[오비스트] 집값이 오르는 4가지 원리

https://www.youtube.com/watch?v=heGqKnjRbnI 

11월 달이 전세도 안 움직이고 매매도 안 움직입니다.

학군지들이 수능 끝나면 새로운 전세 시즌이 나타납니다.

수능이 얼마 남았으니 새로운 겨울, 내년 봄 이사철을

대비한 전세 계약 철로 들어서고 있습니다.

집값이 오르는 일정한 패턴이 있습니다.

1. 임대료가 오르면 집값이 올라갑니다.

당연한 이야기도 간혹 까먹는 경우가 있죠.

규제 결과 전세가가 오르는 구조가 되어버렸습니다.

전세철에는 전세가가 매매가를 오르는 구조가 반복되죠.

전세는 언제 오르냐?

수급 불균형이죠.

많이 못 지으면 물량이 부족해서입니다.

제도 변경으로 빈집으로 놔두는 경우도 많아졌죠.

2. 입지가 개선되는 경우 집값이 올라갑니다.

대표적인 사례가 재건축/재개발이죠.

교통 개선에 대한 기대도 많습니다.

입지가 개선되는 요소입니다.

교통뿐 아니라 학군, 편의시설도 있죠.

3. 매물이 없으면 집값이 올라갑니다.

실수요가 갑자기 변하는 것이 아닙니다.

일정한데 매물이 줄어들면 오르죠.

저금리 기조에 집주인이 팔 유인이 없는 상태에서

양도세 중과로 팔 수도 없게 되었습니다.

매물이 점점 줄어드니까 선택지가 사라지는 겁니다.

어쩔 수 없이 그래서 구입하게 되죠.

선거용 한시적인 정책은 잘 봐야 합니다.

4. 최근 일어나는 하나의 패턴은 '패닉 바잉'입니다.

무주택자들이 불안과 공포에 질려있죠.

그런데 어떤 집을 사냐면 '관성 매매'라고 하고 싶은데

지금까지 많이 올랐던 것을 사려고 합니다.

이것은 '심리'적인 요소입니다.

많이 올랐기 때문에 더 오른다?

진짜 가격은 전세 가격입니다.

특별히 올랐으면 비싸다고 느끼는 실수요로 인해서

저가 지역으로 옮겨갑니다.

가격 상승의 배수는 바닥에서부터 3배 오으면

그 이상은 못 올라간다고 봐야 합니다.

인접 지역이 10~20% 올랐다면 인접 지역으로 가야 합니다.

페닉 바잉을 하더라도 냉정하게 봐야 합니다.

지나치게 많이 오른 것을 추격 매수할 필요는 없습니다.