[오비스트] 부동산 투자, 이번 집값 상승장이 과거와 다른점

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전망을 하려면 과거 사례와 변수를 봐야 하죠.

과거의 일들이 순환하지만 똑같지는 않습니다.

이번 상승장에 특이점을 변수로 넣어서 구체적이고

접근 가능한 예측을 해봐야 합니다.

2014년 말부터 상승장이 지속되었죠.

2025년까지 상승장이 지속될 거라고 예측이 나오죠.

지속적인 정부 개입.

공공 개발 등 변수가 많아졌습니다.

지어야 해결되는데 짓지 못하게 하고 있습니다.

2014년 말부터 2018년까지는 상승장은 서울이 주도했습니다.

2019년 상반기 주춤했다가 하반기부터 외곽이 강세였죠.

2020년부터는 지방 광역시에 불이 붙기 시작하였습니다.

왜 이렇게 상승장이 길어질까요?

1986~1991년, 5년.

2001~2008년, 7년.

지금은 2014년 말부터 지금까지 7년 + 더 많아있죠,

수급 문제도 있지만 외부 요인도 있습니다.

2006년 하반기 상황하고 비슷합니다.

기준 금리 하고도 연관되어 있죠.

2004년부터 미국 기준 금리 1% 2006년 말까지 5%까지 올렸죠.

그리고 2년 후 2008년 리먼사태가 터졌습니다.

현재 테 리퍼링 이야기를 하고 있지만 기준 금리 인상은 어렵습니다.

상승장이 지속되는 이유 중 코로나로 인한 양적완화도 있죠.

우리나라는 외환위기로 세계 집값 상승과 차이가 발생합니다.

미국은 1990년대 중반 2008년까지 유지가 되었죠.

12~13년 정도입니다.

같이 가다가 우리나라는 외환위기로 공백이 생겼죠.

금리, 수급 상태를 보았을 땐 2025년까지라고 보입니다.

그런데 세계적인 집값 상승장, 10년 전후로 정상적인 범주에 있습니다.

2001년부터 2008년까지 상승장 일 때는 수도권 위주였는데

이번 상승장은 지방 중소도시까지 상승세였죠.

과거에는 외곽이 오르면 상승장이 끝난다는 이야기가 나왔는데

이번장은 그렇지 않죠.

기간이 길어지고 지역의 범위도 넓어졌습니다.

물이 흘러갈 수 없도록 규제로 막으니 틈이 생기면 집중되어 흘러들어 갑니다.

공공이 개입하는 만큼 민간의 변수는 더 커집니다.

주택 규제가 많으니 철거를 하든가 용도변경을 하든가 빈집으로 만들어버립니다.

집값이 뛰면 공급이 많아져야 하는데 오히려 줄어들고 있습니다.

중세시대 창문세하고 비슷하죠.

전세난도 더 길어지고 있죠.

대출 규제 등으로 적응하면 빠른 속도로 월세화가 되어버릴 겁니다.

주거비가 급증하면 경기에 좋지 않죠.

이렇다면 무엇을 해야 할까요?

도심의 빌라? 외곽 아파트?

도심 빌라는 재개발이 전제되지 않으면 신규 빌라가 나옵니다.

안전한 투자를 위해서는 비탄력적인 아파트를 골라야 하죠.

똘똘한 1채의 시대에 후반으로 갈수록 중대형 상승이 크게 나타날 겁니다.

핵심 지역은 종부세 부담이 되어 오히려 중대형이 똘똘한 1채가 될 수도 있죠.

이제까지는 전세가 상승은 매매가와 동반되다가 안정되어 보합세를 보이죠.

이번에는 변수가 많아서 전세가 상승은 유지될 겁니다.