[부동산김사부TV] 부동산 매수할 때 초보자들이 놓치는 것

https://www.youtube.com/watch?v=TwCLqpa0SVc 

매우 유행했던 투자법이 있었습니다.

'갭 투자'죠.

전세를 껴서 레버리지를 극강화 할 수 있죠.

이런 갭 투자를 하려고 하는 사람들에게 하지 말라고 권했습니다.

위험하기 때문입니다.

이제 서울만 해도 투자금이 많이 들어갑니다.

수도권 일대 갭 3천만 원짜리를 찾아 돌아다닙니다.

실수요자가 받쳐주지 않는 지역이고

분위기 때문에 오른다면 꺾이게 되면 큰 위험을 겪게 됩니다.

그런데 매우 많이 올랐습니다.

그런데 다 이랬을까요?

그렇지 않습니다.

많이 오른 곳도 있지만 우려했던 일부 지역에서는

어마어마한 역전세난을 맞이했습니다.

제가 많은 분들을 말렸었는데 아는 분은 이랬습니다.

2억을 가지고 2천만 원 갭으로 10채를 샀죠.

수도권에요.

매매가가 5천만 원만 올라도 5억을 버는 거죠.

이런 것을 기대하고 매수한 겁니다.

결과는요?

모조리 역전세가 났습니다.

5천만 원정도 내주어야 할 상황이 발생한 거죠.

5천만 원 10개면 5억을 내줘야 하죠.

결국 내줄 수 있는 것은 내주고 급매로 파는 과정을 거치면서 보냈습니다.

정말 중요한 것은 10채를 처리하는 과정에서 스트레스를 받아서

머리숱이 다 날아갔죠.

또 얼마 전에는 법인 투자가 유행했죠.

법인은 주택수에 해당 안되고 종부세도 해당되지 않고 무풍지대였습니다.

새로운 보물을 발견한 것처럼 막 투자를 했죠.

자금이 없는 사람들, 자금이 없어도 욕심이 많은 사람들은

법인으로 지방의 아파트를 대출까지 받아서 월세를 놓았습니다.

수익률이 15% 정도 나왔죠.

저는 말렸습니다.

왜냐하면 법인 대출을 받고 좋지만은 월세가 안정적으로 나오지 않고

부동산 가격이 오른다는 것은 성장성이기 때문이죠.

월세가 올라야 가격이 오르는 거지 월세가 오르기 기대하기 힘들다.

지방은 떨어지지 않으면 다행인 것입니다.

결과는 어떻게 되었을까요?

그럼에도 불구하고 오르는 곳이 있었습니다.

그런데 얼마 전 7.10. 대책까지 나와서 법인으로 지방으로 투자한 사람들은

처리가 안되어 죽을 맛이죠.

누가 사겠습니까?

절대 안 팔립니다.

마지막으로 생각하는 방법은 개인으로 명의를 넘기는 거입니다.

이것도 문제인 게 2 주택자만 돼도 8% 취득세를 내야 되기 때문이죠.

무주택자에게 넘기려고 해도 당첨 기회가 날아가버리죠.

이런 사례에서 우리가 무엇을 배워야 할까요?

이게 바로 '위험'이라는 개념입니다.

초보자들은 위험이라는 개념을 잘 모릅니다.

인식하려고도 안 합니다.

돈 벌기 바쁜데 위험까지 생각해?

이게 안타까운 일이고 초보자일수록 위험에 대한 개념이 없죠.

고수가 되면 될수록 위험이라는 개념을 점점 더 많이 인식하게 되죠.

위험에 한 번 걸리면 여태까지 번 돈 날리기 때문입니다.

주식 투자한 사람들 끝까지 성공한 사람 몇이나 될까요?

한 번 위험이 벌어지면 어떤 일이 발생하지 생각조차 안 하려고 하죠.

자기는 그냥 하고 싶으니까 승인받으려는 마음뿐입니다.

이 질문 자체가 잘못된 겁니다.

위험에 대한 개념을 말하지만 '오릅니까 내립니까'만 이야기하죠.

이런 예를 들어서 말해보겠습니다.

술을 먹고 차를 가지고 가려면 대리를 불러야죠.

이때 누군가가 물어봅니다.

'가는 길에 음주 단속이 있을까요 없을까요'

이 질문에 대답하는 것 자체가 바보스러운 겁니다.

있든 없든 대리 운전을 불러야 합니다.

음주 단속이 만에 하나라도 있으면 엄청난 피해를 볼뿐 아니라

없다고 쳐도 실수해서 음주 사고를 내어 인생을 망칠 수 있죠.

위험은 피해야 하는 것이지 계산하는 것은 의미 없습니다.

위험한 것을 하면서 오를까요? 내릴까요? 랑 똑같습니다.

위험도가 크냐 안크냐를 봐서 크면 오를 것 같이 보이더라도 하면 안 되는 겁니다.

만약 음주 단속에 안 걸리고 얻을 수 있는 이득은

대리비를 아끼는 거고 잃게 되는 것은 인생입니다.

지금 같은 때에 매수하는 것이 위험한 건지 아닌 건지를 질문해야 합니다.