최고의 병법서라 불리는 '손자병법'에서 우리에게 가장 익숙한 격언은 '지피지기 백전불패'일 것이다. 원래 '지피지기 백전불태'란 말이 구전되면서 '태'가 '패'로 변경되었다. 그렇다면 '지피지기'란 무엇일까? '나를 알고 상대방을 아는 것이다.' 투자에서 '나'란 누구인가? 바로 투자 주체, 즉 판단을 하고 의사결정을 내리고 그에 대한 상응한 대가를 치르는 바로 '나 자신'이다. 그렇다면 투자에서 '상대방'은 누구인가? 바로 '나'와 같은 투자 주체의 '집합체(시장)'이다. 그렇다면 '나를 알고 상대방을 아는 것'은 무엇인가? '나'의 본인 성향과 자금의 성격을 아는 것이고 '시장'의 사이클과 큰 흐름을 파악하는 것이다. 이것이 가장 중요한 것이다. 그렇다면 우리는 '백전불태'할 수 있는 것이다. 즉, ..

대중들이 투자의 고수에게 제일 먼저 묻는 질문은 하나이다. '지금 뭐 사야 돼요?' 이 질문을 하는 사람이 자신이 투자에 대한 지혜가 전무하다는 것을 나타내는 아주 비천한 질문이다. 무릇 사람마다 성격과 그 자본의 성질 그리고 처한 환경 목표하는 수익률이 다른데 어떻게 천편일률적인 투자상품이 있을까? 만약 질문을 해서 답이 있다고 가정해 보아도 그 투자 상품에 모든 자본이 몰려 초과 수익이 나지 않을 것이 아닌가? 결국 이 질문은 해답의 여부를 떠나 어리석은 질문이라는 것이다. '지피지기면 백전불태'라는 유명한 격언이 있다. 투자에 앞서 투자 주체는 나 자신이므로 자신의 처한 환경을 잘 알고, 자신의 깜냥에 맞는 목표 수익률을 잘 계산하여야 한다. 그것이 투자의 첫 시작인데, 최종 결론인 '무엇을 사야 ..

적은 병력으로 적을 제압하기 가장 중요한 것은 무엇일까? 병사의 사기? 전략? 장군의 리더십? 도천지장법? 그중에서도 바로 '유리한 고지'를 선점하는 것일 것이다. 명량해전 울돌목을 차지한 이순신 장군님께서 대승한 역사적 사실을 보면 알 수 있다. 시장과의 싸움인 투자에서도 이러한 대목이 대입된다. 각종 시장 흐름, 정책, 대중들의 반응을 조합하여 시장의 길을 예측하고 선진입을 해놓으면 대중들이 관심을 가질 시점에 대중매체들이 자신들의 이익(조회수)이 첨가된 정보 제공을 위해서 보도된다. 그러면 대중들의 관심은 더욱 고조되고 모든 사람이 미친 듯이 달려들 때 그때 선진입한 자산을 매각하고 유유히 빠져나온다. 이것이 투자의 기본이자 본질이다. '선진입'은 마치 전쟁에서 '유리한 고지'를 점하고 기다리고 있..

노자의 도덕경은 아래와 같은 구절로 시작한다. '도가도 비상도, 명가명 비상명' 도를 도라 부르면 도가 아니고, 말로 형상화된 이름은 그러한 실제의 이름이 아니라는 뜻이다. 결국, 우리가 규정할 수 없다는 말을 내포한다. 부동산 투자의 본질은 '입지'이다. '입지'란 무엇인가? 자연발생적으로 나타난 것이다. 여기서 자연발생적이란 말은 우리가 예측할 수 없는 상태에서 인프라가 구축되어 생성된 결과물이라는 것이다. 그럼 '입지'가 가장 높은 곳은 어떤 특성을 나타낼까? 교통, 학군, 인프라... 등등이 있을 것이다. 이런 다양한 요인들을 우리가 파악하려면 골치가 썩는다. 하지만 단순하게 알아낼 방법이 있다. 바로 '가격'을 보면 된다. 대중들의 역사적 수요와 공급에 의해서 결정된 '가격'말이다. 왜 강남은 ..

중국 당나라의 오긍이 지은 책 '정관정요'는 당나라 제2대 황제 당태종이 그의 신하들과 논한 정치 문답을 엮은 책이다. 이 책에서 아래 대목이 나온다. '창업 이 수성 난'이다. 어떠한 사업을 이루는 것은 쉬우나, 그 달성한 것을 지키는 것은 어렵다. 이의 골자는 과업을 달성을 하면 사람은 본디 교만해지고 게을러지고 나태해진다는 것이다. 이루기 위해서는 우리는 각고의 노력을 다하여, 목표를 쟁취한다. 그리고 '보상'으로 나태해지고 게을러져도 된다는 자기 합리화에 빠지게 되기 십상이다. 부동산 투자에도 마찬가지이다. 제일 경계해야 할 것이 '교만함'이다. 투자 세계에서는 '운'의 영역(시장의 흐름)이 크기 때문에 자신의 '실력'과 '운'을 구분하는 것이 제일 첫 단추이다. 하지만 단기간 높은 수익을 거두었..

'추락하는 것은 날개가 있다' 과연 무슨 뜻일까? 날개가 있기에 높이 올라갔고, 높이 올라갔기에 '추락'이 발생한다는 것이다. 여기서 '가격'을 대입해보자. 어떠한 호재(교통 등)로 급격하게 오른 아파트는 날개가 돋친 듯 오르다가 결국 급격하게 추락을 맞이한다. 그 추락(매매가 하락)을 방어하는 것이 '거품'이 끼지 않는 '전세가'이다. 매매가와 전세가의 비율을 나타내는 '전세가율'을 보면 이 아파트가 '사상누각'인지 '견여반석'인지 알 수 있다. '실현되지 않은 미래의 호재'는 매매가에 반영된다. 호재란 미래의 현금흐름을 당겨오기 때문에 현재를 의미하는 전세에는 반영되지 않는다. 전세가율이 낮다는 뜻은 미래에 지나친 낙관과 사람의 탐욕이 흘러들어왔다는 것을 의미하고 결국 누군가 더 높은 값을 지불하고 ..