

예를 들어 어떤 단지에 다주택자들이 많이 몰린다고 하면

다주택자들의 개입은 임대 매물 증가이므로 전세가가 하락하고

매매가와 전세가의 차이인 '갭'(투자자금)이 벌어져 투자 수요가 감소한다.

그리고 서서히 전세가를 맞추지 못하고 던지는 투자자의 매물과

신규 진입을 하지 못해 줄어드는 투자 수요로 매매가는 하락한다.

결국 투자 수요가 현저히 줄어들고 임대 매물이 축소되면

매매가는 그대로 유지되며 다시 전세가가 올라 붙게 되는데

그때 다시 투자자들이 개입한다.

이러한 메커니즘으로 시장은 작동하는데, 신규 다주택자 진입 자체를

규제로 막아버리면 임대 매물이 늘어나지를 않아 전세가는 떨어지지 않게 된다.

결국 다주택자들의 최고 리스크인 '역전세'와 '공실'이 발생하지 않으니

다주택자들은 장기적으로 그 단지를 보유하며 상승한 전세가로

현금 흐름을 창출할 수 있게 된다.

결국 신규 다주택자 규제는 기존 다주택자들에겐 '호재'로 작용하는 꼴이 된다.