부동산 ‘저가’와 ‘저평가’를 구분해라

사람들이 흔히 착각하는 대목이 있다.

바로 저가인가 저평가인가를 혼동한다.

저가는 절대적인 가격이 낮은 것을 의미하고

저평가란 상대적인 가격이 낮은 것을 의미한다.

상대적이란 외생적으로는 타 지역과 비교를 하고

내생적으로는 그 단지의 역사적 비교를 의미한다.

그럼 저가와 저평가를 구분하는 방법론적인 측면은 무엇일까?

바로 '전세가율'에 답이 있다.

투자란 '정적'인 것이 아니고 '동적'인 것이다.

투자하고자 하는 단지 기준으로

'지역적' 비교와 해당 단지의 '역사'를 동적으로 비교하여야한다.

(상대성 게임)

저가 아파트란 역사적으로

전세(실수요) 가도 낮고 매매(실+투자수요) 가도 낮아

전세가율(매매/전세 비율)이 항상 높은 단지이다.

- 그 지역 사람들이 매매(가격 상승 기대)를 하지 않고

전세에만 눌러앉는다는 뜻이기 때문이다.

전세(실수요)도 높고, 매매(실+투자수요)도 높은

좋은 지역의 역사적인 전세가율 절대치가

위 저가 아파트보단 아마 낮겠지만

일시적으로 그 단지의 역사적인 평균보다

높아진다면 그것이 저평가 단지에 해당된다.

전세가율이 높다는 것은 사람들의 수요를 의미하기도 한다.

사람들의 수요란 아파트의 가치가 좋다는 것을 의미한다.

그리고 그 단지를 자세히 살펴보면 양질의 일자리 그리고

그것으로 인한 학군지와 좋은 교통이 형성되어있을 것이다.

그리고 그 전세가율이 매매가가 떨어지는 것을 막아준다.

그럼 우리는 어떤 것을 찾아서 투자해야 하는가?

매매가와 전세가가 동시에 낮은 지역?

매매가와 전세가가 동시에 높은 지역?