[로버트 쉴러] 대공황 이후 주택담보대출 시스템의 변화

루스벨트 행정부는 대공황 이전 시장의 주택담보대출

시스템의 문제를 인지하였습니다.

루스벨트가 대통령으로 부임한 지 1년 후인 1934년,

연방 주택관리국(FHA)을 신설하였습니다.

주택 위기를 극복하기 위해 FHA가 은행의 주택담보대출을

보증했습니다.

만약에 당신이 담보대출 대출자인데 당신에게 대출을

해간 사람이 돈을 갚지않고 저당을 잡은 집의 가치가 대출금

이하로 폭락한다면 대출자는 손실을 입게 됩니다.

정부를 FHA를 통해 이러한 은행의 손실을 보장해주었습니다.

담보에 대한 보증을 해준 것입니다.

FHA 보증을 받기 위해서는 대출 기간이 반드시 15년 이상 이어야 했습니다.

미국 정부는 장기간의 담보대출을 만들고자 하였습니다.

또한, 원금 만기 일시상환을 인정하지 않았습니다.

대출기간 마지막에 대출원금을 한 번에 갚는 것은 일반인에게

굉장히 부담이라고 생각했습니다.

정부는 주택담보대출 시장을 15년 이상의 원리금 분할상환으로 만들고자

하였습니다.

이는 1920년대 미국에 이미 존재하던 상품이었습니다.

15년 이상의 원리금 분할상환은 당시 혁신적인 상품이었으나 대부분

사람들이 이해하기 매우 어려웠습니다.

원리금 분할상황은 만기 일시상환처럼 만기시점에 원금을

한 번에 갚는 것과 다릅니다.

15년 분할 상황의 경우 대출기간 동안 매월마다 고정된

금액의 할부 금액을 납부해야 합니다.

만기 시점에 부부끼리 저녁에 외식을 하며

담보 대출을 다 갚았다고 기뻐하면 됩니다.

매출 원리금을 매월 똑같은 금액만큼 상환하였기 때문에

마지막 시점에 부담이 가중되지 않습니다.

분할상환 연산 방식은 다소 어렵습니다.

1934년 당시 사람들이 이해하기 어려웠죠.

분할상환 담보 대출 시스템에 대해 설명하겠습니다.

담보대출의 만기 기간이 있습니다.

이를 M(Months)이라고 표현하겠습니다.

1934년 FHA는 15년 분할상환 상품을 시작하였고,

1950년 초반에는 30년 분할상환 상품을 만들었습니다.

상당히 오랜 기간에 걸쳐 상환하는 상품입니다.

이 상품의 논리는 일반적으로 사람들은 결혼하면서 집을 삽니다.

25살에 결혼하며 대출을 받으며 30년이 지나

55살에 대출원금 모두 상환합니다.

자녀들은 대학에 다니고 여전히 일을 하고 있을 겁니다.

상환에 안정적인 구조죠.

대출받은 사람은 30년간 원리금을 상환해야 하는데

한 달에 얼마를 납부해야 하는지 계산해보겠습니다.

매월 납입 금액을 어떻게 결정할까요?

분할 상환의 경우 매월 고정된 금액을 납부해야 합니다.

이자율이 있고 매월 동일하게 납입할 금액을 현재 시점으로

환산했을 때 대출원금과 동일해야 합니다.

최초 담보대출 잔액은 대출 원금을 말하며 매월 납부한

금액들을 현재가치로 환산한 가치와 동일합니다.

대출자가 매월 납부할 금액을 X라고 하겠습니다.

최초 대출 잔액은 X를 r(연간 대출이자)를 12로 나눈 값에

1에서 1을 (1+r/12)^n으로 나눈 값으로 뺀 값을 곱한 것과 동일합니다.

이것이 매월 납입 금액(X)을 위한 공식입니다.

대출원금은 매월 납입하는 금액들을 현재 가치로 환산한 값과 동일하죠.

분할 상환 금액을 계산하려면 어떻게 해야 할까요?

최초 대출 잔액은 대출 원금이고, 연 r% 이자율로 대출받았을 때

대출원금과 이자율을 적용하여 매월 납부금액들을 현재가치로 환산했을 때

대출원금과 같아지는 X값을 찾아야 합니다.

은행들이 매월 납부금을 계산하는데 어려움이 있었겠지만

사실 그리 어려운 공식은 아닙니다.

분할 상환 스케줄도 있습니다.

이 상환 스케줄은 50년 전에 작성된 것입니다.

컴퓨터가 없던 때라 계산하기가 어려웠을 것입니다.

지금 보는 표는 10년 만기 상품입니다.

10년짜리는 일반적인 상품보다 다소 짧습니다.

나이가 있는 사람들은 짧은 기간의 대출을 선호 나는데 만약에 60살이라면

30년 기간의 대출 상품을 선호하지 않을 것입니다.

그래서 상대적으로 짧은 기간의 담보 대출 상품도 있습니다.

이 표는 10년 만기, 5% 이자 대출 상품에 대한 상환 스케줄입니다.

1,000달러를 대출받았을 때 매월 납부 금액을 보여줍니다.

만약 5,000달러를 대출받았으면 여기에 5배를 곱하면 됩니다.

매월 10.61달러를 납부해야 하죠.

공식에 대입해보면 X는 10.61달러고 r는 5%입니다.

이를 현재 가치로 환산했을 때 대출금액인 1,000달러와 일치합니다.

만약에 매월 지급하는 금액을 분할 상환하는 원금과 이에 따른

이자로 분리하면 어떻게 될까요?

표에 매월 납부해야 할 금액이 있습니다.

누군가가 1,000달러를 대출받으면 매월 10.61달러를 납부하면 되죠.

대출 원금을 매월 분할 상환하기 때문에 대출 잔액은 매월 분할 상환한 만큼 감소합니다.

매월 지급하는 10.61달러의 일부는 이자입니다.

어떻게 알 수 있을까요?

연 이자율 5%를 12로 나누었을 때 최초 대출 금액 1,000달러에 대한

이자는 어떻게 되나요?

최초 이자는 4.17달러입니다.

그래서 최초 분할 상환한 대출금은 10.61달러에서 이자 4.17달러를

차감한 금액입니다.

최초 이자는 4.17달러이고 최초 상환 원금은 6.44달러입니다.

그러면 대출 잔액은 감소합니다.

그러면 대출 한 달 후 남은 대출금 잔액은 993.56달러입니다.

기표 한달 후 대출 잔액에 연간 5%에 12를 나눈 이자를 계산해보면

이자는 4.14달러입니다.

이자가 감소하는 것을 볼 수 있습니다.

왜냐하면 대출금은 계속 상환하는데 매월 지급 금액은 고정되어있습니다.

그러므로 분할 상환하는 대출금은 증가합니다.

첫 달에 상환하는 대출금은 6.44달러이고 그다음 날 상환하는

대출금은 6.47달러로 상승합니다.

(이자는 줄어들고요.)

페이지 전부에 대해서 살펴보지는 않겠습니다.

6년 6개월 후 시점을 보면 대출 잔액이 407.61달러까지

내려가 이자는 1.74달러까지 내려갑니다.

이 표가 중요한 이유는 보통 대출 만기 전에 집을 팔고

다른 곳으로 이사하려 하기 때문입니다.

대출 기간 전부 집을 가지고 있지 않습니다.

어떤 사람이 대출한 지 6년 6개월 시점에 집을 판다고 하면

대출 잔액은 얼마일까요?

대출 잔액은 1,000달러에서 407.61달러로 줄어들었습니다.

표에서 보았듯이 장기대출시 지급해야 할 이자금액은

계속 변화합니다.

대출 잔액도 계속 바뀌죠.

그러나 매월 은행에 지급해야 하는 금액은 고정되어 있습니다.

이것이 1934년에 도입된 금융 혁신입니다.

이러한 장기 고정금리 대출 상품은 전 세계에 소개되었습니다.

하지만 이를 주로 취급하는 나라는 덴마크와 미국 두나라뿐입니다.

매우 이상한 일입니다.

장기 고정금리 대출은 전 세계적으로 통용되지 못하고 있습니다.

옆 나라 캐나다도 취급하지 않습니다.

다른 나라에 방문할 때마다 왜 장기 고정금리 대출이 일반화

되지 않는지 사람들에게 묻지만 명쾌한 대답을 듣지 못했습니다.

전 세계적으로 통용되지 않는 이유를 알고자 노력했습니다.

최근에 한 영국인을 알게 되었죠.

이 사람은 보수당이 집권하기 전까지는 재무부 장관이었습니다.

그는 영국에 장기간의 고정금리 대출을 도입해야 한다고 주장했죠.

장기 고정금리 담보대출 상품을 취급하지 않는 나라는

미국이 대공황 때 겪었던 것과 같은 엄청난 주택 위기에

노출되어 있음을 의미합니다.

그는 영국이 10년, 20년, 25년에 이르는 장기간의 고정금리

담보 대출 상품을 취급해야 한다고 했죠.

그러나 보수당이 집권하면서 실현되지 못했습니다.

영국에도 장기 고정금리 담보 대출이 있긴 합니다.

대중화되지 못했을 뿐이죠.

대부분의 나라에서도 마찬가지입니다.

왜 미국과 덴마크를 제외하고 그러는지 혼돈스럽습니다.

제가 생각하는 몇 가지 이유가 있는데,

하나는 일반 대중들이 장기간 대출을 꺼려한다는 점입니다.

왜냐하면 은행이 30년간 고정 금리를 보장하기 때문에

은행에서 통상 높은 금리를 요구하기 때문입니다.

은행들은 자신들의 수익을 보전하기 위해 높은 금리를

설정하여 사람들이 장기 대출을 꺼려하게 됩니다.

또 다른 문제는, 은행의 리스크 때문에 장기 고정금리

대출 상품을 권하지 않습니다.

왜냐하면 돈을 입금한 사람들은 언제든지 돈을 찾을 수 있기 때문에

장기 대출을 해주면 은행들이 자금 유동성 리스크에 노출됩니다.

그러므로 각계의 다양한 노력이 필요합니다.

첫 번째로 정부 입법권자들이 이러한 개념들을 이해해야 합니다.

은행 시스템을 보조해주어야 할 리스크가 있다는 것을 인지해야죠.

그리고 대중들이 장기 고정금리 상품의 당위성을 이해하도록

노력해야 합니다.

장기 고정금리 상품은 주택 담보대출자들이 30년간 주택위기

걱정을 하지 않게 할 수 있는 좋은 상품입니다.

1980년 캐나다의 시장금리가 급등하면서 미국의 대공황 시기와

같은 주택 위기를 경험했습니다.

많은 사람들이 그들의 담보 대출을 연장하지 못하고 파산하였습니다.

그럼에도 불구하고 캐나다는 장기 고정금리 취급하지도 않고 있죠.