CMO에 대해서 이야기하겠습니다.
(Collateralized Mortgage Obligation, 다계층 저당채권)
CMO는 부동산 담보대출을 묶어 증권화한 상품으로
중도상환 리스크에 따라 트렌치 화한 채권입니다.
담보대출이 만기 일정보다 조기 상환되면 투자자의 수익이 감소합니다.
조기상환 리스크를 기준으로 여러 개의 트렌치로 분산하였고
일부는 AAA 신용도로 평가되었습니다.
트리플 A 등급은 실질적으로 리스크가 거의 없음을 의미하여
이러한 CMO 상품은 전 세계의 투자자들에게 판매되었습니다.
또 다른 부동산 증권화 상품으로 CDO가 있습니다.
(Collaterailzed Debt Obligation, 부채담보부채권)
이 상품은 많은 투자자들에게 판매되었는데 서브프라임 자산들을
기초하여 발행된 상품들이 많았습니다.
서브프라임들을 증권화시켜 트리플 A의 매우 안전한 자산으로
둔갑하여 판매가 되었습니다.
이는 대량 부실 사태로 이어졌고 전 세계의 투자자들은 막대한
손실을 입게 되었습니다.
미국은 당시 전 세계 부동산 금융의 선두주자였습니다.
페이 메이와 프레디 맥을 포함한 많은 미국 금융회사들이 CDO 상품에
무디스와 S&P 평가기관으로부터 트리플 A 등급을 붙인 후
전 세계의 투자자들에게 채권을 판매하였습니다.
유럽과 아시아의 많은 투자자들은 이 상품을 매우 안전한 자산군으로
간주하고 투자하였습니다.
하지만 이들은 막대한 투자금을 날렸습니다.
CDO를 발행하는 금융기관 직원들은 상품이 안전하지 않은 것을 알고 있었죠.
하지만 자신의 일이 아니라고 생각했습니다.
상품 판매 과정은 다소 복잡했습니다.
누군가 집을 사기 위해 담보대출이 필요합니다.
소유자로부터 집을 사기 위해 담보대출 계약을 체결합니다.
그리고 페니 메이, 프레디 맥, 사모 금융기관 등은 이러한 담보대출을
증권화하여 투자자들에게 판매합니다.
그리고 이러한 금융기관들은 담보대출을 관리하는 사람을 필요로 합니다.
원리금을 기 익네에 납부하지 않으면 이를 관리해줄 사람이요.
또한, 담보 대출에 대한 문의사항을 상담해줄 사람이 필요합니다.
그래서 담보대출 관리자를 별도로 둡니다.
그리고 CMO 발행기관 및 CDO 발행기관이 필요합니다.
이러한 금융 시스템은 결국 붕괴되었죠.
이러한 붕괴된 담보 대출 시장의 개선을 위한 개혁들이 필요했습니다.
어떤 이는 모든 것은 끝내고 1778년으로 돌아가야 한다고 합니다.
부동산 증권화가 없던 시설로요.
그러나 그렇게는 하지 않았습니다.
시장은 퇴보가 아닌 진보를 해야 합니다.
유럽과 미국 등지에서 이루어진 큰 변화를 살펴보겠습니다.
유럽 의회는 새로운 법률을 개정하였는데 담보 대출 여신기관의
포트폴리오에 담보대출 기초자산의 5%를 유지하게 하였습니다.
부연 설명하자면, 담보 대출 증권화 상품을 판매할 때 95%까지는
투자자에게 판매가 가능하였지만 5% 직접 보유하고 있어야 했습니다.
이러한 유럽의 정책은 미국의 도드-프랭크 법에 영향을 주었죠.
(월 스트리트 개혁 소비자 보호법)
미국도 부동산 증권화 제한 관련 법을 제정하였고 이를 통해
시장의 붕괴를 초래했던 여신 기관들의 도덕적 해이를 방지하고자 했습니다.
당시의 여신 기관 및 대출 중개인들의 부도덕성에 대해서 들었을 겁니다.
이들은 담보 대출을 일으키는 것 자체에만 목적을 두었습니다.
여신 기관들은 대출을 받으려는 가족이 대출 원리금을 갚을
여력이 없음에도 불구하고 대출을 해주기 위해 노력했습니다.
그들은 대출을 해주고 이를 상품화하여 또 다른 누군가에게
팔면 그만이었습니다.
대출 중개인들은 대출 희망자가 찾아오면 그들의 소득과
상관없이 대출을 해주었습니다.
누군가 자신의 소득은 4천만 원인데 3억 원짜리 집을 살 수 있냐고
중개인에게 물어보면 이렇게 답했습니다.
당신 소득이 정말 4천만 원인가요?
아마 더 될 걸요?
그냥 5천 원원이나 6천만 원이라고 하세요.
대출 희망자는 중개인을 불신하면서도 중개인에게 공식적으로
허락을 받았다고 생각하며 무리하게 대출을 받습니다.
중개인은 대출자의 상환에 대해 신경 쓰지 않았습니다.
이러한 중개인의 부정한 행위를 단절하는 법을 제정하게 됩니다.
이제 중개인이 되기 위해서는 일정한 자격을 갖추어야 합니다.
기존에는 감옥에서 갓 나온 사람들도 대출 중개인이 될 수 있었죠.
이제는 새로운 법이 제정되면서 불가능하게 되었습니다.
서브프라임 사태의 교훈을 바탕으로 부동산 증권화의 기본
시스템을 재정비하였고 대출 여신 기관의 전문가적인 소양을 요구하였고
증권화에 기본적인 제한 사항들을 만들어보다
나은 금융 시스템을 위해 나아가고 있습니다.
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