부동산에 투자를 할 때 가장 먼저 무엇을 보는가? 매매가? 전세가? 갭 투자금? 아마 여러분은 단지 부동산 가격인 '매매가'만 보고 투자의 의사결정을 내릴 수 있다. 하지만 우리는 모든 것을 보아야 한다. 매매가도 보고 전세가도 보고 갭 투자금도 보아야 한다. 부동산 시장이란 실거주자, 세입자, 투자자의 상호작용이기 때문이다. 기본적으로는 실거주자는 '매매가' 세입자는 '전세가' 투자자는 '갭 투자금'을 보아야 한다. 실거주자가 전세가와 갭 투자금을 볼 필요가 있는가? 세입자가 매매가와 갭투자금을 볼 필요가 있는가? 투자자가 매매가와 전세가를 볼 필요가 있는가? 세입자를 차치하고 실거주자와 투자자는 등기권리의 소유자가 된다. 그 말은 즉슨, 부동산 가격이 상승해도 하락해도 나의 책임이며, 피부로 와닿을 ..

부동산이 상승장 일 때의 '기본 원리'를 설명해주고자 한다. 이 기본원리는 자신의 입장에서 한 번만 더 생각해보아도 바로 도출해낼 수 있다. - 다만 정책에 의해 시장이 왜곡될 수 있다. 먼저 한 신혼부부가 3억이 있다고 치자. 그런데 한 지역에 집을 구해야 하는 사정에 처하였다. 중개사무소를 찾아간다. 그리고 매물을 본다. 매매 매물과 전세 매물의 차이가 현저히 크다. 그러면 그 신혼부부는 3억을 가지고 어떤 생각을 할까? 지금 매매가는 너무 높은 것 같으니 전세로 들어갔다가 돈을 모으고 있으면서 집이 하락(?)하면 그때 매수를 해야겠네라고 생각하며 전세 물건을 고른다. 그러면 자연히 매매 매물은 남게 된다. 그럼 전세가는 오르고 매매가는 떨어진다. 이 메커니즘으로 나아가면 종국에는 전세가가 매매가와 ..

석학 재러드 다이아몬드 지음 '총, 균, 쇠'는 서울대 대출 도서 1위라는 타이틀을 위시하여 대한민국에 널리 알려져 있다. 이 책의 핵심 골자는 아래와 같다. '우연한 지리적 요건에 따라 선진국과 비선 진국이 나뉘었다.' 바로 그 지역의 태어남으로써 문명권을 획득 여부가 결정된다는 것이다. 문명의 발생지 메소포타미아 지역도 마찬가지로 비옥한 초승달을 뜻하며, 티그리스강과 유프라테스강 사이의 지역이다. 말 그대로 비옥한 토지에서 문명이 발생한 것이다. 부동산 투자에서는 어떻게 적용될까? 바로 '서울'을 떠나지 말라는 것이다. 나의 고향은 비서울이다. 그래서 투자의 시작을 제일 잘 아는 지역인 고향에서 시작하였고, 적지 않은 수익을 남겼지만 한 가지 아쉬운 점이 남았다. '서울에서 태어나서 자랐으면 어디에 ..

투자의 시작은 뭐라고 생각하는가? 나는 '다원적 가치'라고 생각한다. 이유는 간단하다. 시장, 마켓이란 많은 사람들의 선택 속에서 움직이기 때문이다. 예를 들어 미국 FAANMG 주식이 왜 올랐는지 도저히 납득할 수 없는가? 어떻게 저렇게 절대적으로 오르고도 또 오르는가? 미국 3대 지수 또한 마찬가지이다. 하지만 그것 또한 많은 사람들의 선택 속에서 이뤄진 것이다. 투자란 유한한 자원을 더 좋은 상품에 베팅하는 것이 기본이다. 객관식 문제 중에서 가장 투자하기 옳은 것을 고르는 것과 같다. 대체재가 무수히 많은 이 시점에서 대중들의 선택이 주가로 또, 부동산 가격으로 반영되는 것이 아닌가? '비이성적 과열'이라고 생각하는가? 하지만 받아들여야 한다. 내가 납득할 수 없다고 세상이 미쳐 돌아 버린 것은 ..

대붕이란 상상의 큰 새이다. 노장사상의 장자 내편 소요유(멀리 거닐고 논다.)에 나오는데 북극 바다의 곤(鯤)이란 큰 고기가 변하여 되는 새로, 날개를 펴면 구름과 같고 태풍이 불어야 남극 바다 천지(天池)로 가는데, 물결을 3천 리나 튀게 하고 9만 리를 올라가며 6개월을 날아야 쉬게 된다고 한다. 그만큼 크고 희귀한 생물이다. 우리 평소 부동산에 대해 생각한다. '아니 20여 년 전만 해도 몇억 인 아파트가 지금 몇십억이 되었는데 저것을 아직도 매수하는 사람이 있다고?' 20여 년 전 사람도 아마 당시의 20여 년 전 가격을 생각하며 똑같이 생각을 하였을 것이고, 본인의 거울 속에 비친 모습은 처량하기 짝이 없을 것이다. 화폐 가치의 하락에 동반한 자산 가격 상승은 물론이거니와 대한민국 땅 덩어리의 ..

대니얼 카너만에 대한 이야기를 차치하겠다. 그는 주류인 경제학의 대척점에 서서 행동경제학을 창시하였고, 노벨 경제학상을 수상하였다. 그는 과연 어떤 것을 골자로 연구했을까? 사람들은 어떤 현상을 보면 '시스템 1'이라는 단기의 의사결정 메커니즘에 따른다. 이 것은 에너지 소모가 덜되며 효율적으로 즉각 판단한다. 이에 반대로 '시스템 2'는 에너지 소모가 상대적으로 크며, 느리고 골똘히 생각하는 것을 의미한다. 우리의 뇌는 쉬는 것을 전제로 움직이기 때문에 에너지 소모가 적은 고효율의 '시스템 1'의 작동을 선호한다. 그리고 진화론적으로 '시스템 1'을 살려서 즉각 반응으로 위험에서 살아남은 인류가 자손에게 DNA를 물려주었다. 그럼 모두가 시스템 1을 작동한다고 하면 과연 우리는 투자의 입장에서는 '시스..