부동산 상승장 기본원리(매매가 - 전세가 = 갭 투자금 / 갭투자 = 전세 매물)

부동산에 투자를 할 때 가장 먼저 무엇을 보는가?

매매가? 전세가? 갭 투자금?

아마 여러분은 단지 부동산 가격인 '매매가'만 보고

투자의 의사결정을 내릴 수 있다.

하지만 우리는 모든 것을 보아야 한다.

매매가도 보고 전세가도 보고 갭 투자금도 보아야 한다.

부동산 시장이란 실거주자, 세입자, 투자자의 상호작용이기 때문이다.

기본적으로는

실거주자는 '매매가'

세입자는 '전세가'

투자자는 '갭 투자금'을 보아야 한다.

실거주자가 전세가와 갭 투자금을 볼 필요가 있는가?

세입자가 매매가와 갭투자금을 볼 필요가 있는가?

투자자가 매매가와 전세가를 볼 필요가 있는가?

세입자를 차치하고 실거주자와 투자자는 등기권리의 소유자가 된다.

그 말은 즉슨, 부동산 가격이 상승해도 하락해도 나의 책임이며,

피부로 와닿을 사람이라는 것이다.

그러므로 매매가와 갭투자금을 중점적으로 봐야 한다는 것이다.

매매가는 대출, 세금, 심리 척도가 되니 보아야 한다.

갭 투자금은 돈의 흐름을 파악할 수 있으니 보아야 한다.

매매가 = 전세가 + 갭 투자금이며, 갭 투자금은 = 매매가 - 전세가다.

갭 투자금이 커진다는 것은 상승장에선 매매가가 오른 다는 것이다.

그러면 투자자들은 매매가 상승에 대한 심리 압박,

세금과 대출의 규제 때문에 선뜻 투자를 하지 못하며

자기 자본 투입금이 많아지기 때문에 대체재를 찾는다.

그렇게 갭 투자는 전세매물의 증가와 함께하므로 전세가도 낮아진다.

결국 상승장에선 상승 기대심리로

매매가 상승, 투자에 따른 전세가 하락으로

갭이 벌려져서 '투자금'이 서서히 올라간다.

그러면 투자자들은 행동을 멈추고, 대체재로 진입한다.

그리고 앞서 말한 기본 원리에 따라

다시 '갭메우기'와 '갭벌리기'를 반복한다.

 - 지역적 갭 메우기 및 갭 벌리기, 전세가 상승에 따른 매매 전세 갭 메우기

그러면 또 다시 갭 투자금이 적어지므로 2차 상승이 시작된다.

이렇게 상승을 몇 차례 반복하다가

'절대 금액 상승 부담'와 '외부 요인'(테이퍼링, 금리인상 등), '내부 요인(공급 등)'

에 따라 결국 '청약 경쟁률'이 저조해지고 '미분양'이 쌓이며

기존 '매물마저 적체'가 되면 하락장의 징조가 시작된다.

이렇게 시장은 사이클을 타고 살아 나간다.

하지만 자본주의 체제하에서는 어차피 '우상향'한다.

그러면 당장 내일 하락하더라도 더 상승한 뒤 버스가 떠났다며

후회할 바에 당장 사는 것이 낫지 않은가?

만약 당장의 하락 시그널이 포착되지 않는다면 말이다.