건물을 40억에 사서 100억에 팔면 60억 남을까?

이 영상은 “40억에 산 건물을 100억에 팔면 실제로 얼마가 남는지”를 숫자로 풀어 설명하면서, 왜 법인 명의 투자가 세금 측면에서 유리한지를 짚어줍니다.[1]

## 1. 40억에 사서 100억에 팔면, 진짜 남는 금액 구조

- 많은 기사·사람들은 “40억 → 100억 = 60억 벌었다”고 단순 계산하지만, 실제로는 각종 비용과 세금을 빼야 합니다.[1]
- 사례 설정: 건물을 40억에 매입해서 8년 보유 후 100억에 매각한 경우를 가정합니다.[1]

### 매입·보유·매각 시 드는 주요 비용

- 취득세: 40억 매입 시 취득세 약 1억 8천만 원 수준, 여기에 중개수수료·법무비용 등을 합치면 약 2억 3천만 원으로 가정합니다.[1]
- 리모델링 비용: 노후 건물이 많기 때문에 리모델링 비용을 약 6억 5천만 원으로 설정합니다.[1]
- 매각 중개수수료: 100억 매각, 중개보수율 0.9%로 가정해 약 9천만 원이 나갑니다.[1]
- 재산세: 이 정도 규모 빌딩은 종부세는 거의 안 내고, 연간 재산세가 약 1천만 원 수준으로, 8년 보유 시 약 8천만 원으로 잡습니다.[1]

→ 위 부대비용(취득세·각종 수수료·리모델링·재산세 등)을 합치면 대략 10억 정도가 추가로 나갑니다.[1]
→ 따라서 단순 시세차익 60억에서 부대비용 10억을 빼면, 세전 차익은 약 50억이라는 전제입니다.[1]

## 2. 개인 vs 법인, 세금에서 벌어지는 큰 차이

영상의 핵심은 “이 50억 차익에 매겨지는 세금이 개인과 법인에서 얼마나 차이 나는가”입니다.[1]

### 개인으로 보유했을 때

- 개인의 양도소득세: 5억 초과 구간은 세율이 45%이고, 여기에 지방소득세까지 합치면 총 49.5% 수준입니다.[1]
- 장기보유특별공제: 개인은 장기보유특별공제를 받을 수 있어, 8년 보유 시 16% 공제율이 적용된다는 예를 듭니다.[1]
- 공제를 적용해도 기본 세율이 높기 때문에, 실제 세금 납부액이 상당히 크며, 결과적으로 남는 금액이 줄어듭니다.[1]
- 영상에서는 이러한 계산을 반영했을 때, 실제 개인 투자자의 “실수령 차익”이 대략 20억 수준으로 정리됩니다.[1]

### 법인으로 보유했을 때

- 법인세: 2억 초과 구간에 대해, 2026년 기준 세법 개정 내용을 반영해 세율 20% 정도로 설명하고, 지방소득세까지 합산하면 약 22%로 봅니다.[1]
- 법인은 장기보유특별공제가 없지만, 애초에 세율이 낮기 때문에 전체 세금액이 훨씬 적게 나옵니다.[1]
- 동일한 50억 차익에 대해, 법인이 부담하는 세금을 계산하면 대략 10억 정도로 추산하고, 결과적으로 법인의 실질 남는 금액은 30억 수준이라고 설명합니다.[1]
- 즉, 같은 프로젝트라도 개인으로 하면 약 20억, 법인으로 하면 약 30억이 남는다고 보고, 두 경우 사이에 약 10억 정도 차이가 난다는 메시지입니다.[1]

## 3. 왜 많은 사람들이 빌딩을 법인으로 사는가

- 위에서 본 것처럼, 법인이 세율 구조상 개인보다 유리해 “같은 투자에서 10억 정도 더 남는다”는 점이 가장 큰 이유입니다.[1]
- 시청자들이 자주 묻는 질문: “법인으로 벌어도 결국 개인으로 돈을 빼낼 때 또 세금 내지 않느냐?”에 대해, 영상에서는 이렇게 답합니다.[1]
  - 실제로 빌딩을 법인으로 산 사람들은, 그 돈을 거의 다 빼서 개인으로 쓰지 않는다.[1]
  - 벌어들인 이익을 다시 다른 건물·프로젝트에 재투자하는 구조로 굴린다.[1]
  - 즉, 법인 안에서 계속 재투자하면서 눈덩이처럼 불려가는 것이 법인 투자의 핵심 매력이라는 설명입니다.[1]

## 4. 가족법인, 유보금, 그리고 세법 이슈

- 법인을 설립할 때는 가족법인 형태로 만드는 경우가 많고, 이때 자녀에게 미리 주식을 나눠주면서 향후 증여·상속 전략까지 함께 설계한다고 말합니다.[1]
- 과거에는 이런 구조가 많이 쓰이다 보니, 정부에서 “법인 유보금에 과세하겠다”는 논의가 있었을 정도라고 언급합니다.[1]
- 실제로는 반발이 커서 유보금 과세는 시행되지 않았지만, 그만큼 법인이 세율 측면에서 유리하다는 방증으로 볼 수 있다고 합니다.[1]
- 다만 법인 투자에는 분명 단점·주의점도 있고, 이 부분은 다음 영상에서 따로 자세히 다루겠다고 예고합니다.[1]

## 5. 결론적으로 알아야 할 포인트

- 40억에 산 건물을 100억에 팔았다고 해서 60억을 그대로 버는 것이 아니다.[1]
- 취득세, 리모델링, 중개수수료, 재산세 등 부대비용만 약 10억이 나가고, 세전 차익은 약 50억으로 보는 것이 현실적이다.[1]
- 여기서 개인으로 거래하면 세후 실제 남는 돈은 약 20억, 법인으로 하면 약 30억 정도로, 둘 사이에 10억 정도 차이가 발생한다는 점을 강조합니다.[1]
- 결국 “겉으로 보이는 시세차익”이 아니라, 모든 비용과 세금을 제외한 “진짜 내 돈”이 얼마인지 계산하는 것이 핵심이며, 그 관점에서 법인 활용이 유리하다는 게 이 영상의 요지입니다.[1]

출처
[1] 건물을 40억에 사서 100억에 팔면 60억 남을까? https://www.youtube.com/watch?v=3ZaWvqcXHaQ