[로버트 쉴러] 부동산 담보대출 증권화의 시작

부동산 금융 혁신에 대해 이야기하겠습니다.

부동산 금융 혀신 중 하나는 담보대출 증권화와

이에 대한 정부의 지원입니다.

1938년 미국의 루스벨트 정부는

'Fedaral National Mortgage Associtaion'을 설립하였습니다.

이는 담보대출 시장을 지원하기 위해 은행의 대출 상품들을 매입하는

정부 기관이었습니다.

월 스트리트에서는 Fannie Mae라고 불렀습니다.

정부기관이었으나 1968년 민영화되었습니다.

페이 메이는 은행의 대출들을 매입하였습니다.

이를 통해, 대출 시장은 활성화되었습니다.

은행이 다수의 대출을 취급할 자금을 보유하지 못하였어도

페니 메이가 기존 대출 상품을 매입해주어 새로운 대출을

계속 취급할 수 있었습니다.

페니 메이는 이러한 지원을 1938년에 시작하였는데 이때

당시 주택 시장은 침체되어 있었습니다.

시장에 주택 공급이 이루어지지 않았고 건설공사 인부들은

대량 실업에 놓였습니다.

루스벨트는 어떻게 경기를 활성화할지 고민했죠.

페이 메이는 이러한 루스벨트의 고민의 산물 중 하나였으며

1968년 부동산 담보대출 시장의 주요 플레이어가 되었습니다.

1970년에 정부를 Federal Home Loan Mortgage Coropration이라는

기관을 만들었습니다.

월 스트리트는 이를 Freddie Mac이라고 불렀습니다.

페이 메이가 여자 이름이라면 프레디 맥은 남자아이 이름처럼 들립니다.

현재 이 두기관 모두 민영회 되어 사기업이 되었습니다.

두 기관은 사기업이지만 정부에 의해 만들어졌습니다.

페이 메이와 프레디 맥 명칭으로 통용되다가 지금은 정식 명칭이 되었죠.

프레디 맥은 페이 메이와 다릅니다.

정부를 프레디 맥을 통해 담보대출들을 매입하여 그것을 포트폴리오화

시킨 후 프레디 맥의 보증을 통해 신용을 보강한 후 이를 증권화하여 팔았습니다.

나중에는 페니 메이도 똑같은 형태의 상품을 취급하였습니다.

결국 정부는 담보대출 증권화 상품을 취급하는 두 개의

사기업을 만들게 되었습니다.

왜 정부는 이들을 민영화하여 누구나 할 수 있는 사업으로 만들었을까요?

미국 상봉에 의하면 누구든지 같은 비즈니스의 사기업을 만들 수 있습니다.

정부를 페니 메이와 프레디 맥을 민영화시켰고 두 회사 모두 담보대출에

대한 증권화 사업을 하고 있습니다.

페이 메이와 프레디 맥은 은행으로부터 대출 상품을 매입하여

그것들을 증권화하며 재 상품화하였고 자산들의 보증을 통해

상품에 대한 신용을 강화하여 투자자들에게 판매하였습니다.

만약에 매입한 대출 상품 중 일부에 문제가 생기면 다른 대출 상품으로부터

발생한 수익을 통해 보완하였습니다.

미국 정부에 의해 만들어진 두 사기업은 담보 대출을 보증하는

증권을 전 세계의 투자자들에게 판매하였습니다.

미국 정부는 두 기업이 사기업이 되었기 때문에 정부 차원에서

보증을 해주지 않는다고 하였습니다.

정부가 만든 두 기업들은 시장의 수조 원의 담보대출을 매입하여

증권화시킨 후 신용을 보강하여 투자자들에게 판매하였습니다.

만약에 이 투자 상품들에 문제가 생기면 세금으로 충당해줘야 하나요?

정부는 공식적으로 이들은 사기업이기 때문에 정부에서

기업 구제를 해줄 필요가 없다고 이야기했습니다.

만약에 페니 메이가 부도가 나면 증권을 매입한 투자자들은

큰 피해를 봅니다.

사람들은 정부가 담보대출 증권화 상품에 대해 보증을

서지 않는 것에 대해 불안감을 느꼈습니다.

만약에 부도가 났을 때 정말 구제해 주지 않을까요?

정부의 공식적인 입장은 간섭하지 않겠다는 것이었습니다.

2008년에 우려했던 일이 현실로 이루어졌습니다.

세계 금융 위기로 인해 시장은 붕괴되었고 과거 대공황 시기와

같은 부동산 위기가 찾아왔습니다.

그리고 페이 메이와 프레디 맥이 부도 위기에 몰렸습니다.

당시 보수 정당인 부시 행정부는 어떻게 했을까요?

구제해주지 않았을까요?

전 세계의 투자자들은 페니 메이가 정부가 만든 기업임을

믿고 투자하였습니다.

특히 순진한 중국 투자자들은 미국 정부를 믿고

수조 원의 자산을 페니 메이에 투자하였습니다.

이러한 상황에서 미안하지만 정부는 보증하지 않을 거라고

외국 투자자들에게 말할 수 있었을까요?

누군가는 그동안 그렇게 말해왔으니까 보증 못한다고 하면

된다고 생각할 겁니다.

하지만 중국의 투자자들은 받아들이지 못할 겁니다.

미국 정부는 그들의 태도를 명확하게 하지 않았죠.

예를 들어 월 스트리트 저널은 이들 채권을 정부 발행 채권으로

분류하였습니다.

월 스트리트 저널에서 말이지요.

신문에서 이야기한 사항이긴 하지만 정부에서는 신문 내용을

정정하지 않은 책임이 있습니다.

순진한 중국 투자가들은 이 신문들을 읽고 정부에서 발행한

채권이라 믿었을 것입니다.

조지 부시 정부는 잘못된 언론을 믿은 것이라고

치부할 수도 있었겠지만 그러지 않았죠.

이들의 부도는 시장을 붕괴시킬만한 위험이었습니다.

만약에 미국 정부가 파산을 방치하면 전 세계의 투자자들에게

맹비난을 받게 될 상황이었습니다.

미국 정부의 신용을 바탕으로 전 세계로부터 투자를 받았는데

구제 금융을 실행하지 않는다면 국가 신용을 잃게 될 상황이었습니다.

결국 미국 정부는 구제금융을 단행하였고 부채를 갚아주면서

두 기업의 파산을 막았습니다.

여기서의 교훈은 수없이 무언가를 하지 않겠다고 이야기해도

어쩔 수 없이 해야만 하는 상황이 올 수 있다는 것입니다.