[오비스트 - 돈 버는 부동산] 부동산 투자, 전세가 잘 안 나가는 이유

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이사철엔 원래 전세가 잘 빠지는데 지금은 잘 안 빠지죠.

1월, 2월도 마찬가지인데 설이 지나면 이사철이 도래하고

전세 안 나간 것도 나갑니다.

그런데 지금은 이례적으로 움직임이 없습니다.

그러나 전세가가 떨어지는 추세는 아닙니다.

1% 안팎의 상승세는 지속되지만 거래 자체가 실종되었죠.

고가 전세일수록 더 거래가 안됩니다.

특이한 현상이 '왜' 발생하고 '얼마나' 지속될지를 알아야 합니다.

매매가 하락의 신호탄?

수급 현황을 따지면 전세 매물이 귀해서 아니면 기타 다른 요인?

가격 하락의 전조일까요?

일시적 현상의 가능성이 높습니다.

부동산은 '공급'이 더 중요합니다.

전세 물건이 조금 있는데 전세 수요 거의 없는 형국이죠.

전세 물건이 늘어난 이유를 보면 올해 중에서

30~40% 정도 신규 입주 물량이 몰려있습니다.

거래가 많이 위축된 상황에서 입주 물량이 많으면

공급 측면에서 도 드러지 게 부각이 됩니다.

2020년 11~12월 30대를 중심으로 패닉 바잉이 일어났죠.

전세를 끼고 사다 보니까 전세 물량이 증가하였습니다.

매매가와 전세가의 속성에 대한 것도 있습니다.

매매가 호가를 높였는데 안 팔린다? 거두면 됩니다.

전세 시점은 탄력적으로 할 수 없습니다.

전세는 시간이 한정되어있는 속성입니다.

계약갱신청구권 등으로 거래가 위축된 상태죠.

일시적 수요 위축과 공급 확대가 큰 요인이죠.

시장은 그러나 늘 적응합니다.

수요자가 적응하고 공급 물량이 해소되면 정상화될 것입니다.

전세 대출에 관련한 것.

주택 담보 대출에 관한 규제도 영향을 미쳤습니다.

특히 고가 전세에 영향을 많이 끼쳤죠.

그래서 고가 전세에서 저가 전세로 가고 있습니다.

계약갱신청구권 도입으로 전세가가 한 단계 급등했는데

거기다가 전세 대출 규제까지 맞물린 효과죠.

이러한 현상이 지속될까요?

1989년도 과거에 비슷한 것이 있었죠.

2월에 1년에서 2년으로 늘어났습니다.

그때도 전세가가 급등했다가 6월 이후 가을 이사철로 접어들면서

전세가가 주춤했습니다.

그리고 겨울로 갈수록 다시 전세가가 올랐습니다.

그러나 저가 전세는 쭉 올랐죠.

지금의 이례적 현상은 1989년과 비슷합니다.

만약 저가 전세가 오르면? 다시 고가 전세로 가게 됩니다.

전세 대출을 안 받고 구하는 사람들도 있습니다.

전세자금 대출 규제도 결국 적응할 것입니다.

1년 정도 걸릴 것이라고 봅니다.

계속 신규 입주 물량이 증가해야 시장이 안정할 수 있습니다.

강남은 빠르게 월세화가 되고 있습니다.

이러한 현상이 외곽지로 퍼져나갈 것입니다.

인위적 시장 개입은 불안하게 만듭니다.

신혼부부가 더 큰 문제입니다.

거래가 얼음이 되어있기 때문이죠.

신혼부부가 접근 가능할 지역과 가격의 전세는 뛸 것입니다.

공공이 문제를 해결할 수 있다는 생각 자체를 버려야 합니다.

공공은 심판이지 플레이어가 아닙니다.