[오비스트] 만약 집값 하락장이 온다면 어떤 집부터 떨어질까?

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집값이 계속 오르지는 않습니다.

언젠가는 하락장이 오죠.

2가지 큰 변수는

1. 수요에 비해 공급 초과.

2. 경제 충격 등 외부 변수로 인한 금리 급등.

입주 물량이 늘어서 떨어진 경우는

1991년 1기 신도시 입주 때입니다.

입주량과 상관없이 급락했을 때는 외환위기였죠.

금리가 급등했고 1년 만에 30% 폭락을 했죠.

2008년 글로벌 금융위기 때는 2가지가 다 겹쳤습니다.

대출 금리가 올랐고 2기 신도시 본격적 입주였습니다.

2011년까지 서울에는 잠실, 반포 입주, 경기도에서는 동탄 1, 판교, 

용인 수지 중대형, 고양 식사동 등이었습니다.

그로 인해 중대형이 반토막이 되어버렸습니다.

과거 경험을 돌이켜보면 많이 떨어질 수 있는 것이

어떤 패턴의 하락이냐에 따라 달라집니다.

입주 증가 때문에 온다면 3기 신도시 입주 시점으로 예상되죠.

공급 초과로 인해 하락한다면

신도시 지역 주변인 외곽이 하락할 경향이 높습니다.

경제 충격으로 하락한다면 지역과 유형 불문하고 대부분 하락합니다.

심리도 위축되죠.

대출 금리는 전세가에 직접적으로 영향을 끼치겠죠.

특히 영 끌 했던 지역은 더 많이 떨어질 겁니다.

대출 규제를 많이 했기 때문에 상급지가 오히려 위기가 와도 버틸 겁니다.

지금은 위기가 올 가능성보다는 급등장이 올 가능성이 높습니다.

투자금이 많이 들어가 있는 지역도 떨어질 수 있죠.

재건축, 재개발 등이 있습니다.

갭이 적어서 남는 돈은 끌어다 썼기 때문에 하락폭이 클 겁니다.

수급에 의한 하락장은 2027년이 돼야 올 것입니다.

본격적인 금리 인상기에는 경기가 활성화되기 때문에 오히려 집값이 더 뜁니다.

그런데 해법이 없죠.

경기, 인천 집값 상승이 오히려 서울보다 2배입니다.

또 오히려 외곽이 오르죠.

밀려나고 규제를 피하거나 비싼 전세를 못 견딘 사람들이 들어간 겁니다.

그리고 저가 전세 상승으로 매매가가 상승된 거죠.

수급이 해결되지 않으면 해결되지 않습니다.