부동산 투자에서는 '바텀 피싱'이 상대적으로 잘 나타난다. (매수한 가격 밑으로 매도를 잘하지 않는다.) 그 이유는 절대 가격이 무거우며 '필수재'라는 특성으로 하방 경직이 강하고'집값은 장기적으로 오른다'라는 인식이 뿌리 깊어 있기 떄문이다. 만약에 하락기라면 전세가가 올라와주어 버틸 수 있기도 하다. 그렇다면 이러한 현상을 투자 시 고려할 때는 어떻게 할까? 부동산 단지 투자자가 개입이 많이 되면 매매가와 전세가가 벌어진다. 매매가는 오르고 전세가는 내려간다. (투자 수요가 몰려 매매가가 올라가고 투자 수요는 전세 매물 증가이므로 전세가는 하락한다.) 그리고 '전세가율'이 낮아져 가수요와 실수요들이 외면하게 되고 가격은 점점 내려간다. 물론 전세가 밑으로도 떨어지기 힘들겠지만 이미 그 차이가 크다면 ..

부동산 투자의 수요는 '실수요'와 '가수요'가 있다. '전세가율'의 지표로 이 두 수요가 어떻게 움직 일지를 보면 부동산 가격이 상승할 것인지 예측할 수 있다. 적어도 '방향성'은 말이다. '전세가율'이라는 매매가 대비 전세가이다. '전세가율'이 낮다면 매매가 대비 전세가가 낮다는 것이다. 두 가지 변수로 구성된 비율이다. '매매가'와 '전세가'. 매매가는 높은데 전세가가 낮다면 '실수요'는 전세가로 머무르면서 자본을 축적하여 매매가의 하락을 기다릴 것이다. '가수요'는 [매매가-전세가=갭(투자금)]이 커져서 선뜻 투자를 않을 것이다. 왜냐하면 동일한 '갭'으로 더 좋은 투자처가 전국적으로 많기 때문이다. 이로써 두가지 수요가 모두 외면하는 상황이 되어버린 것이다. 그럼 부동산 가격이 어떻게 될지는 '명..

'월세기'는 수요자와 공급자가 만난 '가격'이다. 그럼 수요자와 공급자단을 파악해보면 도대체 왜 월세 비중이 높이지는 알 수 있다. 공급자인 집주인 입장에서 보자. 1. 세금 강화로 세부담 증가 - 월세로 충당(현금흐름). 2. 전세를 받아서 재투자하여 어차피 다주택 포지션으로 갈 수 없으니 월세를 선호. 3. 전세 대출로 전세를 찾는 수요자가 월세 수요로 이전되어 공급을 창출. 수요자인 세입자 입장에서 보자. 1. 임대차법으로 신규 전세 가격이 급등하였음. 2. 전세 대출 규제로 자금적 문제가 발생. 3. 몇 년간의 매매가 상승에 따른 전세가 진입장벽 상승. 위의 원인 등 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하여 발생된 수요와 공급으로 '월세화'는 가속되고 있다.

부동산 투자의 '리스크' 계산 방법은 간단하다. '매매가'는 '전세가'보다 내려갈 수 없다는 사실만 알면 된다. (아파트를 매수하러 갔는데 전세가와 매수가가 같다면 당연히 매수할 것이다. - 완전히 나쁜 물건이 아니라면.) 즉, 리스크적인 측면에서는 간단하게 '전세가'를 보면 된다. 전세가의 '방향'이 '상승'할 것인지 '하락'할 것인지를 여러 지표를 복합적으로 계산해서 말이다. 현재 전세가율은 얼마인지 지역 내 입주물량은 얼마인지. 매매가는 상승추세인지 하락 추세인지. 각종 정책, 투자 메리트 등으로 다주택자 개입이 많을 것인지. (전세 물량 증가 > 가격 하락) 매매가가 상승하여 전세 수요가 매매 수요로 이전하는지. 지역 내 소득 수준이 전세가 상승을 받쳐줄지. 실수요(전세 수요)가 선호하는 단지인지.

건자재 가격 상승은 신규 아파트, 구축 아파트 모두 상승시킨다. 건자재 가격이 상승하면 비용 원가가 상승함으로 분양가에 반영되어 분양가가 상승한다. 그리고 공급 차질이 발생하여 공급 지연으로 기존 부동산 가격이 상승한다. 마지막으로 일반 분양을 기다리던 대기 수요자들은 공급이 차일피일 미루어지는 동안 임대가 상승을 버티지 못하고 매수로 이전되어 나갈 것이다. 하지만 이것은 '수급'에 따른 '가격'을 조정하면 해결될 일인데 정책으로 '분양가'를 상한제 버리니 이러지도 저러지도 못하게 된 꼴이다. 오히려 각 사이드에서의 갈등만 유발할 뿐이다. 이렇듯 건자재 가격 상승은 집값 상승 압력을 다양하게 발생시킨다.

부동산 투자 시 다주택자가 어떤 선택을 할지를 보아야 한다. 다주택자가 부동산 시장을 더 잘 이해하고 있고 다주택자의 매물이 곧 투자수요와 실수요로 전이되거나 하기 때문이다. 각종 규제로 점철되어있는 부동산 정책에서 과연 다주택자들은 어떻게 할까? 다주택자가 된 이유부터 차근차근 보아야 한다. 모두가 '수익'을 얻고자 합니다. 그러므로 수익이 발생할 것은 절대 매도하지 않을 것이다. 그렇기에 각종 규제로 부담이 되면 임대가를 올려서 충당하거나 수익이 나지 않는 것을 매도할 것이다. 그럼 '양극화'가 심해진다. 반대로 다주택자가 원활히 발생하는 상황이 도래한다면 똘똘한 1채를 벗어나 지방까지 확산될 것이다. 여러 가지를 가지는 것이 수익이 더 좋을 것이라고 판단하기 때문이다. 그럼 '양극화'가 해소될 것이..