[로버트 쉴러] 부동산 파트너십과 리츠의 역사

도시에는 수많은 빌딩이 있습니다.

이 많은 빌딩들을 누가 소유하고 있는지 생각해본 적 있나요?

20세기부터 현재까지 파트너십들이 주로 빌딩들을

소유했습니다.

파트너십은 회사와 성격이 다릅니다.

상장 회사의 주식은 증권거래소를 통해 거래가 가능합니다.

회사는 법인격을 가지고 있으며 주식을 소유한 사람은

제한적인 책임을 가지고 있어 회사가 법률 소송에 휘말린다고 해도

투자자는 법적 책임에서 자유롭습니다.

하지만 파트너십은 다릅니다.

대부분의 부동산은 회사에 의해 소유되기보다는

파트너십에 의해 소유됩니다.

그 이유는 세금 효과가 있기 때문입니다.

회사는 법인세를 내야 하므로 이중과세가 발생합니다.

그 회사 형태로 투자하여 배당을 받으면 개인은 소득세를 내고

회사는 법인세를 내야 하는 이중과세 문제가 발생합니다.

회사를 설립하여 투자하면 세금을 두 번 내야 합니다.

그로 인해 회사로 투자하기보다 파트너십으로 투자하는 것을 선호합니다.

법에서는 파트너십을 통해 부동산을 소유하는 것을 허용하고 있습니다.

예를 들어 근처 뉴헤븐 지역에 현재 대규모 공사 중인

360 State Street 건물은 누가 소유하고 있을까요?

확인해보지는 않았지만 파트너십이 소유하고 있을지 모릅니다.

파트너십은 DPP라고 불리는데 Accredited Investors만

파트너십에 투자가 가능하며 일반적인 개인은 불가능하죠.

미국 증권거래위원회에서 만든 가이드라인에 맞는 투자자로서

미국 증권거래위원회의 보호가 필요 없는 전문투자자를 지칭합니다.

기본적으로는 부유한 자산가를 의미하죠.

증권거래위원회가 지정한 투자자는 최소 약 10원의 자산을 보유하고 있거나

일정 수준 이상의 연간 수입이 있어야 합니다.

이러한 기준을 충족하면 파트너십을 통해 투자할 수 있습니다.

파트너십을 통해 투자하게 되면 부동산으로 발생되는 수익이 개인에게

바로 오게 되어 법인세를 낼 필요가 없어집니다.

이중과세 문제가 없기 때문에 대부분의 경우 회사가 아닌

파트너십을 통해 부동산을 투자하려고 합니다.

문제는 정부가 파트너십을 선호하지 않는다는 것입니다.

정부는 파트너십에 몇 가지 제한을 두었습니다.

그중 하나는 회사는 영속적으로 존속하는 것에 반해

파트너십은 일정기간 동안만 유효합니다.

영속한다는 것은 여러 장점을 함의합니다.

네덜란드 동인도회사의 경우 최초의 국제적인 회사 중 하나인데

매우 유리한 비즈니스적 장점들을 가지고 있어

이 장점을 회사의 형태로서 영속적으로 가지기를 원했습니다.

그러나 파트너십의 경우는 존속기간이 한정되어 있어

매각 시점을 잘 고려하여 존속기간을 설정해야 합니다.

일반적으로 회사라는 단어는 자주 듣지만 파트너십에 대해서는

잘 들어보지 못했을 것입니다.

파트너십은 일반적으로 회사에 비해 자산규모가 적습니다.

부동산 파트너십의 경우 빌딩 하나의 자산 규모에 한정됩니다.

또한 파트너십은 10~20년 동안만 존속합니다.

파트너십은 고액 자산가들의 전유물이라 일반인들에게 노출되지 않죠.

회사의 경우 제한된 책임을 가지고 있으며 파트너십은

일반적으로 그렇지 않다고 이야기했습니다.

조금 더 구체적으로 이야기하면 파트너십에는 두 가지

종류의 파트너가 참여합니다.

하나는 제너럴 파트너(GP)로 사업을 운영하는 파트너입니다.

제너럴 파트너는 법률적인 문제에 대해서도 책임을 집니다.

하지만 제한된 파트너(LP)는 수동적인 투자자로서

제한된 책임만 가지고 있어 법률적인 책임을 지지 않습니다.

파트너십 참여자들 특히 GP는 부동산에 대한 이해도가 높아야 합니다.

360 State Street를 예를 들어 볼게요.

이 빌딩은 조만간 모두 알게 될 것입니다.

빌딩 1층에 슈퍼마켓이 곧 오픈할 예정인데 예일대에서 가장 가깝죠.

이것도 누군가의 계획 아래 진행되는 겁니다.

GP는 LP로부터 투자를 받아 파트너십을 구조화하고 이를 운영합니다.

매니저를 고용하여 부동산을 운영하고 적당한 시기에 시장에 매각합니다.

이 빌딩의 금융 구조에 대해 알지 모르지만 비슷한 구조로 진행 중일 겁니다.

이것이 부동산 구조화의 일반적인 구조입니다.

만약에 부동산을 담보로 대출을 받았다면 파트너가 아닌 파트너십이

차주로서 대출을 받습니다.

DPP는 투자 파트너로서 직접적으로 참여하여 부동산으로부터

(Direct Participation Program.)

수입을 얻는 것을 말합니다.

주주가 아닌 파트너임을 의미합니다.

DPP는 20세기 동안 비판의 대상이 되기도 하였는데 일반 개인들은

이 투자에 참여할 수 없기 때문입니다.

개인 투자자를 보호한다는 명목 아래에 파트너십에 대한

투자를 막았기 때문입니다.

이중과세의 대상으로 내버려 두면서 어떻게 보호한다는 건지는 모르겠습니다.

이로 인해 대부분의 미국인들은 수익성 좋은 파트너십에 대한

투자 참여 기회를 박탈당했습니다.

개인은 상업용 부동산에 대한 투자 기회가 없었습니다.

혹자는 투자 다양화 차원에서 개인들은 다른 곳에 투자해 야한 다고 합니다.

하지만 기회를 배제하며 다양화하는 것은 맞지 않는 것 같습니다.

미국 의회는 1960년대에 REIT라는 제도를 도입합니다.

(한국은 2001년, 싱가포르 2002년, 일본 2000년)

Real Estate Investment Trust, 줄임말로 REIT에 대한 법률은

1960년대에 부동산 투자의 민주화를 위해 미의회에서 제정됩니다.

1960년 미국에서 시작되었으며 전 세계의 많은 국가들이 도입하였고

초기에는 느리게 성장하다가 나중에는 폭발적인 성장을 거듭하였습니다.

REIT는 개인 투자자들도 신탁을 통해 고액 자산가처럼 부동산에

투자할 수 있게 하였으며 이중과세 문제가 없습니다.

REIT는 관련 법률에 의거하여 운영됩니다.

360 State 빌딩을 REIT가 소유하고 있을지도 모르죠.

법인세와 같은 이중과세 문제에서 자유롭고 많은 사람들이

가능하다면 자신들의 회사를 REIT 형태로 만들고 싶어 합니다.

규정하는 사항들이 있습니다.

모든 업태에 통용되는 것이 아니라 부동산에 제한됩니다.

회사 자산의 75% 이상이 부동산 혹은 현금자산이어야 합니다.

75% 이상의 수입이 부동산으로부터 발생되어야 합니다.

90% 이상의 수익이 배당금, 이자, 매각 수익으로부터

발생해야 하며 수익의 95% 이상을 수익자에게 배당해야 합니다.

부동산을 장기 소유해야 하는데 30% 이상의 수익이

4년 이하 소유했던 부동산의 매각에서 발생하면 안 됩니다.

수수료를 얻기 위한 단기 투자의 난립을 막기 위함입니다.

이것들이 규정하는 사항들입니다.

REIT는 1960년에 제정되었습니다.

처음에는 느리게 성장하였고 사람들이 잘 알지 못했습니다.

하지만 계속해서 성장을 거듭하였고 이제는

전 세계 많은 국가들이 이 제도를 도입하였습니다.

미국에서 몇 차례의 큰 성장이 있었습니다.

1960년대 후반에 첫 번째 큰 성장이 있었죠.

REIT 대출 금리가 미국 은행들의 최대 대출 금리보다 높았죠.

정부에서 Saving Banks의 최대 금리 수준을 결정합니다.

REIT 금리가 은행 금리가보다 높자 많은 사람들이

몰렸죠.

두 번째 폭발적인 성장은 1986년에 있었습니다.

1986년 세제개혁 때 파트너십의 일부 세금 혜택을 제거했습니다.

과거에 정부는 파트너십의 감가상각에 매우 관대하며

절세의 수단으로 파트너십을 이용하였습니다.

감가상각을 과도하게 반영하여 부동산 가치가 하락한 것처럼

보이게 하였고 이로 인해 세금을 줄일 수 있었습니다.

1986년 미국 정부는 감가상각에 대해 세제 혜택을 제한하여

파트너십을 통한 투자 수요를 제한하였고 이로 인해 성장을 맞게 되죠.

1990년대 부동산 호황이 찾아왔고 많은 대중들이

부동산 투자에 관심을 가지게 되었습니다.

이로 인해 다양한 종류의 상품들이 출현하였고 특수 목적

부동산도 취급하였습니다.

대중화되었고 굉장히 큰 시장을 형성하였습니다.

현재의 모습으로 성장하는데 50년의 시간이 걸렸죠.

마지막으로 제가 얻은 통찰에 대해 간단하게 언급하겠습니다.

하나는 금융 산업에서의 혁신은 어렵습니다.

혁신이 이루어지기에는 오랜 시간이 걸립니다.

두 번째로 금융의 민주화에 대한 대중들의 요구입니다.

과거에는 부동산 금융 및 파트너십을 통한 부동산 투자가

소수에 한정되었지만 REIT 도입 등으로 점차 대중화되었습니다.