https://www.youtube.com/watch?v=NmffftMd4eo&list=PL_NohQNAI2tCUXXCdc_WxCwk3Lkg6uHKf&index=1
상승장에서 나타나는 현상을 설명드리겠습니다.
갭 벌리기와 갭 메우기죠.
어떤 지역이 있습니다.
어떤 지역에 오래된 아파트가 있어요.
구축이라고 하죠.
이 구축 아파트 시세가 5억 8천이라고 해볼게요.
그리고 새롭게 아파트를 짓습니다.
처음이 주변에 있는 아파트를 지을 때 주변 시세가 5억 8천이니까
B 아파트를 6억 정도에 분양을 했다고 해볼게요.
제가 그 옆에 역시 마찬가지로 거의 비슷한 시기에
똑같은 A 아파트를 분양하는데 분양을 했다고 해볼게요.
어떤 동네의 모습이죠.
A 아파트, B 아파트 입지에 따라서 약간 분위가 가 달라질 수 있죠.
A 아파트 옆에 역이 있다면?
그리고 A 아파트를 분양받았다면?
A 아파트 분양가 6억을 인정하시겠습니까?
너무 싸다고 생각하겠죠.
역이랑 가까우니까요.
그래서 어떤 가장 좋은 아파트일까요?라고 물어보면
역세권 아파트가 더 비싸다고 생각을 하고
당연히 가격은 비슷할지 몰라도 더 높게 책정될 거라 생각하겠죠.
그렇다면 A 아파트가 비싸다고 생각을 하는데 얼마 정도 돼야 될까요?
그래서 당연히 A 아파트가 먼저 올라갈 수밖에 없죠.
만약 이 동네 투자하러 온다면 A 아파트를 선택할 겁니다.
7억 5천까지 올랐다고 해볼게요.
여기서부터 문제가 발생합니다.
상승장에서는요.
동일하게 B 아파트를 분양받은 사람들은 이 가격 차이를 보고
너무 많이 난다고 생각할 것입니다.
그렇게 되면 이 아파트 가격을 인정하겠나요?
이 집을 투자하러 온 사람들도 상대적으로 싸게 느껴질 겁니다.
B 아파트 가격이 따라 올라가겠죠.
하지만 A 아파트보단 낮을 겁니다.
그래서 이 아파트도 상승하기 마련입니다.
어떤 움직임 시작되면 제일 먼저 입지가 좋은 신축이 오릅니다.
그리고 그 상황을 많이 보았을 겁니다.
이 동네 자체가 입지가 좋은데 A, B 아파트가 다 올랐습니다.
C 아파트 입주민이라면 어떤 상황일까요?
말이 안 되는 상황입니다.
A는 7억 5천이고 B는 7억인데 C가 5억 8천?
분양가 6억, 2천만 원밖에 차이 났는데 지금은 많이 나죠.
외부에서도 그렇고 입주민도 그렇고 싸다고 생각합니다.
구축마저도 이렇게 해서 움직입니다.
오를 수밖에 없죠.
뒤이어 입지 좋은 구축이 갭을 메웁니다.
이것이 그동안 여러분들이 보셨던 모습입니다.
열 받아만 하셨을 뿐입니다.
이것이 바로 갭 벌리기와 메우기입니다.
그뿐만이 아닙니다.
조금만 변형을 해볼게요.
신축 분양 아파트가 시장에 상당한 영향을 미칩니다.
첫 번째 분양 아파트가 잘되니까 건설사는 분양가를 높게 해서
새로 또 분양을 합니다.
첫 번째 아파트를 분양받았다면?
두 번째 분양가랑 비슷하다고 생각할 겁니다.
이 차이가 '프리미엄'입니다.
또 하나가 더 분양합니다.
역시 이 아파트는 분양가를 올릴 가능성이 높습니다.
분양이 잘되었다면?
첫 번째 분양 아파트도 가격이 비슷해질 겁니다.
네 번째 분양 아파트가 더 높게 책정되었다면?
첫 번째 분양 아파트도 가격이 비슷해질 겁니다.
너도 신축 나도 신축 못 할 게 없다고 생각하죠.
결국 분양가 상승이 주변 신축 가격을 올립니다.
다시 처음으로 돌아가서 분위기를 변형한다면요?
A 신축이 6억, 구축이 5억 8천, 새로운 B 신축이 6억 분양.
그런데 새로운 B 신축을 7억 5천에 분양했다고 하면요?
A 신축은 8억이라고 생각할 겁니다.
왜냐하면 입지가 더 좋으니까요.
그렇게 구축은 어떨까요?
오를 가능성이 높죠.
이 상승장에는 이런 '승수 효과'가 발생합니다.
그래서 중심 지역 가격 상승이 더욱 커지게 되는 것입니다.
신축 아파트의 분양가 상승은 갭 벌리기와 메우기를 더욱 크게 만들죠.
그런데 이것만 있는 것이 아닙니다.
그 옆 동네도 있죠.
처음 동네를 A 급지라고 이야기하고 바로 옆 동네를 B 급지라고 한다면?
외곽 지역 신축 분양은 더 저렴했을 겁니다.
하지만 A 급지 움직임이 B 급지에도 일어나죠.
그래서 원래는 A 급지를 선호하겠지만 너무 많이 오르면
내 수준에 맞춰서 옆으로 가기 마련입니다.
옆에 C , D, E, F... 가 있습니다.
주변 지역으로 상승세가 확산됩니다.
신축과 구축, 지역에 갭 벌리기 메우기가 발생하는 겁니다.
상품 간에도 있습니다.
따라서 가능하면 가장 먼저 중심지를 구입하는 것이 최선입니다.
또는 신축에 들어가는 것이 맞습니다.
자금이 부족하거나 그 기회를 놓쳤다면 그 주변을 구입하는 것이 최선입니다.
부동산의 가장 기본 원리입니다.
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