[부룡 - 부지런TV] 1기 신도시 재건축 이렇게 됩니다

https://www.youtube.com/watch?v=OVWKHBHKojA 

1기 신도시는 원래 장기계획이었습니다.

기대 심리가 높아서 빨리 반응한 부분이었죠.

정부 입장에서는 보완이 필요하다고 느꼈을 겁니다.

1기 신도시는 30년이 넘었기 때문에 중장기적으로

무조건 개발이 될 것입니다.

단기적 접근 자체가 잘못되었습니다.

꾸준히 생각하시고 진행하면 됩니다.

1기 신도시 특별법이 주춤하는 것이 원래 수순이라고 생각합니다.

급격하게 진입하려고 하는 사람들은 멈추고

실망 매물이 나올 수 있죠.

지금 빨리 될 것이라고 기대해서 빨리 몰려든 것인데

정부 입장에서는 1기 신도시는 지금 하기에는 집값 상승 때문에

함부로 건드리지 못하지만 가만히 내버려 두지도 못합니다.

지금은 눈치 보고 분위기가 가라앉으면 한두 개 화두를

던지면서 진행할 가능성이 높습니다.

결국 중장기적으로 계속해서 변화시키면서 특별법을 진행시킬 겁니다.

단기적으로 돈을 벌겠다?

앞으로 있어서 최고의 개발호재 중의 하나인 건 변함없습니다.

1기 신도시 중동, 산본, 평촌은 용적률이 높습니다.

일산이 가장 낮고 그다음 분당이죠.

재건축에서는 분당, 일산이 좋습니다.

분당은 누구나 가고 싶어 하는 곳이고

일산은 저평가인 곳이죠.

산본, 중동, 평촌은 사람들의 움직임이 적었습니다.

단기적으로는 실망으로 주춤하긴 할 겁니다.

1기 신도시 특별법은 주로 재건축과 관련된 것입니다.

그래서 재건축을 할 수 있는 곳으로 선택한 거죠.

용적률이 높은 지역은 리모델링으로 해야 하긴 합니다.

하지만 형평성의 문제가 발생하죠.

그래서 산본, 중동 같은 곳은 별도의 인센티브가 만들어질 겁니다.

신도시 재건축 공약을 안 하지는 않을 겁니다.

속도 조절일 뿐이죠.

용적률을 지금 수준으로 간다?

그러면 절대 재건축이 안 됩니다.

1기 신도시 특별법 안에 사업성 관련 추가 호재가 나올 겁니다.

분당, 일산 중 어디서 먼저 종상향이 되거나

용적률이 올라갈 것인가를 생각해야 합니다.

아마 역세권 근처거나 시범단지 위주가 될 수 있겠죠.

그렇게 하려고 했더니 들썩거리면?

정부는 패를 내놓았다가 다시 거두어드릴 겁니다.

그러니 단타 하기에는 애매할 것입니다.

이왕이면 그 지역에서 효율적인 투자를 하기 위해서는

입지 좋은 곳, 정책의 수혜를 입을 곳을 눈여겨봐야 합니다.

윤석열 정부 들어서기 전에

1기 신도시로 몰려갔고 집값이 들썩였습니다.

기대 심리가 팽배해있죠.

지금까지는 규제를 해서 집값이 올랐는데

규제를 완화하니 또 집값이 올랐습니다.

과열 현상이라고 보입니다.

항상 마지막에 들어가는 사람들이 실패하거나 물릴 수 있습니다.

정부는 신도시와 관련해서 정책을 내놓았다가 회수했다가

몇 년간 계속할 가능성이 높습니다.

단기 테마로 들어가기에는 애매합니다.

중장기 가치 투자로 생각해야 합니다.

1기 신도시는 200만 호?

5대 신도시는 200만 호가 안됩니다.

그럼 나머지 몇백만 호는?

1기 신도시는 이야기가 많아서 도드라져 보이지만

30년 이상 주택들이 전국에 존재합니다.

5대 신도시 외에 주변 도시 택지개발?

그런 지역들도 가만히 내버려 두지는 못할 겁니다.

오히려 5대 신도시가 애매하면 나머지 160만 호를

정책에 반영될 가능성이 높기 때문에 자금이 부족하면

거기서 기회를 찾을 수 있습니다.