부동산의 상승장 기본 원리(매매가 & 전세가 - 갭메우기 & 갭벌리기)

부동산이 상승장 일 때의 '기본 원리'를 설명해주고자 한다.

이 기본원리는 자신의 입장에서 한 번만 더 생각해보아도 바로 도출해낼 수 있다.

 - 다만 정책에 의해 시장이 왜곡될 수 있다.

먼저 한 신혼부부가 3억이 있다고 치자.

그런데 한 지역에 집을 구해야 하는 사정에 처하였다.

중개사무소를 찾아간다.

그리고 매물을 본다. 

매매 매물과 전세 매물의 차이가 현저히 크다.

그러면 그 신혼부부는 3억을 가지고 어떤 생각을 할까?

지금 매매가는 너무 높은 것 같으니

전세로 들어갔다가 돈을 모으고 있으면서 집이 하락(?)하면

그때 매수를 해야겠네라고 생각하며 전세 물건을 고른다.

그러면 자연히 매매 매물은 남게 된다.

그럼 전세가는 오르고 매매가는 떨어진다.

이 메커니즘으로 나아가면 종국에는 전세가가 매매가와 별반 차이가 없을 것이다.

그러면 매매를 고르게 되고 전세는 남게 된다.

그럼 매매가는 오르고 전세가는 떨어진다.

이렇게 시장은 반복하기 마련이다.

그리고 어떤 투자자가 3억이 있다고 치자.

투자자는 집이 당장 살 집이 필요한 것이 아니고,

돈을 벌기 위한 수단으로 접근한다.

우선 서울은 비싸니 광역시나 대도시 위주로 본다.

그러면 이상하다.

과거 데이터를 보니 지역별 초고가 아파트의 가격차 추이가 현재 이상하다.

A 광역시와 서울 B 구는 원래 차이가 2억씩 나는데

지금은 1억씩 차이가 난다.

그래서 투자자는 서울 B구  물건을 고른다.

그리고 결국 차이 2억으로 회귀한다.

이것은 '유한한 자원'과 '대체재'의 속성이다.

투자로 서울에 집을 사고 싶은 사람이 있다.

그런데 서울 집값이 너무 비싸다.

그래서 외곽을 산다.

그러면 외곽이 오른다.

투자로 서울에 집을 사고 싶은 사람이 또 있다.

그런데 서울 집값이 너무 비싸다.

그래서 외곽을 사려고 보니 외곽도 비싸다.

그래서 서울을 벗어나서 산다.

이렇게 '강남'으로 대변되는 최고가 아파트를 중심에 놓고

점점 리플 효과로 펼쳐나간다.

종국에 별 차이가 없게 되고 다시 중심을 사게 되고 다시 그 격차가 벌어진다.

(부자는 더더욱 많아진다.)

지역별로 지역 내에서의 급지별로도 적용해볼 수 있다.

단순하지 않는가?

이런 원리를 새기고 투자에 접근해보자. 

- 다만 이 원리는 '상승장'에서의 원리이다.