경제적 자유를 위한 부자 마인드셋

오늘날의 사람들의 실수이자 믿을 수 없을 수만큼 명백한 것은 중간에서 살고 있는 것입니다. 이 콘텐츠를 보고 듣는 99%의 사람들은 중간에 끼어져 있다고요. 중간은 버리세요. 사업이나 기업가로서 승리하는 방법은, 무엇보다 인생에서? 전략은 이와 같습니다. 당신의 자아와 겸손함의 균형을 맞추고 있는가? 두 개를 동시에 생각하세요. "나는 세계 최강이며 할 수 있다." 동시에 "나는 뭣도 아니라서 내가 죽으면 아무도 모른다."

CMO에 대해서 이야기하겠습니다. (Collateralized Mortgage Obligation, 다계층 저당채권) CMO는 부동산 담보대출을 묶어 증권화한 상품으로 중도상환 리스크에 따라 트렌치 화한 채권입니다. 담보대출이 만기 일정보다 조기 상환되면 투자자의 수익이 감소합니다. 조기상환 리스크를 기준으로 여러 개의 트렌치로 분산하였고 일부는 AAA 신용도로 평가되었습니다. 트리플 A 등급은 실질적으로 리스크가 거의 없음을 의미하여 이러한 CMO 상품은 전 세계의 투자자들에게 판매되었습니다. 또 다른 부동산 증권화 상품으로 CDO가 있습니다. (Collaterailzed Debt Obligation, 부채담보부채권) 이 상품은 많은 투자자들에게 판매되었는데 서브프라임 자산들을 기초하여 발행된 상품들이..

부동산 금융 혁신에 대해 이야기하겠습니다. 부동산 금융 혀신 중 하나는 담보대출 증권화와 이에 대한 정부의 지원입니다. 1938년 미국의 루스벨트 정부는 'Fedaral National Mortgage Associtaion'을 설립하였습니다. 이는 담보대출 시장을 지원하기 위해 은행의 대출 상품들을 매입하는 정부 기관이었습니다. 월 스트리트에서는 Fannie Mae라고 불렀습니다. 정부기관이었으나 1968년 민영화되었습니다. 페이 메이는 은행의 대출들을 매입하였습니다. 이를 통해, 대출 시장은 활성화되었습니다. 은행이 다수의 대출을 취급할 자금을 보유하지 못하였어도 페니 메이가 기존 대출 상품을 매입해주어 새로운 대출을 계속 취급할 수 있었습니다. 페니 메이는 이러한 지원을 1938년에 시작하였는데 이때..

루스벨트 행정부는 대공황 이전 시장의 주택담보대출 시스템의 문제를 인지하였습니다. 루스벨트가 대통령으로 부임한 지 1년 후인 1934년, 연방 주택관리국(FHA)을 신설하였습니다. 주택 위기를 극복하기 위해 FHA가 은행의 주택담보대출을 보증했습니다. 만약에 당신이 담보대출 대출자인데 당신에게 대출을 해간 사람이 돈을 갚지않고 저당을 잡은 집의 가치가 대출금 이하로 폭락한다면 대출자는 손실을 입게 됩니다. 정부를 FHA를 통해 이러한 은행의 손실을 보장해주었습니다. 담보에 대한 보증을 해준 것입니다. FHA 보증을 받기 위해서는 대출 기간이 반드시 15년 이상 이어야 했습니다. 미국 정부는 장기간의 담보대출을 만들고자 하였습니다. 또한, 원금 만기 일시상환을 인정하지 않았습니다. 대출기간 마지막에 대출원..

지금부터 주거용 부동산에 대해 이야기해보겠습니다. 주거용 부동산은 상업용 부동산보다 시장이 큽니다. 오피스 빌딩보다 주거용 건물이 더 많은 것만 봐도 알 수 있죠. 미국 가정의 2/3은 집을 자가 소유하고 있습니다. 나라마다 차이가 있지만 여러 국가에서 미국과 비슷한 수준의 주택소유율을 보여줍니다. 이러한 주택 소유는 담보 대출을 장려하려는 정부 정책의 결과물이기도 합니다. 담보 대출의 역사와 문제점에 대해 잠시 이야기하겠습니다. 이전 강의에서 당나라 시대의 실크 무역에 대해 이야기했습니다. 그렇게 먼 과거까지는 아니고 미국의 대공황 시절 의 담보 대출에 대해 살펴보겠습니다. 1929년 주식 시장 붕괴 후 1930년 미국에 대공황이 찾아왔습니다. 집 값은 폭락했고 많은 사람들이 자신들의 집의 담보 대출을..

도시에는 수많은 빌딩이 있습니다. 이 많은 빌딩들을 누가 소유하고 있는지 생각해본 적 있나요? 20세기부터 현재까지 파트너십들이 주로 빌딩들을 소유했습니다. 파트너십은 회사와 성격이 다릅니다. 상장 회사의 주식은 증권거래소를 통해 거래가 가능합니다. 회사는 법인격을 가지고 있으며 주식을 소유한 사람은 제한적인 책임을 가지고 있어 회사가 법률 소송에 휘말린다고 해도 투자자는 법적 책임에서 자유롭습니다. 하지만 파트너십은 다릅니다. 대부분의 부동산은 회사에 의해 소유되기보다는 파트너십에 의해 소유됩니다. 그 이유는 세금 효과가 있기 때문입니다. 회사는 법인세를 내야 하므로 이중과세가 발생합니다. 그 회사 형태로 투자하여 배당을 받으면 개인은 소득세를 내고 회사는 법인세를 내야 하는 이중과세 문제가 발생합니다..

Mortgage(저당)이라는 단어부터 시작하겠습니다. 라틴어로 Mortgage(저당)은 Mortuus Vadium으로 이는 '죽음의 서약'을 의미합니다. 프랑스 중세시대에는 Vadium을 서약이라고 번역했죠. 왜 Morgage를 죽음의 서약이라고 불렀는지 모르겠습니다. 제가 보기에는 죽음이랑 연관성이 없어 보입니다. 오랜 부동산 역사에서 Mortgage(저당)은 매우 중요한 단어가 되었죠. 옥스퍼드 영어 사전에 따르면 Mortgage(저당)은 1283년에 영어 단어가 되었습니다. 매우 오랜 역사입니다. 하지만 실제로는 1283년 이전까지 거슬러 올라갑니다. 예일대의 한 역사학자의 연구를 살펴보았습니다. 그녀는 실크 무역에 관한 고문서들을 연구하였습니다. 그녀의 고문서 연구는 중국 당나라 7~10세기 시절..

과연 얼마나 확신하느냐에 따라 달렸습니다. 두 종목에 94%의 비중을 싣고 있는 멍거만큼 확신에 도달할 수 있는 사람은 우리 중에 없을 겁니다. 멍거는 이런 말을 했죠. 여러분이 미국의 한 작은 타운에서 맥도널드 매장, 포드 대리점, 좋은 오피스, 좋은 아파트 이 4가지 자산을 각각 부분적으로 소유한다면, 5%, 6% 이런 식으로 소유한다면 일 리오니 주의 피오리아 같은 도시 외딴곳에서 4가지 자산으로 구성된 포트폴리오만으로도 평생 넉넉하게 살기 충분하다고 그는 봅니다. 그리고 누군가를 그런 포트폴리오를 보고 이렇게 이야기하기도 합니다. 모든 자산이 한 타운에 몰려있으니 지리적 리스크가 너무 큰 것 아니냐고 말이죠. 하지만 어바인에서 사업하는 사람 아무나 말해보면 작은 중국 식당을 운영하는 중국인 부부를..

두 사람은 제이미의 차고에서 제이미가 요트 배달하며 번 11만 달러로 시작했습니다. 우리 투자 전략은 간단했죠. '인간은 나쁜 일에 대해 생각하길 꺼려서' '그 가능성을 축소한다.' 간단하지만 현명한 전략이었죠. 일어나지 않을 거라 생각되는 사건에 대한 옵션은 싼값에 팔리기 때문에 그들은 틀렸을 땐 적게 잃고 옳을 땐 크게 벌었습니다.

"곤경에 빠지는 것은 무언가를 몰라서가 아니다." "무언가를 확실히 안다는 착각 때문이다." 70년대 후반 은행권에선 큰돈을 만질 일이 없었습니다. 아주 따분한 곳이었죠. 루저들 집합소였죠. 보험을 팔거나 회계 관리를 했죠. 은행권이 지루했다면 채권 부서는 코마 상태였죠. 자식이 15살 때 채권을 사두면 30살쯤 100달러를 벌었죠. 하지만 살로몬 브라더스가 나타나면서 상황은 변했습니다. 자신도 결과는 예상 못했겠지만 단순한 아이디어로 은행권을 송두리째 바꾸어놨습니다. "주택저당증권입니다." "보통 모기지는 30년 만기 고정금리로 지루하고 안전하고 재미가 없죠." "그런 담보 대출은 수천개 묶으면 수익이 급증하면서 위험성은 여전히 낮을 것입니다." "담보 대출금을 안갚는 사람들은 없으니까요." "심지어 ..