부동산 투자의 가장 본질적인 것이 있다. 바로 '지역별 서열'이다. 역사적 가격을 놓고 보면 가격은 수요자들이 가고 싶어 하는 (일자리, 학군 등 인프라 차별성) 소위 말하는 '대장' 아파트를 말해준다. 서열에서 가장 중요한 것은 '역사적 격차'이다. 역사적으로 일정 격차를 벌려왔는데 사람들의 심리(공포와 탐욕)가 일시적으로 반영되어 가격에 녹아들어 역사적 격차보다 벌어지거나 좁혀지거나 한다. 바로 그 '격차'를 보고 우리는 투자 의사결정을 하는 것이다. 그리고 '제자리'를 찾을 때까지 기다리면 된다. 주변 사람들이 보통 이런 말을 한다. 우리 지역이 더 좋은 지역인데 하위 지역이 오르네? 우리 지역보다 더 좋은 지역만 오르네? 결국 '시차'를 두고 적정 격차를 유지할 것이다. 우리가 볼 것은 현재 나의..

투자란 어떤 학문에서 기인할까? 만약 공식이 있는 물리학 같은 개념이라면 글로벌리하게 똑똑한 사람들은 항상 시장을 이겨왔을 것이다. 저명한 물리학자는 전자에 심리가 있다면 물리학은 더욱 더 어려울 것이라고 했다. 아니면 그 소수의 똑똑한 사람은 대중의 합인 '시장'을 항상 이기지 못한다. 대중의 합이라는 것은 인간 '심리'의 합이고 인간 '심리'는 항상 '합리적'이지 않기 때문에 '왜곡'이 일어나고 이 '왜곡'이 발생하여 '초과 수익'이 발생한다. 그리고 결국 자본주의 세계에서는 성장이 발생하고 우상향을 그린다. 역사적으로 변동성과 불확실성은 항상 내재해 왔고 그것은 일종의 장기 수익률을 위해 감내해야 하고 이러한 변동성과 불확실성 덕분에 우리가 초과수익을 얻는 것이다. 여러 매스미디어에서 나오는 정보에..

부동산 규제는 언제 나타날까? 바로 상승 사이클에 나타난다. 하지만 규제는 역사적으로 비추어볼 때 항상 부작용(Side effect - 상승)을 낳아왔다. 부동산은 특이한 자산이다. 필수재이면서 동시에 투자 대상이기 때문이다. 전 국민이 아파트를 필요로 한다. 그것도 양질의 입지의 아파트를. - 국민이 원하는 것은 임대주택이 아닌 양질의 자가주택이다. 하지만 부동산의 고유 특성인 '부증성'과 가용 '대지'가 시간이 갈수록 없어지는 상황이며 그리고 공급을 하려면 시차(대략 3년)가 발생한다. 이렇듯 '규제'는 부동산 '수익 최소화'로 시작되고 (매수세를 없애는 것이다. - 수요 억제) 종국적으로는 '공급 억제'를 유도한다. (재고 주택이든 신규 주택이든) 가격 상승을 일으키고 더더욱 규제를 하고 또 가격 ..

여러분이 월급쟁이라면 투자를 처음 시작한 궁극적인 목표가 무엇인가? 일을 그만두기 위해서? 결혼을 잘하기 위해서? 돈에 구애받고 싶지 않아서? 많은 시간을 확보하기 위해서? 취미생활을 영위하기 위해서? 아마 투자를 계속하기 위해서는 아닐 것이다. 하지만 투자의 세계에 입문한 이상 '투자'란 놓을 수 없는 마약과 같아진다. 어느 정도 이론과 실전 경험을 완비하였음에도 자꾸 '투자' 공부에 전전하게 된다는 것이다. - 투자를 위한 투자를 행한다는 것이다. 만약 여러분이 투자에 대한 전문지식을 나누어 주고자 하는 '전문가'라면 위의 활동이 현금흐름과 관련 있기 때문에 충분히 그럴만한 사유가 된다. 직업이기 때문이다. 하지만 여러분이 본업이 있고 투자를 병행한다면 어느 정도 투자에 대한 이론과 실전에 집중한 시..

일반인들이 쉽게 접근할 수 있는 투자 자산 중 대중적인 것은 단연코 금융자산 중엔 '주식' 부동산 투자 자산 중엔 '아파트'이다. 그럼 '주식'과 '아파트' 중 어떤 것을 해야 할까? 우선 그 시장 규모를 보면 주식이 압도적으로 크다. 그리고 진입장벽이 현저히 낮아서 플레이어들이 많고 변동성과 불확실성은 감내해야 할 특징이다. 그리고 제일 문제는 우리는 초엘리트 출신 골드만삭스나 브리지워터 헤지펀드들과 싸워야 한다. 그들이 매도하는 것을 우리가 매수할 수도 있다. - 물론 자금 규모 차이가 현격해서 전혀 다른 플레이어이지만 시장의 크기는 크지만 경쟁률이 높고 그 경쟁자들이 초엘리트 코스만을 밟아온 천재들이라는 것이다. '부동산'으로 넘어가 보자. 여기서는 대한민국 부동산(전세 있음)을 말하고자 한다. 시..

여러분은 언제 자신이 투자할 대상이 얼마나 있다고 생각하는가? 주식, 채권, 원자재, 부동산, 엔젤, 벤처 투자(스타트업) 등등 그중에서 대중성을 드러내는 것은 주식과 부동산일 것이다. 그럼 주식과 부동산의 큰 차이는 무엇일까? - 각종 대내외적인 요인은 무시하고 말해보자. '레버리지' 관점에서 주식은 '반대매매'가 세팅되어있다. 나의 의지와 무관하게 청산을 당한다는 것이고, 부동산에서는 전세 및 주담대(주택담보대출)로 평균 전세가율과 LTV를 고려하면 70%정도를 레버리지 할 수 있다. 물론 반대매매도 없고 전세로 세팅하면 오히려 세입자가 대신 이자를 대준다. (전세자금대출을 활용했을 시) 그럼 주식, 부동산과 스타트업 투자의 차이점은 무엇일까? 주식과 부동산은 '가격' 형성되어있고, 스타트업 투자는 ..