https://www.youtube.com/watch?v=onq-zJs6SO4
호재가 부동산 가격에 영향을 미치지만 절대적이지는 않습니다.
실제 주택을 선택할 때 비중을 크게 잡아서 실패할 수도 있죠.
교통 호재도 계획도 확정 안된 것도 있고 착공해서 공사 중인 것도 있고
완공이 임박한 것도 완공된 것도 있습니다.
우리나라는 1970년대 이후로 빠른 성장을 했습니다.
도로와 철도도 많이 놓였죠.
그래서 선방영이 되었죠.
토지는 바로 가격이 오릅니다.
교통 호재도 장기 계획이면 안 될 수도 있고 된다더라도 오래 걸립니다.
실거주할 때도 목표가 있습니다.
처음에 자녀 입학할 때 초중고 끝나고 대학 갈 때 빠져나오고 등.
10여 년 후에 상황을 봐야 합니다.
투자 목적이라면 경기 흐름을 잘 봐야 합니다.
중장기적으로 접근해야 하죠.
경기 침체가 되면 호재도 아무런 효과가 없습니다.
교통 호재, 개발 호재가 상승 후에 완성되면 의미가 없습니다.
과거에는 호재 위주로 심리가 움직였는데 선진국으로 갈수록
영향을 덜 받게 됩니다.
완공되기 전까지 선제적으로 움직이지 않죠.
실제로 완성돼서 임대료가 뛰면 매매가가 뛰는 식입니다.
안양, 인덕원 GTX 호재가 있어서 많이 뛰었지만
입주 물량을 이길 수 없었습니다.
실수요 시장에서는 호재의 중요도가 크지 않을 수가 있습니다.
개발 호재 중에서 제일 큰 것은 정비사업입니다.
재건축 재개발된다?
이 호재가 장기적인 관점에서 분석해야 합니다.
재개발은 침체장에서는 대출받아서 들고 받은 경험을
해보지 않으면 이해하지 못할 겁니다.
호재만을 보고 움직이면 안 됩니다.
개발호재도 단기적 효과, 장기적 영향을 구별해야 합니다.
구조적으로 일자리가 생긴다면 장기적으로 봐야 하죠.
장기적인 목표라면 지금 올랐어도 일자리가 창출되니 들고 있으면 됩니다.
일자리를 만드는 호재냐 아니냐를 구분해야 합니다.
오프라인에서 정보를 공유하는 것은 없어지지 않을 겁니다.
시간이 갈수록 집중화될 뿐이죠.
주택을 사고할 때에도 단순한 교통호재보다는
어떤 방식의 일자리가 생기는지 장기적인 호재가 중요합니다.
본연의 가치는 수급의 문제이지만 매일매일 쏟아내는
광고의 홍수 속에서 길라잡이가 되지 못하니 일희일비되죠.
호재가 수급에 영향을 미쳐 가격이 상승하지만
호재가 곧 가격 상승을 의미하는 것은 아닙니다.
실수요장 상황에서는 호재가 수급에 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.
2채 이상 보유 자체가 지금 불가능한 상황이죠.
1 채도 제대로 된 것을 사려다 보니까 집중화 현상이 발생하고
그런 거에 따라 공급도 영향을 미칩니다.
전세가 상승률이 더 높은 시기를 실수 요장,
매매가 상승률이 더 높은 시기를 유동성장이라고 합니다.
강력한 세제 때문에 실수 요장이 상당기간 지속될 것이라고 봅니다.
갭이 줄어들 때 투자 환경이 좋아지면 다시 유동성장이 시작되죠.
판교도 계획은 1990년대 말이었습니다.
입주는 2010년대였죠, 약 20년 소요되었습니다.
2003년 택지개발 예정지로 지정되고
판교 밸리가 생기기 시작하면서 8~10년 걸렸죠.
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