부동산의 거래가 일어났다는 것은 무엇일까? (부동산은 우선 세금적인 측면에서 2년 전세 측면에서는 2+2년을 들고 가야 하는 상품이다.) 아마 급히 돈이 필요하거나 더 좋은 곳을 사려고 하거나 가격이 하락할 것 기대하고 매도를 한 사람에게서 가격이 상승할 것이라고 기대한 사람에게 옮겨갔다는 말이다. (가격이 상승할 것이라고 생각하지 않으면 전세를 살 것이다.) 그럼 여기서 우리는 생각해야한다. 인간의 심리 중 2가지 큰 본성을 1. 앵커링 효과 2. 손실회피 성향 거래가 일어났다는 것은 '손바뀜'이 되었다는 것이다. 최소 2년은 들고 갈 확률이 높아진 사람에게 말이다. 새로 매수한 사람은 앵커링 효과(자신이 산 가격이 의사결정에 연결) 와 손실회피 성향(인간은 이득보다 손해를 더 싫어함)으로 자신이 매수..

우리가 흔히 착각하는 것이 있다. 삼성전자에 돈을 넣으면 무조건 돈을 벌 거야 강남에 부동산을 투자하면 무조건 돈을 벌 거야 여기서 우리가 간과한 것은 좋은 기업과 부동산을 골랐지만, 우리에게 수익을 안겨줄 기업과 부동산이 맞는지는 고려하지 않았다는 것이다. 삼성전자가 좋으니 사람들의 수요가 몰리고 그러니 가격이 상승하고 더 이상 업사이드 포텐셜이 사라졌음에도 우리는 좋은 기업이라는 이유로 수익을 기대하며 돈을 넣는다. - 물론 삼성전자의 주주가 되기 위한 마음으로 주식을 매수한다면 말이 다르지만 누구나 돈을 버려고 재테크를 하는 것이 아닌가? 기간 대비 투자의 기본은 적은 자본(레버리지 활용 등) 으로 높은 리턴을 기대하는 것이다. 부동산도 마찬가지이다. 수도권 불패를 외치지만 수도권의 가격이 하늘까지..

주변에 재개발 재건축으로 공급이 많아진다면 어떤 생각이 들까? 아파트 가격(특히 전세)은 공급과 직접적인 관계가 있기 때문에 단기간에 전세가가 조정을 받고 '누적' 공급이 쌓이면 매매가에 영향을 주어 일정기간 그 지역의 가격이 일제히 하락할 것이다. - 요즘은 전세 대출로 이런 영향도 덜하다, 다만 입지가 좋다면. 하지만 여기서 '누적'이라는 개념이 매우 중요하다. 최소 다년간의 '누적' 공급량이 아닌 일시적인 특히 입지 좋은 정비사업 공급량은 짧은 기간의 조정을 거치어 가격 상승을 견인하는 대장 단지로 탈바꿈될 수 있다. - 오히려 조정이 좋은 매수 찬스일 수도 있다. 소위 재개발/재건축을 진행했다는 것은 입지가 좋아서 '사업성'을 인정받았기 때문이며, 재개발/재건축을 할 단지는 대다수 오래된 아파트이..

주식과 부동산의 가장 큰 차이는 무엇일까? 바로 상대적으로 부동산이 안전한 자산이라는 것이다. 그럼 투자 상품 특성상 안전한 자산에 줄 세우기를 완벽하게 했다면 수익률이 가장 클 곳에다가 집중 투자를 하면 되지 않는가? 한 단지에 투자하고 모멘텀을 받아 또 분할 매수를 하고 종목을 선택하듯이 하면 되지 않을까? 왜 사람들은 주식은 자신이 믿는 종목에 몰빵을 하면서 부동산은 상대적으로 안전함에도 불구하고 집중투자를 하지 않는가? 그 지역의 향후 공급물량, 절대적 가격 수준, 업사이드 포텐셜을 고려하여 1 지역의 1단지를 줄 세우기 하였더라면 과감하게 집중 투자해라. 그리고 향후 자금이 충분해진다면 각 지역별 대장아파트를 사서 기다려라. 물론 여기서 대전제는 내가 과연 '가치 판단'에 의거해서 '줄 세우기'..

사람들이 흔히 착각하는 대목이 있다. 바로 저가인가 저평가인가를 혼동한다. 저가는 절대적인 가격이 낮은 것을 의미하고 저평가란 상대적인 가격이 낮은 것을 의미한다. 상대적이란 외생적으로는 타 지역과 비교를 하고 내생적으로는 그 단지의 역사적 비교를 의미한다. 그럼 저가와 저평가를 구분하는 방법론적인 측면은 무엇일까? 바로 '전세가율'에 답이 있다. 투자란 '정적'인 것이 아니고 '동적'인 것이다. 투자하고자 하는 단지 기준으로 '지역적' 비교와 해당 단지의 '역사'를 동적으로 비교하여야한다. (상대성 게임) 저가 아파트란 역사적으로 전세(실수요) 가도 낮고 매매(실+투자수요) 가도 낮아 전세가율(매매/전세 비율)이 항상 높은 단지이다. - 그 지역 사람들이 매매(가격 상승 기대)를 하지 않고 전세에만 눌..

상승 사이클에 진입했다면 수익률이 클 지역의 다주택자 포지션을 취하여라. 투자의 기본은 여러 가지 시나리오에서 이기는 전략이다. 바로 바둑에서는 '꽃놀이패'라고도 한다. 져도 그만 이기면 좋은 그런 유리한 고지를 점하는 것이다. 전쟁, 전투에서도 유리한 고지를 점하는 것이 제일 순위이다. 유리한 고지를 점하여야만 나의 선택권이 많아지고, 이길 확률을 극대화하기 때문이다. 상승 사이클에 진입하였다고 판단이 되었을 때 수익률이 클 지역의 주택을 여러 개로 잡는 포지션을 취했다고 가정해보자. 수익률이 클 지역이 누구나 선호하는 대장 지역은 아닐 공산이 크다. 투입 자본 대비 수익률이 크고 다주택자 포지션을 취해야 하므로 지역적으로 공급이 적은 지역의 절대 금액이 적고 저평가된 단지를 찾아야 한다. 가령 대장 ..