중국 당나라의 오긍이 지은 책 '정관정요'는 당나라 제2대 황제 당태종이 그의 신하들과 논한 정치 문답을 엮은 책이다. 이 책에서 아래 대목이 나온다. '창업 이 수성 난'이다. 어떠한 사업을 이루는 것은 쉬우나, 그 달성한 것을 지키는 것은 어렵다. 이의 골자는 과업을 달성을 하면 사람은 본디 교만해지고 게을러지고 나태해진다는 것이다. 이루기 위해서는 우리는 각고의 노력을 다하여, 목표를 쟁취한다. 그리고 '보상'으로 나태해지고 게을러져도 된다는 자기 합리화에 빠지게 되기 십상이다. 부동산 투자에도 마찬가지이다. 제일 경계해야 할 것이 '교만함'이다. 투자 세계에서는 '운'의 영역(시장의 흐름)이 크기 때문에 자신의 '실력'과 '운'을 구분하는 것이 제일 첫 단추이다. 하지만 단기간 높은 수익을 거두었..

'추락하는 것은 날개가 있다' 과연 무슨 뜻일까? 날개가 있기에 높이 올라갔고, 높이 올라갔기에 '추락'이 발생한다는 것이다. 여기서 '가격'을 대입해보자. 어떠한 호재(교통 등)로 급격하게 오른 아파트는 날개가 돋친 듯 오르다가 결국 급격하게 추락을 맞이한다. 그 추락(매매가 하락)을 방어하는 것이 '거품'이 끼지 않는 '전세가'이다. 매매가와 전세가의 비율을 나타내는 '전세가율'을 보면 이 아파트가 '사상누각'인지 '견여반석'인지 알 수 있다. '실현되지 않은 미래의 호재'는 매매가에 반영된다. 호재란 미래의 현금흐름을 당겨오기 때문에 현재를 의미하는 전세에는 반영되지 않는다. 전세가율이 낮다는 뜻은 미래에 지나친 낙관과 사람의 탐욕이 흘러들어왔다는 것을 의미하고 결국 누군가 더 높은 값을 지불하고 ..

부동산 투자 시 고려되는 사항은 아주 많다. 정책, 대외 변수, 입주 물량, 전세가율, 미분양, 청약경쟁률 등등 물론 여기서 우리가 '알 수 있는 것'과 '알 수 없는 것'으로 구분된다. 여러 가지 요인들 조합해보면 현 상황이 나에게 유리한지 불리한지 알 수 있다. - 현재 나의 상황도 물론 파악해야 한다. 부동산의 상승과 하락은 몰라도 리스크의 대소는 분별할 수 있다는 것이다. 그렇다면 현 상황을 유불리적인 측면에서 파악하고 우리에게 유리하면 '공격'을 하여 수익률을 극대화하고 우리에게 불리하면 '수비'를 하여 리스크를 최소화하여야 한다. 즉, 형국을 파악한 뒤 '공수'를 결정한다는 것이다. 부동산의 상승과 하락 시점을 맞추는 사람은 존재하지 않는다. 하지만 대중들은 자신이 특별하고 타이밍을 맞출 수 ..

당신은 특별한 사람이라고 생각하는가? 만약 그렇다면 절대로 투자를 해서는 안된다. 우리가 투자의 세계에서 상대해야 할 대상은 개인이 아닌 개인의 집합체인 '시장'이다. (하나의 개인이 집단의 지성을 이길 수 있을까?) 그 무수한 변수와 요인들이 결합된 그 '시장'을 우리가 어떻게 이길 수 있겠는가? 우리는 그 많은 변수와 요인을 알 수 없고, 앞으로 영영 알 수 없다는 것을 인지하여야 한다. 곧 자신의 '무지'함을 깨닫는 것이 투자의 기본이다. 그렇다면 이길 수 없는 싸움을 할 것인가? 아니다. 시장이 상승하는 형세를 파악하여 시장과 '한 편'이 되면 된다. 이것을 뒤집어 말하면 시장이 하락할 때는 이길 수 없는 상대임을 인정하고, 항복하라. 시장에서 잠시 나와서 기다려라. 다시 상승하는 시장이 올 때까..

사람의 욕구 중 가장 기저는 '의식주'의 욕구이다. 생명과 직결되기 때문이다. 그렇다면 '의식주'가 해결되서는 어떤 욕구가 발현될까? 바로 '인정 욕구'이다. 남들보다 비교우위에 있고 싶어 하는 욕구란 뜻이다. 그럼 부동산은 기저의 '주'의 욕구와 '나 여기 살아'라는 '인정 욕구' 2가지가 적절히 배합되어 녹아든 상품이라고 할 수 있다. 마치 필수재와 자본재의 성격을 띠는 것과 마찬가지이다. 그리고 우리는 욕망(자신을 초월하고자 하는 의지)에 따라 발전(본능을 희생한 보상)을 거듭하고 거듭하여 부를 축적한다. 전 세계가 선진화 대열에 늘어서고 저성장 기조에 따라 절대적 GDP 수치 상승과 인플레이션에 따라 돈의 총량은 늘어나게 된다. 부를 축적하는 것은 유일하게 '한계 효용 법칙'을 거스른다. 하지만 ..

간혹 우리는 이런 이야기를 듣는다. 주식을 할 때 소비자의 지갑이 어디로 향하는지 보기 위해서 백화점 같은 곳을 가보고 체득한다. 부동산은 어떻게 알 수 있을까? 바로 내가 매수하고자 하는 부동산을 갑자기 매도인이 거두어들이거나 가격을 올리면 상승 모멘텀의 방향으로 가고 있다는 뜻이다. 매도자는 팔고자하는 사람이다. 왜 팔고자 할까? 1. 돈이 급해서 2. 갈아타기 3. 하락에 베팅해서 그런데 매도자가 갑자기 가격을 올린다는 것은 무엇을 의미할까? 3번은 제외이다. 매도자도 매도를 하면서 하락에 베팅하지 않는 것이다. 자신이 '우위'를 선점하고 있다는 것을 파악하고 있고, 상승을 인정하지만 1,2번의 이유로 매도를 한다는 것에 높은 확률이 내포되어 있다. 그렇다면 우리는 갑자기 가격을 올린다고 해서 감정..