대형카페가 계속 생기는 진짜 이유 (상속문제 아님) l 뒤틀린시점

대형 카페 붐의 진짜 원인은 ‘상속 절세’가 아니라, 외곽 임야·토지 소유주들의 마지막 개발 수단으로 카페가 선택된 것과 레저시설·펜션·식물원 등이 망한 자리를 카페가 대체했기 때문이라는 내용이다.

## 1. 왜 이렇게 대형 카페가 많아졌나

- 유튜브에서 떠도는 “상속·증여세 절세용 베이커리 카페” 설은 실제로는 전체의 10~20% 정도에 불과한 소수 사례라고 본다.  
- 진짜 큰 이유는 경기도 외곽 등 개발 가능한 임야·토지를 가진 사람들이, 더 이상 전원주택 단지·펜션·레저시설로는 돈이 안 되자, 마지막 대안으로 대형 카페를 짓기 시작했기 때문이다.  
- 한국은 이제 인구 감소·도시 축소 국면이라 “들고 있으면 언젠가 개발”이라는 옛 신화가 깨졌고, 임야를 그냥 보유하면 세금만 내고 수익이 없으니 “이 땅으로 뭔가 수익을 만들자”는 압박이 생겼다.  

## 2. 펜션·레저시설·식물원이 왜 카페로 바뀌었나

- 예전에는 펜션 단지, 승마장, 카트장, 미술관·갤러리, 소규모 유원지 같은 레저 시설이 경기도 외곽에 많았으나, 지금은 외국인·내국인 모두 수요가 줄어 대부분 매물 수준으로 망했다.  
- 공통점은 ‘입장권 장사’인데, 한국 소비자들은 “예쁘네, 들어가 볼까?” 하다가 입장료가 있으면 발길을 돌릴 정도로 입장료에 거부감이 크다.  
- 초창기 대형 카페도 입장권 + 음료쿠폰 구조로 운영했지만, 입장료 장벽 때문에 실패했고, 지금은 “입장료 없이 그냥 들어와 음료를 사게 하는” 구조로 바뀌었다.  
- 결국 예전 레저시설·식물원·수목원이 ‘입장료 대신 비싼 음료·음식’ 구조의 대형 카페로 갈아탄 셈이며, 외곽 대형 카페는 단순 카페가 아니라 레저·문화시설의 **대체재**라는 포지션을 갖는다.  

## 3. 공간 기획(중정 구조)과 인스타 감성

- 과거에는 “뷰(바다·호수·산)가 있어야 외곽 카페가 된다”고 봤지만, 개발제한·입지 희소성 때문에 한계가 있었다.  
- ‘글로우서울’ 같은 공간 기획이 등장하면서, 넓은 대지 한가운데 거대한 중정(중앙 정원·포토스팟)을 조성하고 그 주변에 카페를 두는 구조가 유행했다.  
- 바깥뷰가 없어도, 내부에 정원·조형물·식물원 같은 볼거리를 만들면 사람들이 인생샷 찍으러 오기 때문에, 완전 들판 한가운데 1,000평급 카페가 가능해졌다.  
- 이 과정에서 기존의 소규모 식물원·수목원이 ‘카페 안에 들어가는 콘텐츠’로 흡수되면서, 카페의 규모는 계속 커질 수밖에 없는 구조가 됐다고 설명한다.  

## 4. 수익 구조와 실제 매출 현실

- 대형 카페는 “입장료 대신 비싼 음료·음식”이 수익의 핵심이다. 커피 8,000원, 파스타 2만5천~3만 원, 비싼 베이커리가 보편화된 이유가 여기에 있다는 설명이다.  
- 한때 CC컴퍼니의 ‘더티 트렁크’가 월매출 6억5천~8억을 기록하며 신화를 만들었고, 이를 보고 토지 소유자들이 “저 모델이면 내 땅도 대박”이라며 우후죽순 뛰어들었다.  
- 실제 조사 결과, 서울 외곽 500평 이상 대형 카페(약 만 개)를 전수 조사했을 때 평균 월 매출은 1억이 안 되며, 4천~5천만 원, 심지어 2천만 원대도 많다.  
- 500평 이상 카페의 손익분기점은 최소 월매출 1억5천만 원 정도로 보는데, 이 기준을 넘는 곳은 조사 대상 중 극소수뿐이라 대부분이 적자 구조라고 말한다.  
- 그럼에도 불구하고 “부동산 개발의 대안”으로 대형 카페를 짓는 사람들이 계속 나오고, 실제로 외곽 카페 건물 통째로 매각·경매 나오는 사례가 많다고 경고한다.  

## 5. 성공 사례(제주당)와 일반 대형 카페의 차이

- 화자는 자신이 운영하는 800평 대형 카페 ‘제주당’의 월매출이 7~8억 수준이라고 밝히며, 이유를 “공간이 아니라 카페 본질에 집중한 가격·품질 전략”에서 찾는다.  
- 빵 가격은 일반 프랜차이즈 베이커리보다 저렴하게 책정하고, 커피도 5,500원 수준으로, 다른 대형 카페(7~8천원대) 대비 합리적으로 설정했다.  
- 목표가 “공간이 크니 비싸게 받자”가 아니라 “빵 포장·커피·음식을 부담 없이 즐기게 해서 평일까지 꾸준히 오게 만들자”였기 때문에, 주말·평일 모두 매출이 고르게 나온다.  
- 반대로 다수의 외곽 대형 카페는 토지·건축에 돈을 많이 쓰고 “이 정도 스케일이면 비싸게 받아도 온다”는 배짱 가격 전략, 허술한 커피·음식 퀄리티로 운영해 손님이 떨어진다고 지적한다.  

## 6. 외곽 토지·대형 카페에 대한 경고

- “서울 외곽 대형 땅을 갖고 있으면 빨리 파는 게 답”이라고까지 표현하며, 토지 소유자 입장에서 카페를 부동산 개발 대안으로 보는 발상을 강하게 말린다.  
- 지금 시작해서 외곽 대형 카페로 성공하려면 이미 10년 전에 시작했어야 했고, 이제는 경쟁이 과밀한 레드오션이며, 잘못하면 건축비·운영적자를 떠안은 채 빚더미에 앉게 된다고 말한다.  
- 특히 “외곽의 흉물스러운 망한 카페 건물들”을 예로 들며, 지금 토지로 대형 카페를 하려는 사람의 미래 모습이 될 수 있다고 경고한다.  

## 7. 상속·증여 절세 수단으로서의 한계 (가업상속공제)

- ‘베이커리 카페로 상속세 줄이기’는 제도상 절세 효과 자체는 크다. 예를 들어 50억을 현금·자산으로 증여하면 약 40% 세율로 20억 세금을 낼 수 있지만, 가업상속공제를 활용한 베이커리 법인으로 넘기면 10억까지 면세, 초과 40억에 10%만 내서 약 4억으로 줄일 수 있다.  
- 문제는 요건이 매우 까다롭다는 점이다. 부모가 10년 이상 계속 운영해야 하고, 자녀는 2년 이상 그 회사에서 근무해야 하며, 상속 이후에도 4~7년간 매출·직원 수 등 일정 기준을 유지해야 한다.  
- 10년간 계속 잘되는 카페 자체가 희귀하고, 형식만 맞추려고 ‘문만 열어둔 카페’로 운영하거나, 영업이 제대로 안 되면 사후관리 단계에서 공제받은 세금을 한꺼번에 추징당할 수 있다.  
- 제도 본래 취지는 진짜 가업(명인, 브랜드, 실제 장기간 운영된 베이커리 등)의 승계를 지원하는 것이고, “세금 아끼려고 급조한 카페 법인”이 이 요건을 지속 충족하는 것은 현실적으로 거의 불가능하다고 본다.  
- 그래서 상속·증여를 위해 억지로 대형 베이커리 카페를 만드는 것보다, 증여 공제 범위 안에서 매년 꾸준히 자산을 이전하는 등 일반적인 절세 전략을 택하는 편이 훨씬 효율적이라고 조언한다.  

## 8. 결론: 카페 ‘사업’이 아니라면 하지 말 것

- 외곽 대형 카페는 본질적으로 “카페”이기 때문에, 공간보다 **커피·베이커리의 맛 + 가격의 합리성 + 공간 경험** 이 세 가지가 핵심 경쟁력이라고 강조한다.  
- 부동산 개발 마인드로, 커피를 잘 모르는 상태에서 건축사와 건물만 크게 짓는 방식은 구조적으로 실패할 확률이 높다.  
- 오히려 30~40평 임대 카페를 내고, 인테리어는 최소로 하더라도 커피 맛으로 승부하는 소형 카페들이 훨씬 좋은 품질을 내는 경우가 많다고 평가한다.  
- 요약 메시지는 “카페 하지 마세요, 특히 토지 때문에 외곽 대형 카페 하려는 건 매우 위험하다. 정말 카페를 사랑하고, 차별화된 컨셉과 운영 역량이 있을 때만 소규모라도 시작해라”는 것이다.

출처
[1] 대형카페가 계속 생기는 진짜 이유 (상속문제 아님) l 뒤틀린시점 https://www.youtube.com/watch?v=ucraTc9VKsA