최근 부동산의 정치화에 따른 시장 왜곡의 결과에 대한 학습을 단단히 했을 것이다. '정책'이 '시장'을 이길 수 없다는 것을 결과로 2차례나 보여주었다. 그렇다면 학습이 되었다면 써먹어야 한다. 향후 여론을 의식하고 집값을 장기적으로 시장 기능에 맡기지 않고 여론에 따라 즉각 반응하여 개입이 된다면 시장 불안정을 지속될 것이고 바로 투자를 늘려나가는 것이 맞다. 시장 안정의 길은 '시장'에 맡기는 것뿐이다. 정책으로 누를 수 있다면 진즉 눌러졌을 것이며 이것이 학습 효과가 되어 규제를 하겠다는 이야기만 나와도 하락 시그널로 받아들이고 시장은 조용해졌을 것이다. 하지만 그 역사적으로 반대다. 시장은 각종 규제에도 적응하며 오히려 왜곡되어 부작용을 넘어 역효과를 낳는다. 그렇다면 우리는 '방향'만 보면 된다..

부동산은 긴 호흡이 필요하다. 전세 주기와 공급 시차가 맞물리기 때문이다. 적어도 3년은 걸린다. 그렇다면 부동산 가격 방향에서 크게 작용되는 부동산 정책을 바라볼 때도 '속도'보다는 장기적인 '방향'에 집중해야 한다. '속도'도 중요하지만 어차피 우리가 맞출 수 있는 영역도 아니다. 다만, 정책 기조에 따른 '방향'은 알 수 있다. 그리고 그에 맞는 투자 포지션을 구축하고 긴 호흡으로 가져가면 된다. 급하게 '속도'에 집중한 '테마'에 맞추다 보면 '기대'만큼 '실망'이 나와 반복하는 급등락으로 왜곡된 의사결정을 낳을 수 있다. 부동산 투자는 천천히 가되 레버리지를 극대화하여 수익을 많이 창출할 수 있는 상품임을 잊지 말자.

통계적으로 보면 상승기에는 대형 단지가 먼저 오르고 그 뒤 소형 단지가 오른다. 하락기에는 대형 단지가 먼저 내리고 소형단지가 후에 내린다. 그럼 이 둘의 차이점은 무엇이고 이러한 이유는 왜 나타날까? '매물의 절대수'(다수의 사람으로 인한 상하락 확률)의 차이다. - 많은 거래량을 동반한 상승과 하락의 모멘텀 발생 여부이다. 대형 단지라는 말은 매물이 나올 절대수가 크고 매물끼리의 경쟁도 그만큼 심하다. 상승기에는 대단지가 선호도가 높아 먼저 상승한다. 그리고 매물도 경쟁이 붙어 상승 모멘텀이 발생하고 상승기에 나타나는 맣은 거래량을 동반하여 신고가가 찍히게 된다. 그다음 소형 단지와 갭이 벌어져 메우는 과정에서 소형 단지 아파트는 몇 개의 매물의 신고가로도 평균을 끌어올리게 된다. 그 후 대단지 아파..

투자 궁극적인 목적은 잘 살고자 하는 것이다. 목적을 분명히 하기 위해서는 투자 전문가가 되고 싶은지 투자로 단순히 돈을 벌어 경제적 자유를 누리고 싶은지 선택해야 한다. 그 선택에 따라 공부 방향이 달라지기 때문이다. 전문가가 되고 싶다면 세세한 부분까지 파악해야 한다. 왜냐하면 남들에게 있어 보이게 설명을 해주어야 하기 때문이다. 하지만 순전히 경제적 자유를 달성하고 싶다면 세세한 부분은 파악할 필요 없다. 다만 여러 가지 복합 지표(상하방 압력)들을 종합하여 '방향성'만 알면 된다. 거시경제 측면으로는 금리가 상승 기조인지 하락 기조인지 양적 완화를 시작하는지 양적 긴축을 시작하는지. 부동산 투자에서는 전세가가 상승 추세인지 하락 추세인지. 향후 입주 물량이 늘어나는지 줄어드는지. 미분양과 청약 경..

필수재인 아파트 투자 시 기본적인 것을 간과할 수 있다. 바로 '임대'는 '실가치'를 의미하고 '매매'는 '투자 가치'를 의미한다는 것이다. 집은 반드시 필요하기 때문에 전세든 매매든 골라야 한다. 만약 자신이 거주하고 싶은 집이 있는데 매매가가 상승할 것 같다면 매매를 선택할 것이고 매매가가 상승할 것 같지 않으면 임대를 택할 것이다. 그리고 매매가와 전세가의 차이는 '프리미엄'이다. 집값이 오를 것 같다는 '기대치'에 대한 값을 지불하는 것이다. 이렇듯 매매가와 전세가의 유기적 관계를 반드시 잊지 말고 쌍방의 가격 '방향성'을 반드시 살펴보고 대중은 어떤 선택을 할지 예측하고 그에 대한 투자 포지션을 구축해야 한다.

부동산 투자에서는 '전세가'는 중요하다. 왜냐하면 리스크를 전세가로 계산할 수 있기 때문이다. 전세가 밑으로 매매가가 갈 수 없고 '역전세'가 불가항력적인 매도를 유도하기 때문이다. 그래서 전세 2년을 기준으로 리스크를 계산한다. 만약 2년이 도래할 때 입주 물량이 넘쳐나면 그전에 매도를 하거나 여력이 되면 전세를 한 바퀴 더 돌린다. 또한 입주 폭탄이 가까이 있으면 잠시 공실로 놓아두는 전략도 펼친다. '갭'투자를 할 때도 전세 만기에 닥칠 상황을 보고 '역전세' 가능성 여부를 신중이 파악해야 한다. 이렇게 의사결정들이 누적되어 사이클을 형성해나간다. 그런데 만약 전세 기간이 늘어난다면? 간단하다. 사이클은 길어진다. 상승이든 하락이든. 이제 늘어난 기간을 계산하고 투자에 임할 것이기 때문이다.