[EO] 10년 뒤 부동산·공간의 미래와 프롭테크·스타트업 협업

이 영상은 이지스자산운용 임태훈 리더와 퓨처플레이 류중희 대표가 “10년 뒤 부동산·공간의 미래”와 프롭테크·스타트업 협업에 대해 이야기하는 내용이다.

## 1. 이지스자산운용 소개와 문제의식

- 이지스자산운용은 국내 1위 수준의 부동산 전문 자산운용사로, 운용자산 약 32조, 르네상스호텔 부지 개발, 삼성동 오피스, 명동·인사동 상가 등 다양한 빌딩을 운용한다.  
- 본질은 “건물을 펀드로 매입 → 운영으로 가치 제고 → 매각으로 수익 실현”이며, 결국 공간 운영 효율이 투자수익의 핵심이라는 관점을 가진다.  
- 하지만 부동산은 전통적으로 매우 보수적인 산업이라, 빠르게 바뀌는 리테일·라이프스타일 트렌드에 뒤처지기 쉽다는 위기의식이 있다.  
- 그래서 “이 많은 공간에 무엇을 채울 것인가”라는 고민 끝에, 테크 기반 스타트업과 협업해 새로운 콘텐츠·서비스를 도입해야 한다는 문제의식이 생겼다.

## 2. 퓨처플레이와의 협업, ‘테크어플러스’ 프로그램

- 퓨처플레이는 테크 스타트업에 특화된 엑셀러레이터로, 이지스와 함께 ‘테크어플러스’라는 스타트업 육성·투자 프로그램을 운영한다.  
- 이 프로그램의 기획 의도는 크게 두 축이다:  
  - 서비스·운영 관점에서 공간을 새롭게 쓰는 스타트업  
  - AI·데이터 등 테크로 공간 운영 효율을 높이는 스타트업.  
- 실제 1기선 100여 개 스타트업이 지원했고, 공유주방 ‘위쿡’ 투자 이후, 물류 ‘로지스팟’, 상권 분석 ‘오픈업’, 키즈케어·키즈카페 ‘째깍악어’, 여성 커뮤니티 ‘헤이조이스’ 등 오프라인·공간과 연결된 기업에 투자해 왔다.  
- 이지스는 단순 재무투자자가 아니라, “테스트베드 제공, 건물 내 공간 제공, 확장 적용”까지 함께 설계하는 전략적 파트너를 지향한다.

## 3. 공유경제·언택트·MZ세대가 만든 공간 트렌드

- 최근 10년을 관통한 키워드 두 가지로 공유경제와 언택트(비대면)를 꼽는다.  
- 특히 MZ세대를 대변하는 문구로 “혼자 있고 싶지만 외롭고 싶지 않다”를 제시하며, 이는 공간·서비스 설계의 핵심 방향이라고 본다.  
- 세탁특공대, 청소연구소 같은 서비스는 집이라는 프라이빗 공간 안에서 “방해받고 싶지 않지만, 공유 서비스는 받고 싶다”는 니즈를 잘 반영한 사례로 본다.  
- 10년 후에는 이런 언택트·공유 기반 서비스들이 훨씬 정교하게 공간에 녹아들어, 주거·오피스·생활공간에서 “보이지 않게 돌아가는 인프라” 수준으로 세팅될 것이라고 전망한다.

## 4. 오피스·도시 구조의 변화: 커뮤니티·수직도시

- 오피스 빌딩 관점에서, 각 회사가 별도로 카페·헬스장·복지시설을 만들 필요 없이, 건물 차원에서 “커뮤니티 플로어”를 제공하는 모델을 상상한다.  
- 예: 이지스가 운영하는 빌딩에 상층부 공용층을 만들어 카페·헬스·키즈케어·미용실 등을 모으고, 입주사 직원은 무료로 이용하게 하고, 대신 임대료에 녹여 수익을 얻는 구조.  
- 이런 식으로 “건물 전체 커뮤니티 서비스”가 입주사 유치 경쟁력, 임대료 프리미엄의 핵심 요소가 될 수 있다고 본다.  
- 더 나아가, 연남동처럼 죽은 골목을 공유오피스·리테일·코리빙이 결합된 복합공간으로 재생해, 한 건물·한 블록 안에서 일·식·주·여가가 순환되는 “마이크로 도시재생” 모델을 중요하게 본다.

## 5. 극도로 세분화·수직화되는 미래 공간

- 류중희 대표는 “앞으로 오프라인 공간은 훨씬 더 섬세하게, 취향 기반으로 쪼개질 것”이라 말한다.  
- 지금까지는 미용실, 카페처럼 기능만 제공하면 되는 업종이 많았지만, 앞으로는 “우리가 제공하는 가치·취향이 무엇인가”가 공간의 존재 이유가 된다.  
- 한편으로는 이렇게 뾰족한 공간들끼리, 결이 맞으면 수평·수직으로 합종연횡하며 ‘수직 도시’ 형태로 묶일 것이라고 본다.  
- 예: 지하에는 식물공장·식재료 생산, 그 위에 공유주방, 그 위에 식당, 그 위에 키즈케어, 헬스클럽, 시니어 공간까지 올려 한 건물 안에서 온 가족의 생활이 완결되는 수직 도시 모델.

## 6. 고급 주거·선택 가능한 오피스와 브랜드화

- 이미 재건축 고급 아파트 단지는 “비싼 돈 주고 살 사람들만 모으는 극단적 취향 단지”로 방향이 바뀌고 있고, 앞으로 더 강화될 것으로 본다.  
- 오피스 선택도 “어느 역 앞이냐”보다 “이 건물·단지가 제공하는 커뮤니티·편의·브랜드가 무엇이냐”가 중요해지는 방향으로 간다고 본다.  
- 공유경제와 온라인 커머스(예: 쿠팡)로 백화점은 약해졌지만, 집 근처 스타벅스처럼 “우리 집 확장된 거실·사랑방” 역할을 하는 공간은 여전히 강력하다.  
- 따라서 “스타벅스보다 더 안전하고, 신뢰감을 주는 동네 사랑방 공간”을 설계한다면, 스타벅스마저 대체할 플레이어가 나올 수 있다고 본다.

## 7. 위기·코로나와 부동산 운용의 기회

- 코로나 등 위기 상황에서 백화점은 텅 비었지만, 스타벅스는 사람으로 붐볐다는 관찰을 통해 “위기 때 전통 강자는 흔들리고, 새로운 컨셉의 공간이 떠오를 수 있다”고 본다.  
- 부동산 자산운용 입장에서는, 위기 국면에 대기업 등이 현금화를 위해 빌딩을 매각하면 좋은 자산을 싸게 살 기회가 생긴다.  
- 이지스는 “호황기엔 호황기 프로젝트, 불황기엔 디스트레스·리포지셔닝 프로젝트”를 수행하므로, 업 자체가 호황·불황을 타기보다는 사이클별로 다른 기회를 찾는 구조라고 설명한다.

## 8. 스타트업·프롭테크에 주는 메시지

- 공간 사업을 하려는 스타트업이 가장 먼저 부딪히는 문제는 “임대료”인데, 초기 10억~20억 자금으로는 큰 공간 실험을 하기 어렵다.  
- 이때 이지스 같은 플레이어와 손잡으면, 테스트베드 공간 제공, 임대료 부담 경감, 성과 좋을 경우 확장까지 함께 갈 수 있어, “공간을 실험하기 위한 필수 파트너”가 될 수 있다고 강조한다.  
- 앞으로 온라인·오프라인은 완전히 융합될 것이고, 온라인에서 시작한 스타트업도 결국 오프라인 공간 경험을 설계해야 진짜 강한 브랜드·서비스가 된다고 조언한다.  
- 오프라인 콘텐츠를 고민할 때, 부동산 운용사와 협업하면 “온라인 발상을 오프라인 공간에 입히는 실험”을 빠르고 크게 해 볼 수 있으니, 이지스를 적극적으로 파트너로 활용하라고 권한다.