[오비스트] 부동산 투자, 전세가 안빠져요

https://www.youtube.com/watch?v=WzWjzUdPTps&t=27s 

대출 이자가 올라서 차라리 월세를 살겠다?

2월 말은 전세 이사철입니다.

연중 2월이 제일 많고 다음 8,9월이죠.

이례적으로 전세 시장은 움직임이 없습니다.

매매 거래가 없으면 전세로 움직여서 전세가 올라야 합니다.

그런데 움직이기 않으니 이상한 상황입니다.

양쪽 방향에서 분석해야 합니다.

물량과 전세 수요.

수요단에서 보면 전세를 얻는 사람들의 이동이 둔화되었습니다.

70%의 계약갱신청구권으로 인해

순환주기가 늘어나 전세 수요가 축소되었죠.

그리고 20~30%가 움직이는데 전세 대출이

안 나오니 구매력이 위축되었습니다.

이자도 올랐죠.

그래서 저가로 줄여가다 보니 저가 아파트의 수요는 있습니다.

다세대, 다가구로 전세가 이전되죠.

거기는 물량이 없습니다.

오피스텔도 저가는 수요가 있죠.

공급단에서는 대출 규제로 인한 경기가 나빠서

전세 희망 소유자들이 증가하고 있습니다.

잔금 대출도 제대로 안되어 신규 입주 물량도 전세로 거의 쏟아나와

원래 2~3개월 해소되던 게 6~7개월이 걸리죠.

이사철이 지나면 이러한 초과 공급 물량이 소진될 것으로 예상됩니다.

시간이 지나면 해결될 겁니다.

그리고 계약갱신청구권 2년이 도래하죠.

대출도 점점 완화되고 있습니다.

전반적으로 전세 가격이 떨어지지는 않습니다.

시장 전체 수급 밸런스는 수요자가 더 많죠.

하지만 부분 지역별로 편차가 발생합니다.

투자자가 많이 들어갔던 지역(2년이 도래하면 매도 안되면 전세)

일수록 전세 소화가 안되죠.

지금 전세를 빼야 하는 사람이라면 지금은 힘들 수 있죠.

대출 규제 여파로 월세 물량은 부족합니다.

추세는 2억대 저가 전세에서 올라가고 있습니다.

시간이 흐르면서 빠른 속도로 갭을 좁혀갈 것입니다.

인위적으로 만들어진 매매가 전세가 하락은 오래가지 못합니다.

실제 가격은 급매를 제외하고는 떨어지지 않습니다.

거래가 없어질 뿐이죠.

오히려 미래가 불분명한 지금 이 시점이 무주택자들의 매수 찬스입니다.

현재 수급 상황으로는 가격 하락을 기대하기 어렵습니다.

1980년대처럼 집값이 상승할 수도 있죠.

아직도 1980년대에 비하면 절반 수준의 상승폭입니다.

다들 관심사는 전세의 반등입니다.

지금 바닥을 통과하고 있죠.

3월 말까지가 이사철인데 반응이 저가에서 시작해서 고가로 갈 것입니다.

부동산 자체가 고도의 인내를 필요로 합니다.

올 8월에는 월세로 크게 바뀔 겁니다.

37%가 월세를 낀 거래죠.

50%를 넘어서고 선진국처럼 될 것입니다.

매매하거나 월세 하거나.

전세 대출 규제를 기점으로 전세의 월세화 경향 가속화되어

주거비 부담 늘어날 가능성이 높습니다.