부동산 투자 수요를 예측하려면 어떻게 해야 할까? 공급처럼 확실히 떨어지는 객관적 수치가 나오진 않지만 대략적으로 예측할 수 있는 지표가 있다. 바로 '주택구입 부담지수'와 '주택구입물량지수'다. 중위 '소득' 가구가 '자기 자본'과 '대출 가능한 금액'을 통해 전체 아파트 물량 중 살 수 있는 주택의 비율이다. (변수는 소득과 대출 가능금액, 자기 자본, 공급이다.) 비율이 낮아질수록 가능 수요가 줄어든다는 것이다. 그리고 전국적으로 비교해 해당 지역의 비율 하락폭이 적다면 아직 수요선이 존재한다는 것이다. 이러한 수요와 공급 물량 지표를 복합하여 향후 가격이 내려가지 않을 것인지 잘 파악해야 한다. 투자는 잃지 않는 것이 중요하기 때문이다.

금리 상승이란 간단하게 '돈의 값'이 상승하는 것이다. (돈의 값이란 '구매력'인데 그것이 하락하는 시기에는 당연히 돈으로 살 수 있는 자산들의 가격이 상승한다.) 만약 예금 금리가 2%라면 은행에서 무위험으로 2%를 준다는 것이다. 하지만 수익형 부동산의 수익률이 똑같이 2%라면 무위험인 은행을 택할 것이다. 수익형 부동산에는 무위험이 아닌 '리스크'가 존재하기 때문이다. 금리가 상승하면 자본가들은 수익과 리스크를 혼합하여 자신에게 유리한 대체 투자 상품을 선택한다. 물론 상승할 수도 있다, 하지만 금리 상승기에는 상승하지 못할 가능성이 크다. 비용적인 측면에서도 대출을 받아 부동산을 구입할 때 비용이 증가하기 때문이다. 그러므로 금리 상승으로 파생되는 '예금 금리'와 '대출 금리' 상승은 수익형 부동..

보물을 찾으려면 보물이 많은 곳으로 가야 한다. 부동산 투자를 잘하려면 돈이 몰리고 그것을 알아차리는 투자자가 몰리는 곳으로 가야 한다. 그것으로 대변되는 것이 '가격'적인 서열이고 그 '가격'은 입지로 대변된다. 결국 '입지' 만능주의로 갈 수밖에 없다. 왜냐하면 부동산은 호흡이 긴 자산이기 때문이다. 자본이 없다면 입주 물량이 적은 지역의 '강남'이라도 투자해야 한다. 레버리지를 활용해서 말이다. 입지 좋은 부동산을 길게 들고 가는 것과 그렇지 않은 것을 사고팔고 반복한 것의 결과를 보면 알 수 있다.

부동산 투자에도 '중력'이 있음을 이해해야 한다. 우리가 이유를 몰라도 지구에 '중력'이 있다는 것을 아는 것처럼 말이다. 각 지역별, 단지별 중력이 있다. 중력의 크기는 질량에 비례하는데 그 질량이 '가격'이다. 그럼 당연하게 입지가 좋을수록 '가격'이 높고 '중력'이 그만큼 강해지면 주변 단지, 지역을 그 힘만큼 끌어당긴다. 그러면 나머지도 줄줄이 끌어당겨지게 된다. 중요한 것은 질량이 큰 핵심 '입지'가 먼저 올라야 나머지가 따라 움직이다는 것이다. 이러한 메커니즘을 알면 어떤 것이 어느 수준까지 중력에 따라 이끌려 올라갈 차례인지를 알 수 있다. 결국 중력으로 비유되는 돈의 흐름을 파악해도 잃지 않는 부동산 투자가 가능하다.

탈영병을 어떻게 잡을까? 탈병병의 주변 사람들을 만나봐야 해. 하지만 그들은 익숙하게 했던 행동을 하지 않을 거야. 왜냐하면 그게 위험한 걸 직관적으로 알거든. 탈영병을 잡는 방법은 '탈영병이 되어보는 거'야. 맨땅에 헤딩이냐고? 맞아. 그럼 그것을 잘하려면 무엇을 해야 할까? 끈기? 아니야. 실망하지 않는 것.

부동산 심리를 알 수 있는 방법은 부동산 관련 정보가 쏟아지는 곳의 '관심도'를 보면 된다. 정보가 쏟아지는 곳은 '공급'이고 정보를 얻는 사람은 '수요'이다. 그리고 '시장' 사이클에 따라 '수요'와 '공급'이 변동한다. 가령, 부동산 유튜브 개수와 조회수나 부동산 책 출간수와 판매량을 보면 된다. 부동산 활황기에는 조회수도 잘 나오고 책도 잘 팔린다. 하지만 활황기의 정점을 찍고 하락기를 겪을 때는 그와 반대가 된다. 그러면 투자자로서는 어떻게 해야 할까? 점점 관심도가 식는 것을 보고 하락하는 것을 보다가 약보합세를 유지하며 고수들만이 남을 때 그리고 다시 반짝 올라가는 것이 보일 때의 '타이밍'을 노려 고수들과 함께 선진입하면 된다. 물론, 여러 가지 다른 지표들도 봐야겠지만 이것 또한 하나의 지..