[로버트 쉴러] 1930년대 미국 대공황 시절 부동산 주택담보대출

지금부터 주거용 부동산에 대해 이야기해보겠습니다.

주거용 부동산은 상업용 부동산보다 시장이 큽니다.

오피스 빌딩보다 주거용 건물이 더 많은 것만 봐도 알 수 있죠.

미국 가정의 2/3은 집을 자가 소유하고 있습니다.

나라마다 차이가 있지만 여러 국가에서 미국과 비슷한

수준의 주택소유율을 보여줍니다.

이러한 주택 소유는 담보 대출을 장려하려는 정부

정책의 결과물이기도 합니다.

담보 대출의 역사와 문제점에 대해 잠시 이야기하겠습니다.

이전 강의에서 당나라 시대의 실크 무역에 대해 이야기했습니다.

그렇게 먼 과거까지는 아니고 미국의 대공황 시절

의 담보 대출에 대해 살펴보겠습니다.

1929년 주식 시장 붕괴 후 1930년 미국에 대공황이 찾아왔습니다.

집 값은 폭락했고 많은 사람들이 자신들의 집의 담보 대출을

갚지 못하였습니다.

정부에서 Homeowners Loan corporation이라는 기관을 통해

주택담보대출 위기에서 사람들을 구제하고자하였지만

대공황 당시 무려 미국의 20%에 이르는 가정들이 파산하였습니다.

이는 엄청난 재난이었습니다.

대공황 시절 이전 이야기를 하는 것은 부동산 금융 역사에서

중요하게 짚고 넘어가야 할 문제가 있어서입니다.

대공황 이전 주택담보대출 시장은 계속 성장하였습니다.

당시, 상환 방식은 주로 2~5년 기간에 만기 일시상환이었습니다.

1920년 미국에서 집을 산다고 해봅시다.

은행을 가서 2~5년간의 기간 동안 집을 담보로 대출을 합니다.

집값은 10,000달러이고 이 중의 절반인 5,000달러를 대출합니다.

그러면 대출 기간동안 5,000달러의 이자를 매월 납입하고

대출 기간이 끝나는 시점에 대출금액 5,000달러를 일시 상환합니다.

이자 만료 시점에 사람들은 또 다른 대출을 받을 수 있습니다.

은행은 만료 시점에 또 다른 대출을 제안하고 이를 통해 기존 대출을

대환 하는데 이것이 일반적인 관행입니다.

만기 일시상환의 경우 대출 기간 동안은 이자만 납부하지만

만료 시점에 원금을 한꺼번에 반환해야 합니다.

대출원금 상환에 사람들은 걱정이 없습니다.

기존 은행에서 다시 대출을 받거나 다른 은행에 가서 대출을

받아서 갚으면 되었습니다.

대공황 이전까지는 이러한 대출이 일반적이었습니다.

하지만 대공황 시절 문제가 발생했습니다.

두 가지 문제요.

하나는 대공황 시절 실업률이 25%까지 치솟았습니다.

또 다른 하나는 집값이 기존 절반 이하로 추락했습니다.

10,000달러 가치의 집을 5,000달러 대출을 끼고 구입하였는데

집값이 폭락하여 4,000달러 가치가 되어 버렸습니다.

이제 어떻게 해야 하나요?

대출기간 만료 시점이 되어 은행에 갑니다.

기존 대출의 대환을 요청하지만 은행에서는 실업자인 당신이

가진 4,000달러 가치의 집에 5,000달러의 대출금을 대환 할 수 없다고 합니다.

집은 압류당해 시장에 팔리고 개인은 모든 것을 잃고 파산합니다.

5,000달러의 계약금을 잃었습니다.

10,000달러의 집을 사기 위해 5,000달러를 대출받았고

대출자가 실 투자한 5,000달러는 형태상 일종의 계약금이었습니다.

이로 인해 대공황 시절 수백만명의 사람들이 파산했습니다.