[로버트 쉴러] 부동산 담보대출의 역사

Mortgage(저당)이라는 단어부터 시작하겠습니다.

라틴어로 Mortgage(저당)은 Mortuus Vadium으로

이는 '죽음의 서약'을 의미합니다.

프랑스 중세시대에는 Vadium을 서약이라고 번역했죠.

왜 Morgage를 죽음의 서약이라고 불렀는지 모르겠습니다.

제가 보기에는 죽음이랑 연관성이 없어 보입니다.

오랜 부동산 역사에서 Mortgage(저당)은 매우 중요한 단어가 되었죠.

옥스퍼드 영어 사전에 따르면 Mortgage(저당)은 1283년에

영어 단어가 되었습니다.

매우 오랜 역사입니다.

하지만 실제로는 1283년 이전까지 거슬러 올라갑니다.

예일대의 한 역사학자의 연구를 살펴보았습니다.

그녀는 실크 무역에 관한 고문서들을 연구하였습니다.

그녀의 고문서 연구는 중국 당나라 7~10세기 시절 문서들을

기반으로 하고 있으며 무역에 활용된 금융에 관한 내용입니다.

무역상들이 실크 거래를 위해 중동과 중극을 오가기

위해서는 자금이 필요했습니다.

중국어로 쓰인 고문서들을 연구하였습니다.

실크 거래에서 대출 여부를 확인하기 위해 그녀의 연구 일부를 보았죠.

그녀의 중국 고문서에 대한 연구로만 보았을 때는

담보 대출과 관련된 내용이 없었습니다.

그러나 그녀가 연구한 고문서들은 중국어 문서에만 한정되지 않았죠.

중국은 그 당시 여러 나라와 거래했기 때문입니다.

Sogdian 언어의 문서들도 연구하였죠.

이 언어는 현대 이란어의 고대어입니다.

이는 19세기 때부터 더 이상 사용되지 않은 언어입니다.

그러나 그녀는 이 언어로 쓰인 고문서들을 발견하였고

그 문서에서 저당권과 관련된 내용을 발견하였습니다.

무역업자는 그들이 소유한 동산이나 노예를 저당으로 잡고

돈을 대출받았습니다.

이는 매우 끔찍한 생각이죠.

이 대출 계약서에는 돈을 빌린 차주가 저당 잡힌 자산을

잘 관리해야 한다는 의무사항이 있었습니다.

아마도 노예를 잘 먹이고 건강을 유지하게 하는 사항으로 추정되죠.

이는 1,000년 이전 시점의 이야기입니다.

그러나 현대의 대출과 같은 금융이 시작된 것은 최근의 일이며,

일반인들에게 저당이라는 단어가 대중화된 것은 18세기 후반으로 추정됩니다.

저는 역사에 관해 관심이 많은데 이는 어떤 것의

기원에 대해 이해하고자 하는 열정에서 비롯됩니다.

저는 과거 자료 데이터베이스 플랫폼을 통해 저당과 관련된 과거의

자료들을 조사하였습니다.

그리고 1778년에 기고된 기사를 발견하였죠.

그것은 사실 기사가 아닌 광고에 가까웠는데 이 광고는 1778년의

대출 시장을 보여줍니다.

예일대가 있는 이 주에는 미국에서 가장 오래된 신문이 있습니다.

어떤 사람이 1778년에 신문에 광고를 게재하였습니다.

그가 광고에서 설명하기를 그는 누군가에게 그의 농장을 팔았습니다.

매수자는 매입가를 처음에 납부하지 않고 담보를

설정할 것을 요청하였습니다.

농장은 800 파운드에 판매되었지만 돈은 나중에 지불하기로 한 거죠.

다만, 돈을 약속한 기일에 납주하지 않으면 집을 뺏기는 조건입니다.

그러나 담보로 농장을 구입한 농부는 또다시 담보를 설정한 후

그 집을 880파운드에 다른 사람에게 판매하였습니다.

그는 80파운드의 이득을 보았죠.

원소유자에게 800파운드를 지급하지 않았습니다.

그리고 1,000파운드에 또다시 담보를 잡고 농장을 또 다른

농부에게 판매합니다.

돈을 지불하지 않고 집을 실제로 소유하지 않고도 같은

농장에 계속 담보를 설정할 수 있냐고 항의하였습니다.

그는 또 다른 피해자가 발생하는 것을 막기 위해 신문에

광고하였으며 매수자가 돈을 지불하기 않았기 때문에

농장은 자신의 소유라고 주장합니다.

이는 1778년 발전되지 못한 대출 시스템을 보여줍니다.

그는 이러한 부당함을 설명하기 위해 광고하였습니다.

문제는 부동산에 대한 소유 권리가 체계화되지 않는 데 있습니다.

저당을 잡힌 채 매입하였지만 그 사실을 알 수 없기 때문에

다른 사람을 속일 수 있었습니다.

그래서 그때 당시 담보 대출이 일반화되지 못했습니다.

부동산 권리에 대해 법률적으로 명확하게 정리되지 않았기 때문에

담보대출 사업을 하는데 어려움이 있었습니다.

이러한 담보대출은 19세기 후반에 들어서야 사업의 형태를 갖게 되었죠.

정부에서 부동산 권리에 대한 법률화 작업을 진행하였고

이에 따라 국가적인 국제적인 대출 시장이 출현하였습니다.

1872년 프로이센에서 토지 소유 권리를 정리한 등기 관련 법률을

제정하였습니다.

그리고 1897년에 National German Institution을 설립합니다.

그때까지만 해도 미국은 토지 소유권에 대한 등기 작업을

완료하지 못하였습니다.

전 세계의 국가들은 20세기에 들어서 토지 소유권 정리

작업을 본격적으로 진행하였습니다.

20세기 들어 소유권 정리 작업이 담보 대출 사업을 할 수 있을 만큼

진행되었고, 이때부터 본격적으로 담보 대출 산업이 발전했습니다.

페루의 한 경제학자가 몇 년 전에 책을 출간하였습니다.

이 책은 개발도상국에 관한 책이며 그는 이전 신문 광고에서 살펴보았던 것처럼

개발도상국들은 아직도 부동산 권리 관계를 정립하지 못해

큰 문제를 겪고 있다고 주장합니다.

많은 국가들이 여전히 부동산에 대한 소유권 관계를 온전하게

정립하지 않았고 이로 인해 담보대출이 발전하지 못하고 있습니다.

개발도상국의 작은 마음에서 토지에 소유권을 알기 위해서는 사람들에게

물어봐야 하고 어떤 가족이 오래전부터 소유하고 있었다는 식으로 말해줄 겁니다.

금융 거래를 소문으로 인한 내용을 근거로 진행할 수는 없습니다.

누군가는 다른 의견을 가질 수도 있기 때문이죠.

오늘날에도 토지 소유권이 정리되지 않은 국가들이 많이 있습니다.

그리고 저당권을 금지하는 법률들도 존재합니다.

예를 들어 많은 국가들에서 집을 담보로 대출을 할 경우, 돈을 갚지

않으면 다 춘자에게 부동산에 대한 소유권을 빼앗기게 됩니다.

하지만 법 시스템이 제대로 작동하지 않는다거나 다소 좌파적인

성향의 국가라든가 실제 거주하는 사람의 권리를 더 중요시한다면

저당권을 통해 실제로 압류하는 데는 10년이 걸릴지도 모릅니다.

돈을 내지 않았다고 내쫓는 것은 잔인하다고 말하기도 하죠.

그러나 다른 관점에서 저당권을 통해 집을 압류할 수 없다면

누구도 집을 담보로 잡고 대출을 해주지 않을 것입니다.

돈을 갚지 않았을 때 저당권을 통해 집을 압류할 수 있어야

담보대출이 성립됩니다.

이것이 부동산 소유권이 발전된 전반적인 단계이며

20~21세기의 담보대출 산업의 성립 과정입니다.

지금까지 부동산 담보대출의 역사에 대한 설명이었습니다.