[렘군] 부동산 투자, 앞으로 역전세를 조심해야 할 지역들

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전세가 과거에는 전세난 키워드가 유행이었습니다.

역전세, 사회적 문제 극과 극입니다.

신축빌라 업자들이 분양할 때 전세를 더 높게 책정해서

700채 실행하고 나르고 그렇게 하죠.

깡통 전세 대한 이슈잖아요.

전세 가격이 하락을 하게 되면 역전세죠.

돈을 못 내주는 것이 문제가 됩니다.

전세가율이 너무 높은 곳은 주의해야 하고

역전세가 우려된다면 전세가율보다는 입주 물량을 봐야 합니다.

입주 물량을 최우선적으로 보면 수도권에서 보면

서울은 해당사항 없고 인천이 1등입니다.

4년 동안 전세가 올랐기 때문에 빠질 가능성도 높습니다.

지방으로 가면 대구가 대표적이죠.

충청남도 소도시 아산, 당진.

나머지 경남 경북은 리스크 한 곳은 많지 않습니다.

부산진구는 도심 재개발로 공급이 많죠.

대구는 중구가 핵폭탄급입니다.

과거 10년 동안 평균 공급 대비 10배 많습니다.

서구 동구 나아가 달서구까지 많아요.

수성구도 좀 있어요.

입주 물량이 가장 많은 영향을 주고 그 외에도

떨어지는 경우가 있습니다.

경기 침체 시기, 과거 조선업 어려웠을 때

협력업체들 다 자르고 전출 많고 전세 월세가 다 떨어졌죠.

앞으로도 그런 일들이 벌어질 수 있습니다.

부동산 가격에는 사이클이 있습니다.

너무 많이 오르면 조정을 받습니다.

전세도 거품이 있어서 같이 떨어질 수 있습니다.

금리 인상 시기에는 월세로 다 갑니다.

고점 찍고 조정받거나 금리 인상하고 겹쳐있기도 하고

전세가 하락하고 월세도 매물이 쌓이는 곳이 있습니다.

미국도 매매는 주춤한대 월세가 인플레로 미친 듯이 오르고 있습니다.

매매 가격 하락보다 조정기에 전세 하락 폭이 적긴 한대

전세 금액의 30% 정도는 여유분으로 가지고 있어야 합니다.

매매가가 50% 떨어지면 전세가는 30% 떨어질 수 있죠.

퇴거에 대한 준비도 해야 합니다.

전세 가격은 실사용 가치라서 거품이 없어 하락하지 않는다?

매매가가 빠져도 전세가 밑으로는 안 빠진다?

둘 다 맞는 말은 아닙니다.

특수한 상황에서는 다 빠집니다.

안전 지지선이라는 것이 없죠.

그 말을 너무 믿으면 안 됩니다.

공급이 적을 때는 적정시세보다 오버 슈팅되는 경우도 많습니다.

공급이 조금 발생하면 그새 빠지기도 하죠.

역전세 났을 때가 투자자 입장에서 스트레스받습니다.

어떻게 하면 그 스트레스에서 벗어날 수 있을까?

전세를 세팅할 때부터 낮게 주는 것입니다.

전세가 먼저 나가죠.

욕심 때문에 잘 안됩니다.

수익률보다 차액이 얼마큼 올라가느냐가 핵심입니다.

역전세는 욕심과 비례합니다.

전세가 없는 수익형, 재개발, 토지, 입주권 등을

포트폴리오에 넣으면 또 좋죠.