앞으로는 이런 분들이 빌딩 사실 거예요. 빌사남 (김윤수 대표)ㅣ이코플로우

이 영상은 “중소형 빌딩 브로커로 어떻게 돈을 벌고, 어떤 빌딩을 사야 하고, 앞으로 누가 빌딩을 사게 될지”를 시간대별로 정리해서 보여주는 인터뷰다.

 - 대형 빌딩은 몇천억 이상, 꼬마 (중소형)빌딩은 백억대까지 / 100억이 있으면 잘 팔리는(환금성, 개인도 접근 가능한 : 결국 목적은 시세차익) 10억대를여러개 사는 것이 유리 / 신흥 부자(유튜버, 코인 부자, 사업가 등)  - 앱 개발 매각, 구매대행, 회장품 업체 대표님들까지

## 1. 빌사남 김윤수 대표의 출발과 포지셔닝  
- 중소형 빌딩 전문 중개회사 BSN 대표로, 유튜브 ‘빌사남TV’를 운영하며 빌딩 투자와 중개 정보를 제공하는 인물로 소개된다.  
- 공인중개사 자격을 기반으로 일반 아파트·상가가 아니라 중소형 빌딩에 특화해 시장에서 차별화된 포지션을 구축했다는 맥락이다.  
- 초기에는 블로그로 빌딩 관련 콘텐츠를 꾸준히 올리면서 빌딩 투자자들이 자연스럽게 문의하는 구조를 만들었고, 이게 현재 사업의 기반이 되었다고 설명한다.

## 2. 중소형 vs 대형 빌딩, 거래 경험  
- 영상 초반에서 중소형 빌딩과 대형 빌딩을 구분하며, BSN이 다루는 것은 재벌·대형 기관이 거래하는 랜드마크급이 아니라 수십억~수백억 구간의 중소형 빌딩이라는 점을 강조한다.  
- “빌딩을 몇 건 정도 거래했는지” 파트에서 그간 누적된 거래 건수가 언급되며, 단순 중개를 넘어 빌딩만 전문으로 다루는 레코드를 보여준다.  
- 이런 거래 경험은 입지, 세입자 구성, 리모델링 가능성 등 실무적 노하우로 이어지고, 이것이 고객들이 다시 찾아오는 이유라고 연결된다.

## 3. 좋은 빌딩·나쁜 빌딩, 10억/100억 자산별 전략  
- “좋은 빌딩과 안 좋은 빌딩”에서는 다음과 같은 기준을 제시하는 구조다.  
  - 상권의 현재 매출과 향후 성장성  
  - 공실률과 임대수익 안정성  
  - 도로 조건, 코너 여부, 가시성 등 물리적 입지  
  - 용도지역·건폐율·용적률 등 개발 여력  
- “현금 10억, 100억이 있을 때 봐야 할 빌딩” 파트에서는 자산 규모에 따라 전략이 달라져야 한다는 취지로 말한다.  
  - 10억 수준: 레버리지를 어느 정도 활용해도 버틸 수 있는 안정적인 수익형 빌딩, 캐시플로우 안정이 우선.  
  - 100억 수준: 입지·개발 여력을 함께 보면서 중장기 가치상승까지 노릴 수 있는 물건, 상권 구조와 수요 변화를 함께 판단해야 한다는 메시지다.

## 4. 누가 빌딩을 사는가, 실패 사례와 건물주 성향  
- “빌딩을 가장 많이 사는 직업”과 “시대별 빌딩을 사는 사람들” 파트에서는 시기별로 빌딩 매수자의 직업·연령이 변화해 왔다고 설명한다.  
  - 과거: 의사·변호사 등 전통 전문직·기성 부자 비중이 높았고.  
  - 최근·미래: 사업가·스타트업 출신, 온라인 비즈니스로 돈 번 사람, 젊은 자산가 등으로 저변이 넓어지는 흐름을 언급한다.  
- “앞으로 어떤 분들이 빌딩을 사실지”에서는 사업 소득·자영업 수익으로 자산을 키운 실수요형 자산가, 그리고 현금흐름 자산을 통해 일찌감치 파이프라인을 만들려는 젊은 층이 더 많이 진입할 것이라는 뉘앙스를 준다.  
- “빌딩 매입 실패 사례”에서는 잘못된 상권 진입, 과도한 대출, 수요 착시 등으로 수익이 안 나거나 공실이 장기화된 케이스를 언급하며, 감정이 아닌 데이터·수익 구조를 보라고 경고한다.  
- “실제 건물주분들의 성향” 파트에서는  
  - 현금흐름을 중시하며 안정성을 선호하는 유형  
  - 리모델링·개발을 통해 가치를 올리려는 적극적인 유형  
  - 세무·상속까지 고려하는 보수적 유형  
  등 여러 캐릭터를 소개한다.

## 5. 미국 진출, 첫 계약, 회사 비전  
- 17분 이후 “BSN의 미국진출”에서 미국 시장에 진출하려는 계획과 방향이 소개된다.  
- “왜 미국 진출을 하려고 하는지”에서는 한국 시장만으로는 한계가 있고, 미국 상업용 부동산 시장의 규모·기회 요인, 그리고 한국 투자자들의 해외자산 분산 니즈 등을 진출 배경으로 든다.  
- “BSN 첫 계약” 파트에서는 미국에서 체결한 첫 딜을 언급하며, 현지 파트너십·법적 구조 등 현실적인 장벽을 하나씩 넘는 과정을 이야기하는 식으로 전개된다.  

## 6. 공인중개사의 수익 구조와 현실  
- “공인중개사의 수수료”에서 빌딩 중개 시 수수료 구조, 거래규모에 따라 수입 편차가 크다는 점이 다뤄진다.  
- “건설사와 중개사 더 매출이 높은 곳은” 파트에서는 프로젝트 규모와 사업 구조 차이를 말하면서도, 잘 되는 빌딩 중개는 건설사 못지않은 매출을 낼 수 있음을 시사하는 방식이다.  
- “대표보다 많이 버는 직원”에서는 성과제로 운영되는 조직 특성상 탑 브로커는 대표보다 더 많은 인센티브(파트너 계약)를 가져갈 수 있다는 사례를 소개한다.  
- “또 다른 수익 구조”에서는 단순 매매 중개 외에  
  - 컨설팅·자문  
  - 포트폴리오 구성 및 리모델링 기획  
  - 장기 고객관리에서 나오는 반복·소개 거래  
  등으로 수익원을 다변화하고 있다고 설명한다.

## 7. 리스크, 직업의 장단점, 딜 성사 노하우  
- “대표님의 순수익은?”과 “사업확정에 대한 리스크”에서 수익이 크지만 딜이 성사되기 전까지는 비용과 시간이 먼저 나가는 구조, 그리고 경기에 따라 거래량 변동성이 크다는 리스크를 이야기한다.  
- “공인중개사의 장단점”에서는  
  - 장점: 성과 기반으로 높은 보상을 받을 수 있고, 본인이 성장할수록 네트워크·브랜드가 자산이 된다는 점.  
  - 단점: 불확실한 수입, 경기 민감도, 클라이언트와의 관계 스트레스 등이 언급된다.  
- “계약을 성사시키는 노하우” 파트에서는  
  - 매도·매수 양측의 이해관계를 정확히 파악  
  - 상대의 진짜 의사와 마지노선을 읽는 능력  
  - 정보 비대칭을 줄여 신뢰를 쌓는 것  
  같은 요소를 강조한다.  

## 8. 에피소드, 개인 투자 및 철학  
- “이 일을 하면서 독특했던 에피소드”에서는 특이한 요구를 하는 건물주, 예상치 못한 변수로 딜이 꼬이거나 풀리는 사례 등 현장의 이야기가 나온다.  
- “직접 건물을 구입하신 적이 있는지”에서는 본인의 실투자 경험 여부를 통해, 단순 브로커가 아니라 투자관을 가진 실전형 플레이어라는 점을 보여주는 흐름이다.  
- “돈 벌면 어떻게 쓰시는지”에서는 소비보다는 재투자, 회사 성장, 자산 확장 등 우선순위를 밝히며 자신의 가치관을 드러낸다.  
- “앞으로 회사가 더 잘 되려면”과 “왜 많은 고객분들이 BSN을 찾아올까요”에서는  
  - 중소형 빌딩에 대한 **전문성**  
  - 고객 중심의 솔루션, 솔직한 피드백  
  - 브랜드 신뢰와 반복 거래  
  등을 강화해야 한다고 말한다.  
- 마지막 “빌사남에게 빌딩이란”에서는 빌딩을 단순 자산이 아니라 인생의 무대, 고객의 삶과 연결된 결과물 정도로 정의하며 인터뷰가 마무리된다.  

출처 https://youtu.be/YJYquipNawo?si=1ACeQ9cbhpRFUk_X