부동산 규제는 언제 나타날까? 바로 상승 사이클에 나타난다. 하지만 규제는 역사적으로 비추어볼 때 항상 부작용(Side effect - 상승)을 낳아왔다. 부동산은 특이한 자산이다. 필수재이면서 동시에 투자 대상이기 때문이다. 전 국민이 아파트를 필요로 한다. 그것도 양질의 입지의 아파트를. - 국민이 원하는 것은 임대주택이 아닌 양질의 자가주택이다. 하지만 부동산의 고유 특성인 '부증성'과 가용 '대지'가 시간이 갈수록 없어지는 상황이며 그리고 공급을 하려면 시차(대략 3년)가 발생한다. 이렇듯 '규제'는 부동산 '수익 최소화'로 시작되고 (매수세를 없애는 것이다. - 수요 억제) 종국적으로는 '공급 억제'를 유도한다. (재고 주택이든 신규 주택이든) 가격 상승을 일으키고 더더욱 규제를 하고 또 가격 ..

여러분이 월급쟁이라면 투자를 처음 시작한 궁극적인 목표가 무엇인가? 일을 그만두기 위해서? 결혼을 잘하기 위해서? 돈에 구애받고 싶지 않아서? 많은 시간을 확보하기 위해서? 취미생활을 영위하기 위해서? 아마 투자를 계속하기 위해서는 아닐 것이다. 하지만 투자의 세계에 입문한 이상 '투자'란 놓을 수 없는 마약과 같아진다. 어느 정도 이론과 실전 경험을 완비하였음에도 자꾸 '투자' 공부에 전전하게 된다는 것이다. - 투자를 위한 투자를 행한다는 것이다. 만약 여러분이 투자에 대한 전문지식을 나누어 주고자 하는 '전문가'라면 위의 활동이 현금흐름과 관련 있기 때문에 충분히 그럴만한 사유가 된다. 직업이기 때문이다. 하지만 여러분이 본업이 있고 투자를 병행한다면 어느 정도 투자에 대한 이론과 실전에 집중한 시..

일반인들이 쉽게 접근할 수 있는 투자 자산 중 대중적인 것은 단연코 금융자산 중엔 '주식' 부동산 투자 자산 중엔 '아파트'이다. 그럼 '주식'과 '아파트' 중 어떤 것을 해야 할까? 우선 그 시장 규모를 보면 주식이 압도적으로 크다. 그리고 진입장벽이 현저히 낮아서 플레이어들이 많고 변동성과 불확실성은 감내해야 할 특징이다. 그리고 제일 문제는 우리는 초엘리트 출신 골드만삭스나 브리지워터 헤지펀드들과 싸워야 한다. 그들이 매도하는 것을 우리가 매수할 수도 있다. - 물론 자금 규모 차이가 현격해서 전혀 다른 플레이어이지만 시장의 크기는 크지만 경쟁률이 높고 그 경쟁자들이 초엘리트 코스만을 밟아온 천재들이라는 것이다. '부동산'으로 넘어가 보자. 여기서는 대한민국 부동산(전세 있음)을 말하고자 한다. 시..

여러분은 언제 자신이 투자할 대상이 얼마나 있다고 생각하는가? 주식, 채권, 원자재, 부동산, 엔젤, 벤처 투자(스타트업) 등등 그중에서 대중성을 드러내는 것은 주식과 부동산일 것이다. 그럼 주식과 부동산의 큰 차이는 무엇일까? - 각종 대내외적인 요인은 무시하고 말해보자. '레버리지' 관점에서 주식은 '반대매매'가 세팅되어있다. 나의 의지와 무관하게 청산을 당한다는 것이고, 부동산에서는 전세 및 주담대(주택담보대출)로 평균 전세가율과 LTV를 고려하면 70%정도를 레버리지 할 수 있다. 물론 반대매매도 없고 전세로 세팅하면 오히려 세입자가 대신 이자를 대준다. (전세자금대출을 활용했을 시) 그럼 주식, 부동산과 스타트업 투자의 차이점은 무엇일까? 주식과 부동산은 '가격' 형성되어있고, 스타트업 투자는 ..

여러분은 혹시 매수하고자 하는 아파트의 호가가 실거래가 대비 신고가라서 구입하기가 꺼려지는가? 사람의 본능에 의거하여 최대한 저렴하고 사고 싶을 것이다. 하지만 전제부터가 틀렸다. 우리는 현재 상승 사이클에 있으니까 매수를 고려할 것이고 그러니까 당연히 신고가가 나올 수밖에 없다. 물론 현시점에서 말이다. 내가 사고 또 신고가가 터지면 나는 신고가에서 산 것이 아니다. 투자는 미래를 보고 하는 것이 아닌가? 그리고 최고점에 사기 싫다는 말을 역으로 뒤집으면 현재 시세보다 저렴하게 사고 싶다는 것인데 상승 사이클에서는 약간의 조정 타이밍에 진입하는 것이 신의 영역이기 때문에 어렵다고 본다. 다만, 운이 따르면 가능할 수도 하지만 실력의 영역은 아니다. 투자계의 구루 하워드 막스가 늘 강조한 '우리는 모른다..

부동산 투자시 여러분은 어떤 지표를 유의미하게 보는가? 우리가 알 수 있는 지표는 여러가지가 있다. 공급물량, 인허가 건수, 인구, 세대 등등 통계에 기반한 객관적인 데이터(수치)이다. 그럼 여기서 '인구'와 '세대' 중 어떤 것을 봐야할까? 대개 '세대'가 '수요'의 '단위'이기 때문에 '세대'를 중점적으로 보아야 한다고 생각할 것이다. 맞는 말이다. 하지만 '인구' 역시 중요한 지표다. 바로 '인구'란 그 지역의 '경제 규모'를 나타낸다. 인구가 모이는 곳은 양질의 일자리 등 좋은 곳이고, 좋은 곳엔 인구가 모여들고 인당 소비력은 차치해도 중국처럼 인구가 많으면 GDP가 높듯이 말이다. 바로 선순환 체계가 구축된다. 마치 데이터를 쌓는 플랫폼 기업의 덩치가 독점적으로 커지는 것처럼 인구가 많은 곳엔 ..