적은 병력으로 적을 제압하기 가장 중요한 것은 무엇일까? 병사의 사기? 전략? 장군의 리더십? 도천지장법? 그중에서도 바로 '유리한 고지'를 선점하는 것일 것이다. 명량해전 울돌목을 차지한 이순신 장군님께서 대승한 역사적 사실을 보면 알 수 있다. 시장과의 싸움인 투자에서도 이러한 대목이 대입된다. 각종 시장 흐름, 정책, 대중들의 반응을 조합하여 시장의 길을 예측하고 선진입을 해놓으면 대중들이 관심을 가질 시점에 대중매체들이 자신들의 이익(조회수)이 첨가된 정보 제공을 위해서 보도된다. 그러면 대중들의 관심은 더욱 고조되고 모든 사람이 미친 듯이 달려들 때 그때 선진입한 자산을 매각하고 유유히 빠져나온다. 이것이 투자의 기본이자 본질이다. '선진입'은 마치 전쟁에서 '유리한 고지'를 점하고 기다리고 있..

노자의 도덕경은 아래와 같은 구절로 시작한다. '도가도 비상도, 명가명 비상명' 도를 도라 부르면 도가 아니고, 말로 형상화된 이름은 그러한 실제의 이름이 아니라는 뜻이다. 결국, 우리가 규정할 수 없다는 말을 내포한다. 부동산 투자의 본질은 '입지'이다. '입지'란 무엇인가? 자연발생적으로 나타난 것이다. 여기서 자연발생적이란 말은 우리가 예측할 수 없는 상태에서 인프라가 구축되어 생성된 결과물이라는 것이다. 그럼 '입지'가 가장 높은 곳은 어떤 특성을 나타낼까? 교통, 학군, 인프라... 등등이 있을 것이다. 이런 다양한 요인들을 우리가 파악하려면 골치가 썩는다. 하지만 단순하게 알아낼 방법이 있다. 바로 '가격'을 보면 된다. 대중들의 역사적 수요와 공급에 의해서 결정된 '가격'말이다. 왜 강남은 ..

'추락하는 것은 날개가 있다' 과연 무슨 뜻일까? 날개가 있기에 높이 올라갔고, 높이 올라갔기에 '추락'이 발생한다는 것이다. 여기서 '가격'을 대입해보자. 어떠한 호재(교통 등)로 급격하게 오른 아파트는 날개가 돋친 듯 오르다가 결국 급격하게 추락을 맞이한다. 그 추락(매매가 하락)을 방어하는 것이 '거품'이 끼지 않는 '전세가'이다. 매매가와 전세가의 비율을 나타내는 '전세가율'을 보면 이 아파트가 '사상누각'인지 '견여반석'인지 알 수 있다. '실현되지 않은 미래의 호재'는 매매가에 반영된다. 호재란 미래의 현금흐름을 당겨오기 때문에 현재를 의미하는 전세에는 반영되지 않는다. 전세가율이 낮다는 뜻은 미래에 지나친 낙관과 사람의 탐욕이 흘러들어왔다는 것을 의미하고 결국 누군가 더 높은 값을 지불하고 ..

부동산 투자 시 고려되는 사항은 아주 많다. 정책, 대외 변수, 입주 물량, 전세가율, 미분양, 청약경쟁률 등등 물론 여기서 우리가 '알 수 있는 것'과 '알 수 없는 것'으로 구분된다. 여러 가지 요인들 조합해보면 현 상황이 나에게 유리한지 불리한지 알 수 있다. - 현재 나의 상황도 물론 파악해야 한다. 부동산의 상승과 하락은 몰라도 리스크의 대소는 분별할 수 있다는 것이다. 그렇다면 현 상황을 유불리적인 측면에서 파악하고 우리에게 유리하면 '공격'을 하여 수익률을 극대화하고 우리에게 불리하면 '수비'를 하여 리스크를 최소화하여야 한다. 즉, 형국을 파악한 뒤 '공수'를 결정한다는 것이다. 부동산의 상승과 하락 시점을 맞추는 사람은 존재하지 않는다. 하지만 대중들은 자신이 특별하고 타이밍을 맞출 수 ..

당신은 특별한 사람이라고 생각하는가? 만약 그렇다면 절대로 투자를 해서는 안된다. 우리가 투자의 세계에서 상대해야 할 대상은 개인이 아닌 개인의 집합체인 '시장'이다. (하나의 개인이 집단의 지성을 이길 수 있을까?) 그 무수한 변수와 요인들이 결합된 그 '시장'을 우리가 어떻게 이길 수 있겠는가? 우리는 그 많은 변수와 요인을 알 수 없고, 앞으로 영영 알 수 없다는 것을 인지하여야 한다. 곧 자신의 '무지'함을 깨닫는 것이 투자의 기본이다. 그렇다면 이길 수 없는 싸움을 할 것인가? 아니다. 시장이 상승하는 형세를 파악하여 시장과 '한 편'이 되면 된다. 이것을 뒤집어 말하면 시장이 하락할 때는 이길 수 없는 상대임을 인정하고, 항복하라. 시장에서 잠시 나와서 기다려라. 다시 상승하는 시장이 올 때까..

사람의 욕구 중 가장 기저는 '의식주'의 욕구이다. 생명과 직결되기 때문이다. 그렇다면 '의식주'가 해결되서는 어떤 욕구가 발현될까? 바로 '인정 욕구'이다. 남들보다 비교우위에 있고 싶어 하는 욕구란 뜻이다. 그럼 부동산은 기저의 '주'의 욕구와 '나 여기 살아'라는 '인정 욕구' 2가지가 적절히 배합되어 녹아든 상품이라고 할 수 있다. 마치 필수재와 자본재의 성격을 띠는 것과 마찬가지이다. 그리고 우리는 욕망(자신을 초월하고자 하는 의지)에 따라 발전(본능을 희생한 보상)을 거듭하고 거듭하여 부를 축적한다. 전 세계가 선진화 대열에 늘어서고 저성장 기조에 따라 절대적 GDP 수치 상승과 인플레이션에 따라 돈의 총량은 늘어나게 된다. 부를 축적하는 것은 유일하게 '한계 효용 법칙'을 거스른다. 하지만 ..