재건축 재개발로 대표되는 정비사업은 단계별로 구분된다. 안전진단 - 조합설립인가 - 사업시행인가 - 관리처분계획인가 - 착공 - 준공 이 각 단계가 진척될수록 안정성이 담보되므로 '프리미엄'이 상승한다. 정비사업은 '공공성'이 강하므로 정부 정책의 기조를 잘 살펴야 한다. 언제 어떤 강도와 속도로 정책을 펼칠지는 모르지만 '방향성'만 잡으면 된다. 부동산은 긴 사이클을 가진 필수재이자 자본재이며 투자도 알 수 있고 중요한 것에만 집중하면 되기 때문이다. 예를 들어 도심 공급을 위한 정비사업 활성화가 있다면 투자를 해야 한다. 투자는 자고로 리스크(손실) 제어와 좋은 불확실성(확실시되기 전엔 가격이 상승하지 않음)이 동반될 때 수익이 극대화된다. - 지역 입주 물량, 전국적인 갭 메리트, 타 정책적 복합 ..

부동산 정책은 가격과 밀접하게 연관되어 있다. 전 국민이 집이 필요하고 전 국민 '표'이기 때문이다. 그렇기에 정부는 '집값'에 매달릴 수밖에 없다. 하지만 우리가 어떤 정책을 '언제' 어느 '강도'로 펼지 '속도'는 어떻게 될지는 모른다. 다만 알 수 있는 것은 '기조'이다. 어떻게 집값의 '방향'을 설정할 것인지에 대한 것이다. 예를 들어 '토지거래허가제'를 연장하였으면 주택 가격 안정화 기조를 유지한다는 것이다. 재건축을 활성화하겠다는 것은 도심 내 공급을 늘리겠다는 것이다. 단기간 상승을 감수하고서라도 말이다. 이러한 '기조'를 파악할 수 있다면 정책 방향에 편승하여 수익을 취할 수 있다.

최근 부동산의 정치화에 따른 시장 왜곡의 결과에 대한 학습을 단단히 했을 것이다. '정책'이 '시장'을 이길 수 없다는 것을 결과로 2차례나 보여주었다. 그렇다면 학습이 되었다면 써먹어야 한다. 향후 여론을 의식하고 집값을 장기적으로 시장 기능에 맡기지 않고 여론에 따라 즉각 반응하여 개입이 된다면 시장 불안정을 지속될 것이고 바로 투자를 늘려나가는 것이 맞다. 시장 안정의 길은 '시장'에 맡기는 것뿐이다. 정책으로 누를 수 있다면 진즉 눌러졌을 것이며 이것이 학습 효과가 되어 규제를 하겠다는 이야기만 나와도 하락 시그널로 받아들이고 시장은 조용해졌을 것이다. 하지만 그 역사적으로 반대다. 시장은 각종 규제에도 적응하며 오히려 왜곡되어 부작용을 넘어 역효과를 낳는다. 그렇다면 우리는 '방향'만 보면 된다..

부동산은 긴 호흡이 필요하다. 전세 주기와 공급 시차가 맞물리기 때문이다. 적어도 3년은 걸린다. 그렇다면 부동산 가격 방향에서 크게 작용되는 부동산 정책을 바라볼 때도 '속도'보다는 장기적인 '방향'에 집중해야 한다. '속도'도 중요하지만 어차피 우리가 맞출 수 있는 영역도 아니다. 다만, 정책 기조에 따른 '방향'은 알 수 있다. 그리고 그에 맞는 투자 포지션을 구축하고 긴 호흡으로 가져가면 된다. 급하게 '속도'에 집중한 '테마'에 맞추다 보면 '기대'만큼 '실망'이 나와 반복하는 급등락으로 왜곡된 의사결정을 낳을 수 있다. 부동산 투자는 천천히 가되 레버리지를 극대화하여 수익을 많이 창출할 수 있는 상품임을 잊지 말자.

통계적으로 보면 상승기에는 대형 단지가 먼저 오르고 그 뒤 소형 단지가 오른다. 하락기에는 대형 단지가 먼저 내리고 소형단지가 후에 내린다. 그럼 이 둘의 차이점은 무엇이고 이러한 이유는 왜 나타날까? '매물의 절대수'(다수의 사람으로 인한 상하락 확률)의 차이다. - 많은 거래량을 동반한 상승과 하락의 모멘텀 발생 여부이다. 대형 단지라는 말은 매물이 나올 절대수가 크고 매물끼리의 경쟁도 그만큼 심하다. 상승기에는 대단지가 선호도가 높아 먼저 상승한다. 그리고 매물도 경쟁이 붙어 상승 모멘텀이 발생하고 상승기에 나타나는 맣은 거래량을 동반하여 신고가가 찍히게 된다. 그다음 소형 단지와 갭이 벌어져 메우는 과정에서 소형 단지 아파트는 몇 개의 매물의 신고가로도 평균을 끌어올리게 된다. 그 후 대단지 아파..

투자 궁극적인 목적은 잘 살고자 하는 것이다. 목적을 분명히 하기 위해서는 투자 전문가가 되고 싶은지 투자로 단순히 돈을 벌어 경제적 자유를 누리고 싶은지 선택해야 한다. 그 선택에 따라 공부 방향이 달라지기 때문이다. 전문가가 되고 싶다면 세세한 부분까지 파악해야 한다. 왜냐하면 남들에게 있어 보이게 설명을 해주어야 하기 때문이다. 하지만 순전히 경제적 자유를 달성하고 싶다면 세세한 부분은 파악할 필요 없다. 다만 여러 가지 복합 지표(상하방 압력)들을 종합하여 '방향성'만 알면 된다. 거시경제 측면으로는 금리가 상승 기조인지 하락 기조인지 양적 완화를 시작하는지 양적 긴축을 시작하는지. 부동산 투자에서는 전세가가 상승 추세인지 하락 추세인지. 향후 입주 물량이 늘어나는지 줄어드는지. 미분양과 청약 경..