[오비스트] 집값을 결정할 가장 중요한 요인

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부동산은 어느 정권이든 안정된 적이 없었습니다.

가계 부채도 늘 폭발 직전이었죠.

대선 후 규제환화 속도 조절, 미국 금리 인상,

세계 경기 침체 우려, 인구 감소 등 비관적 의견이 많습니다.

이런 변수에도 집값을 좌우할 요인은 '수급'입니다.

위 요인들은 '수요'에 영향을 미치죠.

인구 감소 문제는 현재 변수가 아닌 장기적으로 고려되어야 할 문제입니다.

신생아가 구매 수요자가 되려면 30년 후여야 하죠.

당장 집값을 좌우하는 요인은 입니다.

과거를 보면 금리 인상은 경기가 좋아지고 있다는 것이고

금리 인상기 일 때 오히려 집값이 올랐고 누적이 되어

경기 침체가 오면 영향을 미치는 겁니다.

하지만 기간을 모르는 거죠.

우리는 늘 위태로운 세상을 살고 있습니다.

완벽하게 미래를 예측할 수도 안전하게 현재를 살아갈 수도 없습니다.

요인들을 부풀려서 생각하면 안 되죠.

현실적으로 집값을 지배하는 요인은 얼마나 많이 지어지느냐입니다.

아파트를 처음 짓기 시작하면 30개월 정도 걸리죠.

인허가 단계에서부터는 4~5년 걸립니다.

현재 입주물량은 결정되어있습니다.

수도권, 비수도권 인구가 반반인데 둘 다 모자란 상태입니다.

과거의 수도권 입주물량 2018년에는 26~27만 가구였는데

평균적으로 수도권은 20~23만 가구죠.

지금은 14~15만 가구로 떨어졌습니다.

1/3이죠.

시간이 갈수록 2024~2025 더 심각해집니다.

작년 하반기 이후에는 물량 공급이 안되고 있죠.

도심은 재건축 재개발이 죽어있어서 물량 공급이 안되고

외곽 지역은 청약 제도 때문에 다주택자들은 못 사고

무주택자들은 비인기 지역은 손도 안대니 미분양이 납니다.

종부세 등 각종 세금으로 땅값은 높아 다가구 다세대도 늘기 어렵죠.

물량이 부족한데 집값이 폭락하기는 힘듭니다.

세계 경제가 위기로 가면 30~40% 폭락이 될 수도 있죠.

입주 물량이 없으면 전월세 가격이 떨어지지 않습니다.

새 정부가 들어서서 다주택 규제를 완화하면 늘어날 순 있지만

다주택에 대해서는 완화 시그널이 없는 편이죠.

수요가 없는데 공급은 늘어나니가 어렵습니다.

가장 중요한 것은 '지역별 누적된 입주 물량'입니다.

2 주택자가 일반적으로 보유하는 게 낫냐 매도하는 게 낫냐는 사람마다 다릅니다.

앞으로 펼쳐져 있는 부동산 시장 변화 중 가장 큰 변수는

경기 침체기나 위기가 왔을 때는 가정해야 합니다.

위기가 왔을 때 감당할 수 없으면 털어내야 하죠.

일시적 1가구 2 주택이라면 세금면에서 털어내는 게 좋죠.

종부세는 어차피 세입자에게 전가되는 세금(월세화)이니

버티고 갈 수 있다면 하급지로 갈 바에 버티는 게 낫습니다.

제일 걱정스러운 것이 종부세 인상인데

정권 교체로 더 올라가지는 않을 것입니다.

현재까지 버틸 수 있었다면 보유하고 끌고 가는 게 맞습니다.

한 가지 추가를 한다면 집값이 폭등한다고 영 끌을 하거나

폭락할 것이라고 생각하고 자금이 있음에도 안 사죠.

미래를 누구도 알 수 없습니다.

현재도 안전하지 않죠.

어차피 외줄 타기를 한다면 위험을 줄이고

확률을 높이는 선택을 해야 합니다.

무조건 사고 무조건 안 사는 것이 좋은 것은 아닙니다.

감당할 수 있는 선에서 치우치지 말아야 합니다.

자신의 한계 내에서 차곡차곡해나가야 합니다.

1기 신도시는 언젠가 재건축이 되지만 당장은 아닙니다.

침체장에는 사업이 올 스톱되어버립니다.

상승장은 7~10년이죠.

침체장은 5~8년 되죠.

1기 신도시를 적극적으로 추진한다더라도

일괄적으로 다 하기는 어렵습니다.

착공이 돼서 입주까지 20년 내는 어렵다고 봅니다.

리모델링은 성공하면 집값은 뛰겠죠.

하지만 집값은 뛰고 침체장을 맞이해 성공하지 못할 수 있습니다.

굳이 위험한 투자는 할 필요 없습니다.

지금 상승 후반부에는 시장 상황에서는

실수요 중심으로 생각해야 합니다.